Schlagwort: Zurückbehaltungsrecht

Außenstände und Mietkaution: Die Abrechnung kann auch mit einer Geltendmachung von Ansprüchen erfolgen

Nicht nur das „Wann“ und das „Wie“ sind bei der Rückzahlung geleisteter Mietkautionen die großen Fragezeichen, sondern auch die Frage, unter welchen Umständen eventuelle Mietaußenstände mit der zu Beginn gezahlten Summe aufzurechnen sind. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer aktuellen Entscheidung die Grenzen neu gesetzt.

Zu Beginn eines Mietverhältnisses mussten die Mieter dieses Falls eine Kaution von knapp 1.700 EUR leisten. Als sie dann in ihrer Wohnung Feuchtigkeit, Schimmel und andere Mängel feststellten, minderten sie die Miete für zehn Monate, bevor sie schließlich fristlos kündigten. Der Vermieter klagte nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Nebenkostennachforderungen in Höhe von knapp 1.100 EUR ein – das jedoch erfolglos.

Den Mietern stand laut Meinung der BGH-Richter ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Kaution zu. Zwar war die Nachforderung des Vermieters grundsätzlich begründet, jedoch war dieser Anspruch durch die Aufrechnung der Mieter mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erloschen. Das Gericht nahm an, dass der Vermieter stillschweigend durch die Erhebung der Klage auch über die Mietkaution abgerechnet habe. Und nach Ende eines Mietverhältnisses muss jeder Vermieter innerhalb angemessener Fristen dem Mieter gegenüber erklären, ob und welche Ansprüche er noch erhebt. Eine Abrechnung über die Kaution kann durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. Hier war über die Kaution durch die Erhebung der Klage abgerechnet worden. Damit hat der Vermieter kein weiteres Geld bekommen.

Hinweis: Die Abrechnung über eine Mietkaution kann auch mit einer Geltendmachung von Ansprüchen erfolgen, beispielsweise in einer Klage. Das ist wirklich neu!


Quelle: BGH, Urt. v. 24.07.2019 – VIII ZR 141/17

Thema: Mietrecht

Haus nur gegen Rente: Ein Testamentsvollstrecker kann das Vermächtnis bis zur Auflagenerfüllung verweigern

Gerade bei umfangreicheren oder komplizierteren Nachlässen empfiehlt es sich, einen Testamentsvollstrecker zu bestellen, der die Umsetzung des letzten Willens des Erblassers durchsetzt. Über die Befugnisse von Testamentsvollstreckern gibt es jedoch häufig Streit, da sich Erben und Vermächtnisnehmer in ihren Rechten beeinträchtigt sehen.

Ein Mann setzte in seinem notariellen Testament zwei seiner Kinder als Erben ein und vermachte einem weiteren Sohn vier verschiedene Immobilien. Die Vermächtnisse waren mit der Auflage verbunden, der Schwester des Erblassers eine lebenslängliche Rente und die Krankenversicherung zu zahlen. Darüber hinaus wurde in dem Testament die Testamentsvollstreckung angeordnet. Die Testamentsvollstreckerin übertrug einen Teil der Immobilien, weigerte sich dann aber, die letzte zu übertragen, bevor der Sohn nicht die vorgesehenen Zahlungen an die Schwester des Erblassers beglichen hatte. Dagegen klagte der Sohn.

Das Gericht gab der Testamentsvollstreckerin Recht. Mit der Annahme der Vermächtnisse hatte der Sohn auch gleichzeitig die Verpflichtungen aus der Auflage übernommen. Die Durchsetzung einer solchen Auflage gehört mit zum Aufgabenbereich einer Testamentsvollstreckerin, so dass diese hier auch berechtigt war, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, bis die Auflage erfüllt war.

Hinweis: Als Auflage können in einem Testament die unterschiedlichsten Dinge vorgesehen werden – etwa regelmäßige Zahlungen an Verwandte, die Grabpflege oder die Pflege von Haustieren des Erblassers. Im Gegensatz zum Vermächtnisnehmer hat der Begünstigte einer Auflage jedoch keinen Anspruch, die Leistung zu verlangen. Daher ist es besonders wichtig, dass ein Testamentsvollstrecker eine solche Auflagenerfüllung hinreichend überwacht. 


Quelle: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.04.2017 – 9 W 4/17

zum Thema: Erbrecht

Betriebskostennachzahlung: Neubesitzer von ehemals sozialem Wohnungsbau sind auskunftspflichtig

Auch Mieter des sogenannten sozialen Wohnungsbaus haben einen Anspruch auf die Überlassung von Kopien über die Betriebskosten.

Mit einer Betriebskostenabrechnung aus Dezember 2014 hatten die neuen Eigentümer eines Mietshauses die Betriebskosten und die Heizkosten für das Jahr 2013 abgerechnet. Die Abrechnungen endeten mit einer Nachforderung von insgesamt 2.089 EUR. Auf eine Bitte der Mieter durch den Mieterverein im Februar 2015, Belegkopien gegen Auslagenerstattung zu übersenden, reagierten die neuen Eigentümer nicht. Sie legten stattdessen gleich eine Klage ein und meinten, mit dem Entfallen der öffentlichen Förderung bestehe auch keine Pflicht mehr zur Überlassung von Kopien. Die Mieterin war allerdings der Auffassung, dass ihr ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, solange keine Kopien überlassen werden.

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieter als unbegründet ab. Tatsächlich bestand für die Mieterin ein Zurückbehaltungsrecht, solange sie keine Kopien erhalten hatte. Es besteht während der öffentlichen Förderung nämlich durchaus ein Anspruch auf Übersendung der Kopien – und dabei ist es maßgeblich, wann die Kosten angefallen sind, und nicht, wann diese abgerechnet werden.

Hinweis: Leider sind auch die Mieten im sozialen Wohnungsbau mittlerweile recht hoch. Da kann gelegentlich der Blick auf die Betriebskosten helfen, Geld einzusparen.


Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 29.04.2016 – 436 C 9/16


Thema: Mietrecht

Mietkautionskonto: Mieter darf bei falscher Kontoführung von Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen

Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anlegen. Dieses kann er beispielsweise als „Mietkautionskonto“ bezeichnen. Dann ist es vor einer Vollstreckung Dritter geschützt.

Das Problem des Falls lag darin, dass ein Vermieter die an ihn gezahlte Kaution nicht getrennt auf ein solches gesondertes Konto gezahlt hatte. Der Mieter hatte einen entsprechenden Nachweis verlangt und dann die laufenden Mieten bis zur Höhe der bereits gezahlten Kaution einbehalten. Ausdrücklich hatte der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn der Mieter hat Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution. Nur dann ist die Kaution vor Vollstreckungen Dritter gesichert. Dem Mieter ist es sogar erlaubt, die Zahlung der Kaution davon abhängig zu machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt.

Hinweis: Eine ganz andere Frage ist, ob der Mieter überhaupt eine Kaution zu zahlen hat. Diese Frage ist anhand des Mietvertrags zu klären. Hat der Mieter sich im Vertrag nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, muss er diese auch nicht leisten.


Quelle: BGH, Urt. v. 09.06.2015 – VIII ZR 324/14

Thema: Mietrecht