Schlagwort: Zwangsräumung

Nutzungsentschädigung: Zieht der Untermieter erst nach Räumungsurteil aus, schuldet er die gesamte rückständige Miete

Wenn ein Mieter nach einer berechtigten Kündigung nicht auszieht, muss er dem Vermieter eine entsprechende Nutzungsentschädigung zahlen. Die Frage, wie sich ein solcher Umstand bei einem auszugsunwilligen Untermieter verhält, musste einmal mehr der Bundesgerichtshof (BGH) klären.

Ein Vermieter hatte eine über 100 m2 große Wohnung an einen Hauptmieter vermietet, der eine 7 m2 große Kammer der Wohnung an einen anderen untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters. Dann forderte der Vermieter den Untermieter erfolglos zur Herausgabe der Wohnung auf. Mitte des Jahres wurde der Untermieter zur Räumung verurteilt, und es wurde ihm eine Räumungsfrist bis zum 30.09. gewährt. Nun verlangte der Vermieter von dem Untermieter nach dessen Zwangsräumung im Oktober die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung für die Monate März bis September. Insgesamt ging es um etwas über 2.000 EUR.

Der BGH sah die Sache so: Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer auch den vollen Schadensersatz verlangen. Der Untermieter schuldet ihm demnach eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung. Für den Vermieter sei es schließlich unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führe, dass er die Miete nur in Höhe des Untermietzinses erhielte.

Hinweis: Die Untervermietung hat schon zu viel Streit geführt. Genaue vertragliche Regelungen können helfen – bitten Sie also besser Ihre Rechtsberatung rechtzeitig um fachliche Mithilfe.

Quelle: BGH, Urt. v. 11.12.2020 – V ZR 26/20

Thema: Mietrecht

Der neue Untermieter: Ein sittenwidriger Vertragsabschluss schützt nicht vor Räumungsvollstreckung

Dass nicht nur Vermieter mit miesen Tricks aufwarten können, zeigt der Fall des Oberlandesgerichts München (OLG). Doch mit diesem Trick haben die Mieter eindeutig auf das falsche Pferd gesetzt.

Zwischen Mieter und Vermieter bestand ein Gewerbemietverhältnis. Nachdem die Mieterin eine Kündigung des Mietvertrags erhalten hatte und sogar rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden war, schloss sie mit einem weiteren Mieter einen Untermietvertrag. Der sollte nun dazu führen, dass eine Vollstreckung nicht mehr möglich ist.

Nicht mit dem OLG: Denn das erklärte den Abschluss des Untermietvertrags für sittenwidrig, da das Mietverhältnis bereits durch eine Kündigung beendet worden war. Die über die bloße Vertragswidrigkeit hinausgehende, besondere Verwerflichkeit beruhte darin, dass der Mieter gerichtlich zur Räumung verurteilt worden war, woraufhin der Vermieter die Räumung unmittelbar vollstrecken wollte. In einem solchen Fall drängte es sich für die Richter mehr als auf, dass der Mieter den Untermietvertrag nur zu dem Zweck geschlossen hatte, diese Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.

Hinweis: Eine bevorstehende Zwangsräumung kann also nicht durch den Abschluss eines weiteren Mietverhältnisses herausgezögert werden. Denn ein solcher ist dann sittenwidrig, wenn das Mietverhältnis bereits durch eine Kündigung beendet worden ist.

Quelle: OLG München, Urt. v. 02.05.2019 – 32 U 1436/18

Thema: Mietrecht

Zur Duldung verurteilt: BGH konkretisiert Bewertungsmaßstab bei Beschwer durch Vermieter nach Anbringung eines Transparents

Der Bürgerprotest erfährt auch im Mietrecht seine Rennaissance. Wie ein daraus entstehender Schaden des Vermieters korrekt bemessen werden muss, klärte der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall.

Ein Haus in Berlin wechselte den Eigentümer. Als die Zwangsräumung drohte, hängten Mieter Transparente auf. Nach der Räumung eines Ladens im Erdgeschoss forderte die neue Eigentümerin – eine in Luxemburg ansässige Kapitalgesellschaft -, die Mieter im Obergeschoss auf, die Transparente zu entfernen. Dem kamen sie auch nach, klagten jedoch gleichzeitig gegen die Eigentümerin auf Duldung der Befestigung eines neuen Transparents an der gemieteten Wohnung. Diese Klage gewannen sie und das Amtsgericht (AG) setzte den Gebührenstreitwert auf 500 EUR fest. Damit war gegen das Urteil keine Berufung mehr möglich, da das erst ab einem Wert von 600 EUR geht. Dagegen zog die neue Eigentümerin bis vor den BGH.

Der BGH befand, dass die Wertgrenze von 600 EUR in jedem Fall überstiegen worden war. Die sogenannte Beschwer der Vermieterin richtet sich nach dem Wertverlust, den sie durch die Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks ihres Hauses erleidet. Zudem ist bei der Bemessung der durch die Eigentumsstörung verursachten Beschwer der Vermieterin zu berücksichtigen, ob der Text des Transparents, Banners oder Plakats den Eindruck erwecken kann, die Vermieterin missachte Mieterinteressen. Hier hatte das vorinstanzliche Gericht nicht erkannt, dass durch das großflächige und auffällig an der straßenseitigen Fassade angebrachte Transparent eine schwerwiegende optische Beeinträchtigung vorlag, die bereits für sich genommen mit einem Betrag deutlich über dem Beschwerdewert von 600 EUR zu bewerten war.

Hinweis: Eine Berufung gegen ein Urteil eines AG ist in der Regel nur möglich, wenn ein bestimmter Wert überschritten wird. Auch deshalb sollte bereits in der ersten Instanz viel Wert auf ein sorgfältiges Verfahren gelegt werden.

Quelle: BGH, Beschl. v. 21.05.2019 – VIII ZB 66/18

Thema: Mietrecht

Verfassungsbeschwerde erfolgreich: Bei Suizidgefahr darf Vollstreckungsschutz bei Zwangsversteigerungsverfahren nicht versagt werden

Dass bei Entscheidungen trotz aller Vorschriften vor allem die Verhältnismäßigkeit im Auge behalten werden sollte, gilt insbesondere bei der drohenden Gefahr von Leib und Leben. Entsprechend musste im Folgenden das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit der Frage betraut werden, ob die Gefahr einer Selbsttötung grundsätzlich einer Zwangsräumung entgegensteht.


Gegen eine Hauseigentümerin wurde die Zwangsräumung eingeleitet. Das von ihr bewohnte Haus sollte versteigert werden. Daraufhin beantragte die Frau Vollstreckungsschutz beim Gericht. Sie meinte, die Fortführung des Versteigerungsverfahrens gefährde ihre Gesundheit und ihr Leben. Der mit dem Zuschlag verbundene Verlust ihres Hausgrundstücks werde eine unkontrollierbare psychische Überbelastung verursachen und einen Suizid sehr wahrscheinlich machen. Als die Gerichte diesen Antrag abwiesen, bemühte die Eigentümerin das BVerfG – mit Erfolg.

Die Ablehnung der vorübergehenden Einstellung der Zwangsvollstreckung war in der Tat verfassungswidrig. Zwar ist eine Einstellung nicht notwendig, sofern der Gefahr der Selbsttötung durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. Hier wurde jedoch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit missachtet. Ein Sachverständiger hatte die Unterbringung in einer Anstalt gegen den Willen der Betroffenen als zweiten Schritt empfohlen, wenn diese innerhalb von sechs Monaten keine entsprechenden Fortschritte machen würde. Besteht eine durch einen Sachverständigen festgestellte erhebliche Wahrscheinlichkeit, dass die Herausnahme aus dem Haus eine Suizidgefahr auslösen könnte, ist die Versagung des Vollstreckungsschutzes unverhältnismäßig – selbst wenn eine psychiatrische, nicht stationäre Behandlung erfolgsversprechend ist.

Hinweis: Eine Suizidgefahr eines Schuldners – also ebenso eines Mieters – kann also einen Anspruch auf Vollstreckungsschutz bedeuten und damit einer Zwangsräumung entgegenstehen.

Quelle: BVerfG, Urt. v. 15.05.2019 – 2 BvR 2425/18

Thema: Mietrecht
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