5. November 2021
Gewerbemiete in Coronapandemie: Wegfall der Geschäftsgrundlage kann zur Anpassung der Miete führen
Viele Gewerbetreibende sind in der Coronapandemie an ihre wirtschaftlichen Grenzen gestoßen. Mieten konnten teilweise nicht gezahlt werden. Mit den Folgen befasst sich auch dieser Fall, dessen Ausgang vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) auch einem mutmaßlichen Anwaltsfehler zuzurechnen ist. Von April bis Juni 2020 hatte die Pächterin eines Hotelgebäudes ihre Pacht von monatlich knapp 20.000 EUR nicht gezahlt. Die Vermieterin klagte ihren Anspruch auf Zahlung der Pacht daraufhin erfolgreich ein. Zwar gibt es Sonderregelungen während der Coronapandemie; so konnte ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter in der Zeit von April bis Juni 2020 die Miete nicht zahlte. Das wirkte sich aber nicht auf die Stundung des Mietzinses aus – Mieter blieben zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ob darüber hinaus ein zur Minderung berechtigender Mangel der Gewerbemietsache durch die behördlich angeordnete Schließung vorlag, muss im Einzelfall geprüft werden – wie zum Beispiel der in Betracht kommende Wegfall der Geschäftsgrundlage. Hierfür kommt es zum einen darauf an, ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Zum anderen muss dem Mieter das Festhalten am Vertrag in ursprünglicher Form unzumutbar geworden sein. Dass die erzwungene Schließung hier zu existentiell bedeutsamen Folgen für die Mieterin geführt habe, sei von diesem darzulegen und zu beweisen. Dazu stand jedoch in der Berufungsschrift des hier beauftragten Anwalts nichts. Deshalb hat sich das OLG als Berufungsinstanz damit auch nicht auseinandergesetzt. Hinweis: Das Urteil deutet darauf hin, dass die Berufungsschrift durch den Anwalt nicht sorgsam genug verfasst wurde. Andernfalls wäre unter Umständen eine Anpassung der Miete möglich gewesen. Für solche Fälle müssen Rechtsanwälte eine Haftpflichtversicherung abschließen. Quelle: Schleswig-Holsteinisches OLG, Urt. v. 16.06.2021 – 12 U 148/20