Mängel am Haus sollte der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss mitteilen und auch im notariellen Kaufvertrag festhalten. Wenn dem Verkäufer ein Schaden zum Zeitpunkt des Verkaufs jedoch nicht bekannt ist, soll ihm daraus auch später kein Strick gedreht werden können. Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) musste diese Regelung nun in die Realität übersetzen, bei der es – wie so oft – darum ging, Beweise zu erbringen, die manchmal nur schwerlich zu erbringen sind.

Eine Frau kaufte ein Haus. Während der nachfolgenden Renovierungsarbeiten sechs Monate später stellte sie Schäden an der Wärmedämmung am Dach fest. Sie holte ein Gutachten ein, aus dem sich ergab, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt hatten, was zu erheblicher Geräuschentwicklung, erheblicher Kotansammlung und Schäden in der Dämmung geführt hatte. Sie verlangte deshalb von dem Verkäufer Schadensersatz. Der Verkäufer wies eine Haftung zurück. Ihm sei von einem Marderbefall nichts bekannt gewesen. Deshalb klagte die Frau – vergeblich.

Vor dem OLG konnte die Käuferin schlichtweg nicht beweisen, dass ihr der Verkäufer einen akuten Marderbefall arglistig verschwiegen hatte. Schließlich war ihr selbst der Befall auch erst sechs Monate später anlässlich der Renovierung aufgefallen. Der Verkäufer hatte das Haus auch nur zwei Jahre bewohnt. Zwar hatte ihm der Vorbesitzer von einem Marderbefall berichtet. Es ist aber für das Gericht durchaus glaubhaft gewesen, dass der Verkäufer keine Anzeichen für einen akuten Marderbefall bemerkt habe. Insofern bestand auch keine Aufklärungspflicht, und ein arglistiges Verhalten war nicht zu beweisen.

Hinweis: Natürlich gehört ein Gewährleistungsausschluss für den Verkäufer in jeden notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Haus. Der greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer Mängel bewusst oder arglistig verschwiegen hat.

Quelle: OLG Oldenburg, Urt. v. 07.03.2023 – 12 U 130/22