7. Januar 2022
Geplanter Wohneigentumskauf: Höhe der Reservierungsgebühr darf beim Kauf einer Eigentumswohnung keinen unzulässigen Druck ausüben
Vor allem in Großstädten wird es zunehmend zur Praxis, dass sich Verkäufer von Eigentumswohnungen bis zum rechtskräftigen Abschluss des Kaufvertrags eine Reservierungsgebühr zahlen lassen. Das folgende Urteil des Landgerichts Köln (LG) zeigt auf, dass dieses neue Prozedere allerdings noch so einige Fallstricke für die Verkäufer innehält. Eine Kölner Immobilie sollte für 1,2 Millionen EUR den Eigentümer wechseln. Die beiden Parteien einigten sich dabei auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr von 10.000 EUR. Diese Gebühr würde nach einer frei formulierten „Reservierungsvereinbarung“ zugunsten des Verkäufers verfallen, sollte bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis zustande kommen. Und es kam, wie es kommen musste: Die Kaufvertragsverhandlungen scheiterten schließlich im Februar 2019. Der Käufer, der die 10.000 EUR vereinbarungsgemäß gezahlt hatte, meinte nun, die Reservierungsvereinbarung wäre wegen Formnichtigkeit unwirksam, und das Geld müsse zurückgezahlt werden. Die Ansicht des ehemals Kaufwilligen teilte das LG. Der Käufer hat durchaus einen Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Denn die entsprechende Vereinbarung war wegen einer Formnichtigkeit tatsächlich unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden war. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie „stehen und fallen“ und war zudem auf eine Höhe beziffert, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübte. Dieser unzulässige Druck ist bei 10 % einer üblichen Maklerprovision erreicht – absolut bei 5.000 EUR oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises. Eine mögliche Heilung des Formmangels sei hier zudem deshalb nicht möglich, weil kein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen worden ist. Hinweis: Ab einer gewissen Höhe müssen Reservierungsgebühren also vor einem Notar vereinbart werden. Das ist zwar nicht gerade praxisgerecht, das Gesetz sieht es jedoch so vor. Quelle: LG Köln, Urt. v. 26.08.2021 – 2 O 292/19