23. Dezember 2021
Nachprüfbare“ Betriebskostenabrechnung: Erfolgt die vertraglich zugesicherte Belegübersendung verspätet, ist die Nachzahlungsforderung nicht
Was es genau bedeutet, dass Betriebskostenabrechnungen nachprüfbar sein müssen, zeigt das folgende Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG). Das besondere Augenmerk lag in dem Fall nicht allein auf der Zusendung bzw. Einsichtnahme entsprechender Belege, sondern – wie so oft – auf dem korrekten Timing. Es ging um eine gemietete Gewerbefläche von fast 2.000 Quadratmetern. Im Mietvertrag hieß es zu den Betriebskosten: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten kalenderjährlich mit dem Mieter abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahres schriftlich, detailliert und nachprüfbar durch entsprechende Belege, die dem Mieter kostenlos zugesandt werden, zu erteilen. Erfolgt die Abrechnung nicht bis zum vorgenannten Zeitpunkt, entfällt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung etwaiger Nebenkosten.“ Die Vermieterin erstellt dann für das Jahr 2017 eine Betriebskostenabrechnung und ermittelte einen noch zu zahlenden Betrag von knapp 30.000 EUR. Die Belege zur Nebenkostenabrechnung waren der Mieterin erst im Januar 2019 zugegangen. Schließlich klagte die Vermieterin auf die Nachzahlung – jedoch vergeblich. Denn die Vermieterin hatte weder die erforderlichen Belege beigefügt noch die Abrechnungsfrist eingehalten. Zwar ist ein Vermieter nicht zur Beifügung der Belege verpflichtet, sondern muss nur die Einsichtnahme durch die Vorlage der Belege gewähren. Ein Anspruch auf Überlassung von Kopien der Belege kann bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum allerdings aus dem Mietvertrag begründet sein. Das war hier laut OLG der Fall gewesen. Der Wortlaut im Mietvertrag war eindeutig dahingehend zu verstehen, dass die Ausschlussfrist auch greife, wenn der Abrechnung die Rechnungskopien nicht beigefügt seien. Und genau deshalb war die gesamte Abrechnung durch die verspätete Übersendung der Belege nichtig. Hinweis: Mieter sollten wissen, dass es ohne eine entsprechende vertragliche Verpflichtung keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Betriebskosten gibt. Mieter haben lediglich ein Einsichtnahmerecht beim Vermieter. Ausnahmen davon bestehen allerdings dann, wenn die Einsichtnahme beim Vermieter nur schwer möglich ist – beispielsweise, wenn der Vermieter weit entfernt ansässig ist. Quelle: OLG Brandenburg, Urt. v. 22.06.2021 – 3 U 11/20