Wohnungseigentum: Wer ist als Verwalter geeignet?
Einige Gerichtsentscheidungen haben sich in letzter Zeit mit der Frage befasst, welche Anforderungen an den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage zu stellen sind. Insbesondere ist die Eignung fraglich, wenn es sich um einen der Miteigentümer handelt.
Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst einen Anspruch darauf, dass ein Verwalter gewählt wird. Die Wahl eines Verwalters gehört grundsätzlich zur ordnungsgemäßen Verwaltung jeder Wohnungseigentumsanlage.
Allerdings muss auch die Wahl des Verwalters selbst einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das heißt, es darf kein wichtiger Grund gegen die Bestellung der gewählten Person als Verwalter sprechen. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Das ist der Fall, wenn Umstände in der Person des Verwalters vorliegen, die ihn als unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen.
Das Landgericht Düsseldorf – welches übrigens in WEG-Sachen das zentrale Berufungsgericht für alle Amtsgerichte im gesamten OLG-Bezirk Düsseldorf ist – hat zur Eignung als Verwalter folgendes entschieden (LG Düsseldorf, Urteil vom 18. Oktober 2013 – 25 S 7/13 –):
Eine ausreichende fachliche Kompetenz fehlt, wenn keine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung vorliegt und der Betreffende auch keinerlei selbständige berufliche Erfahrung als Verwalter von Wohnungseigentum hat. Im Fall war der Kandidat nur als Mitarbeiter in einer Hausverwaltung tätig gewesen, nachdem er zuvor im Service einer Gaststätte und als Chauffeur gearbeitet hatte.
Ein Wohnungseigentümer könne, so das Gericht, insbesondere bei einem Objekt, das von Streitigkeiten geprägt ist, grundsätzlich verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Inhaber bzw. Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen.
Hinzu kam die Rolle des Verwalterkandidaten in den jahrelangen Streitigkeiten der Eigentümer untereinander. Der gewählte Verwalter war für einen der Eigentümer, der auch zugleich Verwalter war, intensiv tätig und hatte auch als Zeuge in Gerichtsverfahren ausgesagt. Er war daher aus Sicht des Gerichts nicht mehr neutral genug für seine eigene Bestellung als Verwalter.
Das Landgericht hob daher den mehrheitlich gefassten Beschluss zur Bestellung des Verwalters auf.
Im Unterschied dazu hat das Landgericht Stuttgart kürzlich entschieden (LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2015 – 10 S 68/14 –), das an die fachliche Qualifikation keine Anforderungen zu stellen sind. Im Fall war eine Miteigentümerin, die von Beruf Polizistin war, zur Verwalterin bestellt worden. Die gewählte Verwalterin verfügte weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung zur Erledigung der Aufgaben.
Das Gericht war dennoch der Auffassung, dass nicht die Prognose gerechtfertigt war, dass die die bestellte Miteigentümerin das ihr anvertraute Amt nicht ordnungsgemäß ausüben werde. Dem Gericht reichte es aus, dass die Verwalterin bei ihrer Wahl zugesagt hatte, sich zur Einarbeitung in das Amt kundig zu machen, Fortbildungen zu besuchen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Als Polizistin sei sie zuverlässig und trotz Vollzeitbeschäftigung habe sie in der Freizeit auch genügend Zeit, Schulungen zu besuchen und ihr Amt auszuüben.
Außerdem war die von der Polizistin geforderte Vergütung mit 10 € netto pro Einheit und Monat deutlich günstiger als die der Konkurrenz.
Die Messlatte wird hier also deutlich tiefer angelegt. Allerdings dürfte im Interesse einer professionellen Verwaltung eher dem Landgericht Düsseldorf zuzustimmen sein.
Allgemein ist festzuhalten, dass der Gemeinschaft bei der Verwalterbestellung ein Beurteilungsspielraum zusteht. Sie muss eine Prognose darüber anstellen, ob der Kandidat oder die Kandidatin das anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht daher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erst dann, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.
Zu beachten ist auch, dass der Beschluss innerhalb eines Monats mit der Anfechtungsklage angefochten werden muss (§ 43 Ziff. 4, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ansonsten ist er gültig. Die Frist beginnt bereits mit dem Tag der Eigentümerversammlung, auch wenn das Protokoll unter Umständen erst viel später versendet wird.
Thema: Wohnungseigentumsrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal