Schlagwort: ortsübliche Miete

Mietrecht: Rechtsprechungsänderung zur Mieterhöhung bei Flächenabweichung?

Bislang urteilte der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen, dass bei der Mieterhöhung die wirkliche Fläche der Wohnung nur dann zugrunde zu legen ist, wenn diese mehr als 10 % von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht. In einem aktuellen Hinweisbeschluss hat der BGH nun angedeutet, an dieser Sichtweise nicht mehr festhalten zu wollen.

In einem Urteil aus dem Jahr 2004 hatte der BGH festgelegt, wann im Fall einer Abweichung der im Mietvertrag genannten Wohnfläche von der wirklichen Wohnfläche ein Mangel vorliegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 –). Der BGH entschied damals, dass ein Mangel erst dann anzunehmen ist, wenn die Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Erst bei Überschreitung dieser Grenze ist also auch die Miete entsprechend prozentual gemindert. Dies begründete der BGH damit, dass Voraussetzung der Mietminderung eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Schwelle zur Erheblichkeit in diesem Sinne sei erst bei einer mehr als 10 %-igen Abweichung erreicht.

Diese 10 %-Grenze wandte der BGH dann später auch zur Beantwortung der Frage an, ob bei der Mieterhöhung die im Mietvertrag angegebene oder die wirkliche Fläche zugrunde zu legen ist.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (BGH, Urteil vom 07. Juli 2004 – VIII ZR 192/03 –), war eine Mieterhöhung auf Grundlage einer Mietfläche von 100 Quadratmetern beansprucht worden. Im Mietvertrag war keine Flächenangabe enthalten. Später stellte sich heraus, dass die Fläche nur 87,63 Quadratmeter betrug. Der Mieter verlangte die für 12,37 Quadratmeter gezahlte Mieterhöhung zurück. Der BGH gab dem Mieter Recht: Übersteige die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 %, muss die wahre Fläche zugrunde gelegt werden. Der Mieter konnte also die Mieterhöhung anteilig zurückverlangen.

Diese Rechtsprechung bestätigte der BGH (Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06 –) dann auch für den umgekehrten Fall, dass die wirkliche Wohnfläche tatsächlich größer ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche: Übersteige die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so sei einem Mieterhöhungsverlangen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, solange die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % betrage. Erst bei größerer Abweichung dürfe die wahre Fläche zur Berechnung herangezogen werden.

Im Bereich 90 % bis 110 % der Fläche laut Mietvertrag war somit allein die vertraglich festgelegte Fläche maßgeblich.

Obwohl die willkürliche Festlegung einer starren Grenze von 10 % teils kritisiert wurde, schien die Frage für die Rechtspraxis damit beantwortet.

Das könnte sich allerdings bald wieder ändern, denn aktuell hat der BGH in einem Hinweisbeschluss Zweifel an seiner früheren Rechtsprechung geäußert (Pressemitteilung Nr. 150/2015 zu BGH, VIII ZR 266/14):

„Der Senat erwägt, nicht mehr an seiner Rechtsprechung festzuhalten, wonach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB bei einer Abweichung von nicht mehr als zehn Prozent die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche (statt der davon abweichenden tatsächlichen) Wohnfläche) zugrunde zu legen ist und wonach bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als zehn Prozent der (gutgläubige) Vermieter sich von seinem Irrtum nach den von den Voraussetzungen des § 558 BGB abweichenden Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage lösen kann.

Hierfür könnte sprechen, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung auf die Sachmängelgewährleistung abzielt und deshalb regelmäßig keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Mietvertragsparteien auf diese Weise gleichzeitig der einen oder anderen Seite für spätere Mieterhöhungsverfahren einen Vorteil oder Nachteil gegenüber der gesetzlichen Regelung verschaffen wollen. Zudem stellt das System der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte ab, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden; ein solcher Vergleich kann aber sinnvoll nur anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden, so dass es hinsichtlich der Wohnfläche auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste.

Sofern einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche keine Maßgeblichkeit für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB mehr zukäme, wäre von vornherein kein Raum mehr für die Annahme, dass bei einer Abweichung um mehr als zehn Prozent die Geschäftsgrundlage fehlen könnte (…). Eine Anpassung der Miete wäre dann in diesen Fällen ausschließlich unter den Voraussetzungen des § 558 BGB möglich.“

Rechtssicherheit ist daher leider momentan nicht gegeben. Es wird die Entscheidung im Anschluss an den Verhandlungstermin am 18. November 2015 abzuwarten sein.

Sollte der BGH seine Rechtsprechung tatsächlich ändern, würde das unter anderem folgende Konsequenz haben: Auch bei geringfügigen Abweichungen könnten Mieter überzahlte Mietanteile zurückverlangen. Hinsichtlich der Verjährung dieser Rückforderungsansprüche würde eine zehnjährige Verjährungsfrist gelten (§ 199 Abs. 4 BGB), denn Kenntnis von den Umständen hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Für Mieter, deren Miete in den vergangenen Jahren deutlich erhöht wurde und die den Verdacht haben, dass die zugrunde liegende Flächenangabe im Mietvertrag zu hoch ist, könnte es sich dann lohnen, ein Gutachten zur Wohnfläche einzuholen!

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal