Wohnungseigentum: Haftung für unterlassene Instandsetzung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss dafür sorgen, dass nötige Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Was aber, wenn eine Partei dies mit ihrer Stimmenmehrheit blockiert?
Folgenden Fall hatte der Bundesgerichtshof im vergangenen Jahr zu entscheiden (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 –):
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Parteien. Einer Partei gehören die Wohnungen in Erd- und Dachgeschoss, der anderen Partei gehört eine Wohnung im Keller. Die Miteigentumsanteile sind so verteilt, dass die Partei mit den zwei Wohnungen die Stimmenmehrheit hat. Die Kellerwohnung ist unbewohnbar wegen eines Feuchtigkeitsschadens, der seine Ursache im Gemeinschaftseigentum hat. Die Partei mit der Stimmenmehrheit sieht die Verantwortlichkeit zur Sanierung allein bei der anderen Partei.
Die Eigentümerin der Kellerwohnung verklagte die übrigen Eigentümer deshalb auf Zustimmung, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Außerdem verlangt sie Schadensersatz.
Der Bundesgerichtshof gab der Klägerin Recht.
Zunächst stellte der BGH klar, dass eine Klage grundsätzlich erst dann zulässig ist, wenn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuvor die Gelegenheit gegeben wurde, sich mit dem Anliegen des Betroffenen zu befassen. Dies gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird. In einem solchen Fall wäre die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei. Da die übrigen Eigentümer bereits im Vorfeld ihre Ablehnung signalisiert hatten, war eine sofortige Klage hier also zulässig.
Auch die Forderung der Klägerin nach Sanierung war berechtigt.
Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und – soweit solche nicht bestehen – dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggfs. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen. In diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Durchführung.
In dem entschiedenen Fall drohte ein Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf den übrigen Kellerbereich. Außerdem war die Wohnung der Klägerin bereits seit geraumer Zeit unbewohnbar und würde es auch bis zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums bleiben. Die Klägerin konnte die Sanierung also beanspruchen.
Die Vorinstanz hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass es den übrigen Eigentümern unzumutbar sei, sich an den Sanierungskosten zu beteiligen, weil diese bereits betagt seien und auch finanziell überfordert wären.
Dem hat der BGH allerdings eine Absage erteilt: Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Eine individuelle „Opfergrenze“ gibt es bei dringenden Sanierungsmaßnahmen also nicht.
Die Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums waren also auch von den übrigen Eigentümern zu tragen. Es gilt insoweit die allgemeine Regelung in § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Miteigentumsanteil) zu tragen.
Auch die Schadensersatzforderung der Klägerin war berechtigt.
Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden sind (nur) die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Gerade in kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Stimmverteilung zu einem Patt führen oder dazu, dass die Rechte einer Partei übergangen werden. In solchen Fällen muss gerichtlicher Rechtsschutz in Anspruch genommen werden, um die nötigen Maßnahmen durchzusetzen. Der Bundesgerichtshof hat einige begrüßenswerte Klarstellungen hierzu getroffen. Denjenigen Parteien, die nötige Arbeiten verhindern, drohen zudem Schadensersatzpflichten.
Thema: Wohnungseigentumsrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal