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Wie im Wohnraummietrecht: Gewerbevermieter darf Schönheitsreparaturen nicht formularmäßig auf Mieter abwälzen

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Als ob das Mietrecht über Wohnräume nicht schon kompliziert genug wäre, wird die komplexe Rechtsprechung dazu immer weiter auf das Gewerberaummietrecht ausgedehnt.

In einem Gewerbemietvertrag hatte sich ein Mieter verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten fachgerecht durchzuführen. Zwischenzeitlich wechselte der Vermieter. Bei Beendigung des Mietvertrags forderte dieser neue Vermieter den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf. Der weigerte sich allerdings, weil er die Räume in einem unrenovierten Zustand übernommen hatte. Daraufhin klagte der Vermieter auf Schadensersatz.

Das Oberlandesgericht Celle erließ einen Hinweisbeschluss und erklärte, dass der Vermieter mit seiner Klage keine Erfolgsaussichten hat. Bei unrenovierten Gewerberäumen darf der Vermieter seinen Mieter nicht durch eine Klausel im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten.

Hinweis: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gilt also auch für Gewerbemietverträge.

Quelle: OLG Celle, Beschl. v. 13.07.2016 – 2 U 45/16
Thema: Mietrecht

Erbe spurlos verschwunden: Fehlender Kontakt reicht nicht aus, eine Person für tot erklären zu lassen

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Manchmal kann es schwierig sein, Erben zu ermitteln. Dann stellt sich die Frage, ob ein Erbe u.U. selbst für tot erklärt werden muss.

Ein Mann setzte seine zweite Ehefrau zur Alleinerbin ein. Aus erster Ehe hatte er einen Sohn und eine Tochter, wobei Letztere nun gegenüber der zweiten Ehefrau ihres Vaters ihren Pflichtteil geltend machte. Der Sohn war vor Jahrzehnten in die USA ausgewandert und hatte den Kontakt zu seiner Familie abgebrochen. Die Schwester beabsichtigte, seinen Pflichtteil ebenfalls zu beanspruchen, und beantragte beim Amtsgericht, ihren Bruder für tot zu erklären. Die Witwe und Alleinerbin des verstorbenen Vaters wehrte sich jedoch dagegen.

Das Gericht führte aus, dass keine ernsten Zweifel am Fortleben des Sohnes bestünden, da schon das Alter des im Jahr 1958 geborenen Mannes es nicht als wahrscheinlich erscheinen ließ, dass er bereits verstorben sein könne. Die Tatsache, dass der Bruder sich über mehrere Jahrzehnte nicht gemeldet habe, reiche zudem nicht für die Annahme aus, dass er nicht mehr lebe. Weitere Möglichkeiten zur Ermittlung des Aufenthaltsorts des Bruders wurden darüber hinaus nicht genutzt.

Hinweis: Nach dem Verschollenengesetz kann eine Person unter bestimmten Umständen für tot erklärt werden, ohne dass die Leiche des Verschollenen aufgefunden wird. Die Hürden dafür sind allerdings recht hoch. Erfolgt die Todeserklärung durch das Gericht, können Erben darauf gestützt dann jedoch ein Testament eröffnen lassen oder einen Erbschein beantragen.

Quelle: Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschl. v. 12.11.2014 – 2 W 56/14
Thema: Erbrecht

Willkommen in Schilda! Erkennbar unsinnige Baustellenbeschilderung setzt ihre Geltung selbst außer Kraft

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Ist für jeden Verkehrsteilnehmer das Verkehrszeichen erkennbar unsinnig, ist die damit getroffene Anordnung ungültig.

An der Kreuzung eines Gemeindeverbindungswegs und einer Landstraße kam es zur Kollision zweier Fahrzeuge. Die Geschädigte befuhr mit ihrem Auto die Landstraße. Ihr Unfallgegner kam aus ihrer Sicht von links aus dem Gemeindeverbindungsweg. Er befuhr trotz eines Stoppschilds die Kreuzung, obwohl die Geschädigten diese noch nicht verlassen hatte. Beide kollidierten. So weit, so klar. Aber: Zum Zeitpunkt des Unfalls gab es auf der betreffenden Landstraße eine Baustelle, in deren unmittelbarem Bereich diese auch voll gesperrt war. Dadurch gab es an der Unfallkreuzung für Fahrzeuge, die entgegengesetzt zur Fahrtrichtung der Geschädigten fuhren, ein Verkehrszeichen mit dem „Verbot für Fahrzeuge aller Art“ inkl. dem Zusatzschild „Anlieger bis Baustelle frei“. Und natürlich befand sich auch in Fahrtrichtung der Geschädigten an mehreren Stellen das Verkehrsschild „Verbot für Fahrzeuge aller Art“ – hier allerdings ohne den „Anlieger-frei“-Hinweis.

Die gegnerische Haftpflichtversicherung argumentierte nun, dass die Geschädigte aufgrund der Beschilderung ihrem Unfallgegner hätte Vorrang gewähren müssen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe sah das jedoch komplett anders und hat den Unfallverursacher zu vollem Schadensersatz verurteilt.

Denn nach Ansicht des Gerichts war der Mann verpflichtet, das Vorfahrtsrecht der Geschädigten zu beachten. Obwohl die Geschädigte das Verkehrszeichen „Verbot für Fahrzeuge aller Art“ zu beachten hatte, lässt sich hieraus kein schuldhafter Verkehrsverstoß herleiten – denn das in Fahrtrichtung der Geschädigten aufgestellte Verbotsschild ist als ungültig anzusehen. Durch die widersprüchliche Baustellenbeschilderung war die Landstraße logischerweise zur Sackgasse geworden. Zum Unfallzeitpunkt konnten die Fahrzeuge ab der Kreuzung nur noch bis zur Baustelle fahren. Wenn sie in die durch die Baustelle geschaffene Sackgasse hineingefahren wären, hieße das aufgrund der in der Gegenrichtung aufgestellten Schilder „Verbot für Fahrzeuge aller Art“, dass sie nicht mehr hätten herausfahren dürfen. Es ist offenkundig, dass die gleichzeitige Beschilderung „Zulässiges Einfahren für Anlieger“ und „Unzulässiges Ausfahren“ nicht gewollt war und nicht dem Willen der Verkehrsbehörde entsprechen konnte.

Hinweis: Die Ungültigkeit von Verkehrszeichen kann nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden. Die subjektive Bewertung eines Verkehrszeichens als „unsinnig“ reicht hierfür nicht aus.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.06.2015 – 9 U 18/14
Thema: Verkehrsrecht

Übertragener Resturlaub: Arbeitnehmer müssen eigenverantwortlich auf das Ende des Übertragungszeitraums achten

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Wenn das Kalenderjahr endet, müssen Arbeitnehmer hinsichtlich ihres Urlaubs genau aufpassen.

Das Urlaubsjahr ist das Kalenderjahr. Das heißt, der Urlaub muss in dem Kalenderjahr beantragt und genommen werden, in dem er entsteht. Eine Übertragung auf das nächste Jahr ist nur bis zum 31.03. des Folgejahres erlaubt, sofern dringende betriebliche oder in der Person des Mitarbeiters liegende Gründe vorliegen.

In einem Fall hatte ein Arbeitnehmer noch Resturlaub aus dem Vorjahr, der mit dem Einverständnis des Arbeitgebers auf das nächste Jahr übertragen wurde. Allerdings wurde dieser Urlaub vom Arbeitnehmer auch bis zum Ende des Übertragungszeitraums nicht beantragt, da der Arbeitnehmer sich auf die Aussage seines Vorgesetzten verlassen hatte, dass der Urlaub nicht verfallen werde. Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses klagte er daher eine Abgeltung dieser Urlaubstage ein. Allerdings konnte der Arbeitnehmer die Zusage seines ehemaligen Vorgesetzten vor Gericht nicht beweisen – und damit ging der Urlaubsanspruch unter; die Klage war verloren.

Hinweis: Der Arbeitgeber muss von sich aus nicht aktiv werden. Auch im Übertragungszeitraum muss der Arbeitnehmer den Urlaub beantragen. Vergisst er das, geht sein Urlaubsanspruch unter.

Quelle: LAG Düsseldorf, Urt. v. 25.07.2016 – 9 Sa 31/16
Thema: Arbeitsrecht

Gesamtschuldnerausgleich: Die Verrechnung gemeinsamer Außenstände mit dem Unterhaltsanspruch kann heikel werden

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Schulden der Ehegatten werden meist vom Besserverdienenden bezahlt. Kommt es zur Trennung, stellt sich die Frage, ob dieser vom anderen Ehegatten einen hälftigen Ausgleich verlangen kann. Dabei kann es zu Überraschungen kommen, wenn keine klaren Regelungen getroffen wurden.

Schließen Ehegatten auf beide Namen einen Darlehensvertrag ab, kann die Bank von jedem der beiden die monatlichen Raten verlangen. Haben zwei Personen einen Darlehensvertrag geschlossen, kann normalerweise der zahlende Darlehensnehmer von dem anderen die Hälfte des Gezahlten ersetzt verlangen.

Während einer intakten Ehe überlagert die eheliche Lebensgemeinschaft diese Situation und es entfällt die Möglichkeit dieses sogenannten Gesamtschuldnerausgleichs. Kommt es allerdings zur Trennung, ist die eheliche Lebensgemeinschaft aufgehoben und als Folge kann ein Gesamtschuldnerausgleich verlangt werden. Die Darlehensbelastungen werden in einem solchen Fall meist bei der Regelung des Unterhalts berücksichtigt. Wird deshalb der Unterhalt zum Beispiel nicht aus dem Einkommen des zahlungspflichtigen Ehegatten bestimmt, sondern aus dem Einkommen abzüglich der Darlehensrate, kann nicht zusätzlich auch noch der Gesamtschuldnerausgleich verlangt werden. Wohl aber ist dies der Fall, wenn die Schulden nicht berücksichtigt werden oder etwa kein Unterhalt geschuldet wird.

Wird dahingehend keine klare Regelung getroffen, kann es später Streit geben – zum Beispiel darüber, ob OLG Hamm, Beschl. v. 18.03.2016 – 2 WF 41/16geschuldet gewesen wäre, der im Nachhinein nicht mehr verlangt werden kann. Oder es hat zur Folge, dass zwar kein Unterhalt fließt, aber im Nachhinein der Gesamtschuldnerausgleich geltend gemacht wird – und auch noch zu zahlen ist.

Hinweis: Nach der Trennung werden oft die Kosten einer soliden rechtlichen Beratung gescheut – das kann fatale Folgen haben.

Quelle: OLG Hamm, Beschl. v. 18.03.2016 – 2 WF 41/16
Thema: Familienrecht

Unzulässige Geschäftsbedingungen: Banken dürfen kein pauschales Mindestentgelt für geduldete Überziehungen verlangen

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Wieder einmal haben die Gerichte die Geschäftsbedingungen einer Bank unter die Lupe genommen und verworfen.

Überzieht ein Verbraucher sein Girokonto über das Dispositionslimit hinaus, werden bei manchen Banken Strafzahlungen fällig. Im zugrundeliegenden Fall stand in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank Folgendes: „Die Höhe des Sollzinssatzes für geduldete Überziehungen, der ab dem Zeitpunkt der Überziehung anfällt, beträgt 16,50 % p.a. (…) Die Kosten für geduldete Überziehungen, die ab dem Zeitpunkt der Überziehung anfallen, betragen 6,90 EUR (…).“ Gegen diese Klausel klagte ein Verbraucherschutzverein – und bekam Recht! Denn die Klauseln weichen von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, wenn sie den Bearbeitungsaufwand auf die Bankkunden abwälzen. Außerdem führten sie zu einer unverhältnismäßig hohen Belastung des Kontoinhabers. Bei einer Überziehung von 10 EUR für einen Tag und dem hierfür in Rechnung zu stellenden Betrag von 6,90 EUR würde hier folglich ein Zinssatz von 25,185 % anfallen.

Hinweis: Prüfen Sie die von Ihrem Kreditinstitut verwendeten Klauseln. Vom Verbraucher darf kein pauschales Mindestentgelt für geduldete Überziehungen verlangt werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.10.2016 – XI ZR 9/15
Thema: Sonstiges

Grob pöbelnder Mitmieter: Räumungsklage gegen 97-jährige an Demenz erkrankte Mieterin vorerst abgewendet

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Mieter müssen sich das Verhalten von Mitmietern zurechnen lassen. Begeht ein Mitmieter eine Pflichtverletzung, muss u.U. auch der andere Mieter dafür geradestehen – das gilt zumindest grundsätzlich, wenngleich nicht in jedem Fall.

Eine 97-jährige Mieterin war an Demenz erkrankt und wohnte bereits seit 1955 in ihrer Wohnung. Im selben Haus bewohnte deren Betreuer, der sie ganztägig pflegte, eine weitere, durch die Frau angemietete Wohnung. Dieser Betreuer beleidigte in mehreren Schreiben grob die Hausverwaltung, woraufhin die Eigentümerin die Kündigung beider durch die Frau angemieteten Wohnungen aussprach. Als die an Demenz erkrankte Frau nicht auszog, erhob die Eigentümerin eine Räumungsklage. Der Bundesgerichtshof urteilte nun, dass Gerichte schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei der fristlosen Kündigung berücksichtigen müssen. Es ist stets eine Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Jetzt muss die Vorinstanz nochmals prüfen, ob die alte Dame auf die Betreuung durch den Mitmieter in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen ist und ob bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden zu befürchten sind.

Hinweis: Mieter können in solchen Fällen einen Vollstreckungsschutzantrag stellen. Dieser sollte ausführlich begründet sein und sich mit der persönlichen Härte, die ein Umzug bedeuten würde, auseinandersetzen.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.11.2016 – VIII ZR 73/16
Thema: Mietrecht

Haupterben aufgepasst! Nur die wenigsten Verträge enden automatisch mit dem Tod

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Mit einem Todesfall kommt einiges auf die Angehörigen zu. Neben der persönlichen Trauer müssen sie sich um zahlreiche organisatorische Dinge wie die Bestattung oder das Erbe kümmern.

Wichtig ist, dabei auch zu beachten, dass Verträge, die der Erblasser zu Lebzeiten abgeschlossen hat, nicht automatisch mit seinem Tod enden.

Grundsätzlich enden nur höchstpersönliche Verträge – wie etwa der Arbeits- oder der Pflegeheimvertrag – mit dem Tod des Vertragsnehmers. Andere Verträge laufen hingegen weiter, und die daraus resultierenden Verpflichtungen gehen auf die Erben über. Eine Besonderheit stellen Mietverträge dar. Hier kommt es zunächst darauf an, ob der Verstorbene allein Mietpartei war oder nicht. Gibt es mehrere Mieter – etwa bei Ehepartnern oder Wohngemeinschaften -, läuft der Vertrag mit der noch lebenden Mietpartei unverändert weiter. War der Verstorbene alleiniger Mieter, sind sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme über den Todesfall außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Sonstige Verträge wie etwa ein Abonnement für eine Zeitung oder Zeitschrift, die Mitgliedschaft in einem Verein, der Telefon- oder Internetvertrag laufen grundsätzlich weiter und müssen fristgerecht gekündigt werden. Hier sollten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen geprüft werden, ob u.U. ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall besteht. Viele Unternehmen sind zudem kulant und beenden den Vertrag, wenn ihnen der Totenschein übersandt wird. Ein Rechtsanspruch darauf besteht allerdings nicht.

Hinweis: Im Todesfall ist es daher wichtig, die Unterlagen des Verstorbenen genau zu prüfen, um sich einen Überblick zu verschaffen, welche Verträge bestehen und welche Kündigungsfristen gelten. Im Zweifel sollte dann rechtlicher Rat eingeholt werden.

zum Thema: Erbrecht

Urteil unter Kritik: Betrunkener Verkehrsteilnehmer wird freigsprochen, da Inlineskates kein Fahrzeug darstellen

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Das Fahren mit Inlineskates stellt kein Führen eines Fahrzeugs im Sinne einer Trunkenheitsfahrt dar.

Nach einer Feier fuhr ein stark alkoholisierter Mann mit seinen Inlineskates innerorts auf der Fahrbahn nach Hause. Er wurde von der Polizei angehalten, die seine Alkoholisierung bemerkte und nach der Entnahme einer Blutprobe zu dem Ergebnis kam, dass der Mann absolut fahruntüchtig war. Sein Führerschein wurde daraufhin beschlagnahmt.

Das Landgericht Landshut (LG) hat die Beschlagnahme des Führerscheins aufgehoben und den Führerschein dem Betroffenen zurückgegeben. Nach Auffassung des Gerichts hat der Inlineskater sich keiner Trunkenheitsfahrt strafbar gemacht, da dies nach dem Gesetzeswortlaut das „Führen eines Fahrzeugs unter Alkoholeinfluss“ voraussetzt. Nach Auffassung des Gerichts sind Inlineskates nämlich keine Fahrzeuge. Gemeinhin habe sich als Begriffsbestimmung die Definition herausgebildet, dass Fahrzeuge zur Fortbewegung geeignete bewegliche Gegenstände sind, die üblicherweise dem Transport von Gütern oder Personen dienen, aber auch andere Zwecke wie zum Beispiel die Arbeitsleistung haben können. Inlineskates seien nach Auffassung der Richter als originäre Sportgeräte anzusehen, die lediglich der besonderen Fortbewegung dienen.

Hinweis: Die Entscheidung des LG ist auf große Kritik gestoßen. Die Argumente scheinen hier recht einleuchtend: Denn bei der Benutzung von Inlineskates können nicht nur für den Benutzer, sondern auch für Dritte erhebliche Gefahren entstehen. Schließlich können mit Inlineskates Spitzengeschwindigkeiten von über 30 km/h erreicht werden. Hinzu kommt deren nicht einfache Beherrschbarkeit. Damit liegt es auf der Hand, dass das Fahren mit Inlineskates im Zustand der Fahruntüchtigkeit die Sicherheit des öffentlichen Straßenverkehrs nicht weniger gefährdet als beispielsweise das Fahrradfahren. Es bleibt abzuwarten, ob sich andere Gerichte der Entscheidung des LG anschließen.

Quelle: LG Landshut, Beschl. v. 09.02.2016 – 6 Qs 281/15
Thema: Verkehrsrecht

„Wir müssen reden“: Krankgeschriebene Arbeitnehmer müssen nicht an Personalgesprächen teilnehmen

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Müssen Arbeitnehmer während einer attestierten Arbeitsunfähigkeit an Personalgesprächen teilnehmen? Diese Frage hat jetzt das Bundesarbeitsgericht (BAG) beantwortet.

Ein langzeiterkrankter Arbeitnehmer sollte während seiner Arbeitsunfähigkeitsphase „zur Klärung der weiteren Beschäftigungsmöglichkeit“ zu einem Personalgespräch erscheinen. Das Gespräch verweigerte er jedoch unter Hinweis auf seine ärztlich attestierte Arbeitsunfähigkeit. Deshalb erhielt er von seinem Arbeitgeber eine neue Einladung mit dem Hinweis, dass gesundheitliche Hinderungsgründe durch Vorlage eines speziellen ärztlichen Attests nachzuweisen sind. Als er auch diesen zweiten Termin nicht wahrnahm, erhielt er eine Abmahnung, gegen die er klagte.

Das BAG stellte sich auch prompt auf seine Seite: Erkrankte Arbeitnehmer müssen ihrer Arbeitspflicht nicht nachkommen und damit auch nicht an Personalgesprächen teilnehmen. Allerdings ist es Arbeitgebern nicht prinzipiell untersagt, mit erkrankten Arbeitnehmern in Kontakt zu treten. Voraussetzung ist jedoch, dass der Arbeitgeber hierfür ein berechtigtes Interesse hat. Der arbeitsunfähige Arbeitnehmer ist jedoch auch in diesem Fall nicht verpflichtet, im Betrieb zu erscheinen – es sei denn, dies ist ausnahmsweise aus betrieblichen Gründen unverzichtbar und der Arbeitnehmer ist dazu gesundheitlich in der Lage.

Hinweis: Personalgespräche sind wichtig, vor allem, wenn ein Mitarbeiter schon lange krankheitsbedingt fehlt. Arbeitnehmer sollten aufmerken, wenn der Arbeitgeber ein Gespräch zum betrieblichen Eingliederungsmanagement anbietet, und genau überlegen, ob sie ein solches Gespräch mit Verweis auf die Arbeitsunfähigkeit ablehnen sollten.

Quelle: BAG, Urt. v. 02.11.2016 – 10 AZR 596/15
Thema: Arbeitsrecht