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Mietspiegel-Urteil: Nicht nur für Berliner Mieter und Vermieter wichtig

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Mietspiegel-Urteil: Nicht nur für Berliner Mieter und Vermieter wichtig

Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?

Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren

  • die wohnungsbezogene Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Onlinerechner der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des Landes Berlin,
  • die Berechnung der Kappungsgrenze sowie
  • ein Gutachten.

Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.

Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine „Umdeutung“ in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 – 235 C 133/13

Thema: Mietrecht

Nachweispflicht: Kein Schadensersatz bei überlagernden Vorschäden ohne Reparaturbeweise

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Bei massiven, den Schaden überlagernden Vorschäden muss der Geschädigte nicht nur den Umfang der Vorschäden im Einzelnen darlegen, sondern auch spezifiziert vortragen, welche Reparaturmaßnahmen durchgeführt worden sind.

Nach einem unverschuldeten Unfall macht der Halter eines Pkw gegenüber der Haftpflichtversicherung des Unfallgegners Schadensersatzansprüche geltend. Bei dem Unfall wurden die Seitenwand, der Stoßfänger und die Achse hinten links sowie die Front beschädigt. In diesem Bereich befanden sich bereits Vorschäden durch Unfälle, die sich ein bzw. zwei Jahre vorher ereignet hatten. Aufgrund dieser Vorschäden und der Tatsache, dass der Geschädigte die Reparatur nicht nachweisen konnte, lehnte die Haftpflichtversicherung die Zahlung von Schadensersatz ab.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf zu Recht: Der Geschädigte hat die vollständige und ordnungsgemäße Behebung der Vorschäden mit der sogenannten Schadensüberlagerung nicht hinreichend bzw. in nicht zulässiger Weise dargelegt. Er hatte zwar Bilder vorgelegt, aus denen sich ergeben sollte, dass er sein Fahrzeug nach den beiden Vorfällen repariert hatte. Diese Lichtbilder stellen laut Gericht jedoch keinen tauglichen Nachweis dar und ersetzen nicht den erforderlichen Vortrag zu den durchgeführten Reparaturen. Ferner konnte er keine konkreten Angaben dazu machen, wann und unter welchen Umständen die Reparaturen durchgeführt worden sein sollen. Anhand der Fotos könne lediglich festgestellt werden, dass sich das Fahrzeug wieder in einem optisch einwandfreien Zustand befindet – sie lassen allerdings offen, ob die Beschädigungen fachgerecht und vollständig beseitigt wurden.

Hinweis: Hat das Fahrzeug des Geschädigten bereits deckungsgleiche Vorschäden, obliegt es ihm, den Verlauf der zu den Vorschäden führenden Unfälle und die hierdurch jeweils eingetretenen Schäden konkret und im Einzelfall zu benennen sowie den Reparaturweg und -umfang darzulegen. Dieser Nachweis gelingt am einfachsten durch Vorlage der Reparaturrechnungen oder des Gutachtens eines Sachverständigen, der die vollständige und fachgerechte Reparatur des Fahrzeugs bestätigt.

Quelle: OLG Düsseldorf, Urt. v. 10.02.2015 – I-1 U 32/14

Schlechter Plan: Kündigung nach Sitzstreik und Rundmail

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Waghalsige Pläne gehen oft nicht auf und können zudem schneller zu einer Kündigung führen, als es Arbeitnehmern lieb ist. Das gilt auch dann, wenn sich ein Arbeitnehmer ungerecht behandelt fühlt und zur Durchsetzung seiner Vorstellungen zu ungewöhnlichen Mitteln greift – wie im folgenden Fall des Landesarbeitsgerichts Schleswig-Holstein (LAG).

Eine seit 1992 beschäftigte Arbeitnehmerin wollte eine Vergütung als außertarifliche Angestellte erreichen. Dieses Ziel hatte sie in zahlreichen Gesprächen immer wieder angesprochen. Nachdem ihr Niederlassungsleiter die Forderung in einem weiteren Gespräch erneut zurückgewiesen und sie zum Verlassen des Raums aufgefordert hatte, erklärte sie, dass sie erst gehen werde, wenn ihre Forderung erfüllt sei. Vermittlungsversuche durch ihren Ehemann und den Betriebsrat waren erfolglos. Drei Stunden nach Beginn des Sitzstreiks verließ die Arbeitnehmerin dann unter Polizeibegleitung den Betrieb.

Zudem schrieb sie eine E-Mail an zahlreiche Empfänger mit dem Kommentar: „Wer solche Vorgesetzte hat, benötigt keine Feinde mehr.“ Für dieses Verhalten erhielt sie die fristlose sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung unter Beachtung der Kündigungsfrist. Gegen die Kündigung klagte sie. Das LAG stellte zwar fest, dass die fristlose Kündigung nicht rechtens war – wohl aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung, da eine besonders schwere Pflichtverletzung vorlag.

Hinweis: Irrationales Verhalten ist kein guter Ratgeber. Die Durchsetzung von Ansprüchen sollte daher besser auf anderem Wege geschehen.

Quelle: LAG Schleswig-Holstein, Urt. v. 06.05.2015 – 3 Sa 354/14

Thema: Arbeitsrecht

Unterhaltsberechnung: Wann Beiträge zur Unfallversicherung zu berücksichtigen sind

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Unterhalt wird abhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit gezahlt – entsprechend ist derjenige besonders leistungsfähig, der über hohe Einkünfte verfügt. Zu berücksichtigen sind allerdings gewisse Ausgaben, die diese Leistungsfähigkeit unter Umständen mindern.

Unklar ist das immer wieder bei Beiträgen zu einer Unfallversicherung. Manch ein Unterhaltsverpflichteter hat beispielsweise deshalb eine Unfallversicherung abgeschlossen, weil er einen riskanten Beruf mit erhöhtem Unfallrisiko ausübt. Die damit verbundenen Kosten sind seiner Meinung nach als Ausgaben zu berücksichtigen, bevor der Unterhalt bestimmt werden kann. Das aber mag der Unterhaltsempfänger anders sehen, weil er entweder das Risiko anders einschätzt oder eine solche Absicherung für überflüssig hält und daher sein Unterhalt wegen solcher Versicherungsbeiträge nicht niedriger bemessen werden darf.

Die Rechtsprechung differenziert hierbei danach, wer über den Unfallversicherungsvertrag versichert ist. Sind Kinder unfallversichert, sind die Versicherungsbeiträge berücksichtigungsfähig. Wer also zugunsten seiner Kinder einen solchen Versicherungsvertrag abschließt, kann geltend machen, dass die Versicherungsbeiträge den zu zahlenden Unterhalt reduzieren. Wenn aber ein Elternteil das Risiko versichert, selbst einen Unfall zu erleiden, ist dies nicht möglich.

Hinweis: Viele Positionen können bei der Unterhaltsberechnung problematisch werden. Da Unterhalt jeden Monat neu zu zahlen ist, machen sich auch kleine Unterschiede über längere Zeit bemerkbar. Sie sollten deshalb kompetenten Rat in Anspruch nehmen, damit alle Positionen korrekt berücksichtigt werden.

Quelle: OLG Hamm, Beschl. v. 08.08.2014 – 6 UF 25/13

Thema: Familienrecht

Nachbarschaftsdisput: Fristlose Kündigung nach brutalem Angriff gerechtfertigt

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Leider gibt es auch in Mietshäusern immer häufiger Gewalt unter den Nachbarn. Wie der Vermieter in solchen Fällen reagieren kann, zeigt dieses Urteil des Amtsgerichts München (AG).

Ein Mieter schrie nachts im Mietshaus: „Ich will sterben, Hilfe, Hilfe!“ Ein herbeieilender Nachbar wurde von dem Lebensmüden jedoch am Hemd gepackt, gewürgt und geschlagen. Der Angegriffene erlitt Verletzungen im Gesicht sowie Kratzer am Oberkörper und konnte sich nur mit äußerster Not befreien. Einen weiteren Beteiligten packte der Wütende am Fuß und versuchte, diesen zu beißen. Nachdem der Angegriffene sich befreien konnte, ging der Mieter im Freien erneut auf die beiden Helfer los und schlug auf sie ein. Wegen dieses Vorfalls kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos. Und das zu Recht, wie das AG urteilte. Obwohl es sich um einen einmaligen Vorfall gehandelt und der Mieter sich danach in stationäre Behandlung begeben hatte, war für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

Hinweis: Ein gewalttätiger Angriff auf einen Nachbarn rechtfertigt in aller Regel die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter.

Quelle: AG München, Urt. v. 18.11.2014 – 425 C 16113/14

Thema: Mietrecht

Fluggastrechteverordnung: Recht auf Ausgleichszahlungen bei gravierenden Vorverlegungen

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Mittlerweile steht fest, dass Reisende bei erheblichen Verspätungen eines Flugs, für die die Fluggesellschaften verantwortlich sind, Schadensersatzforderungen geltend machen können. Aber gilt das auch, wenn ein Flug vorverlegt wird?

Im Urteilsfall ging es um eine Flugreise nach Fuerteventura und zurück. Der Rückflug war für den 05.11.2012 um 17.25 Uhr geplant. Drei Tage zuvor informierte die Fluggesellschaft die Reisenden darüber, dass der Flug auf 8.30 Uhr vorverlegt worden sei. Die Passagiere waren nun der Ansicht, dass die Vorverlegung um gut neun Stunden eine Verpflichtung zur Ausgleichszahlung begründen würde. Sie verlangten die Zahlung von jeweils 400 EUR nach der Fluggastrechteverordnung – schließlich fehlte ihnen ja fast ein halber Urlaubstag. Die Reisenden bekamen Recht, denn eine solch gravierende Vorverlegung ist mit einer Annullierung des ursprünglichen Flugs gleichzusetzen. Und dafür gibt es eben Geld.

Hinweis: Die mehr als geringfügige Vorverlegung eines geplanten Flugs kann einer Annullierung des Flugs gleichkommen, weshalb ein Ausgleichsanspruch für die Flugpassagiere begründet sein kann.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.06.2015 – X ZR 59/14

Nach Kündigung: Urlaubskürzung wegen Elternzeit rückwirkend nicht möglich

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Ist eine Arbeitnehmerin oder ein Arbeitnehmer in Elternzeit, wird der Erholungsurlaub gekürzt. Anders sieht es allerdings aus, wenn das Arbeitsverhältnis endet.

Eine Arbeitnehmerin ging im Jahr 2010 in Elternzeit, bis das Arbeitsverhältnis am 15.05.2012 endete. Daraufhin verlangte sie die Abgeltung der gesamten Urlaubsansprüche aus den Jahren 2010 bis 2012. Der Arbeitgeber lehnte das ab, da nach der gesetzlichen Regelung eine Kürzung des Erholungsurlaubs um jeden vollen Monat der Elternzeit grundsätzlich möglich ist. Allerdings hat der Arbeitgeber einen Fehler gemacht: Erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses hatte er die Kürzung des Erholungsurlaubs wegen der Elternzeit erklärt. Diese nachträgliche Kürzung war unwirksam. Der Urlaubsabgeltungsanspruch ist als reiner Geldanspruch genauso zu behandeln wie andere Zahlungsansprüche eines Arbeitnehmers auch.

Hinweis: Arbeitgeber müssen also während der Elternzeit und vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses die Kürzung der Urlaubsansprüche erklären. Sonst können sich Arbeitnehmer bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses den Urlaub auszahlen lassen.

Quelle: BAG, Urt. v. 19.05.2015 – 9 AZR 725/13

Verhältnismäßig: Abschleppen eines Privat-Pkw von einem Taxistand ist rechtmäßig

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Die Funktion von Taxiständen wird in vollem Umfang nur gewährleistet, wenn diese jederzeit von verbotswidrig abgestellten Fahrzeugen freigehalten werden.

An einem Samstag stellte ein Pkw-Fahrer sein Fahrzeug im Bereich eines Taxistands ab. Eine Mitarbeiterin des städtischen Ordnungsamts entdeckte am Nachmittag, dass das Fahrzeug auf dem Taxistand verbotswidrig abgestellt worden war, und beauftragte einen Abschleppwagen, der das Fahrzeug kurz daraufhin abschleppte. Der Betroffene wehrte sich nun gegen diese Maßnahme und die ihm dafür in Rechnung gestellten Gebühren. Als er sein Fahrzeug abgestellt hatte, habe sich schließlich weder ein Taxi noch ein anderes Fahrzeug an dem Taxistand befunden.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Düsseldorf war das Abschleppen des Fahrzeugs jedoch völlig rechtmäßig. Das Privatauto stand in einem Bereich des Taxihaltestands, und nach den geltenden gesetzlichen Vorschriften dürfen dort nur betriebsbereite Taxen stehen. Die aufgestellte Beschilderung war hierzu eindeutig und unmissverständlich. Das deutliche Verbot gilt entgegen der Auffassung des Betroffenen völlig unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt des Parkens Taxen abgestellt sind oder nicht. Das Abschleppen des Fahrzeugs war auch deshalb verhältnismäßig, da die Behörde nicht verpflichtet ist, vor Beauftragung eines Abschleppunternehmers Ermittlungen über den Aufenthaltsort des Halters oder Fahrers des Fahrzeugs anzustellen, um ihn aufzufordern, sein Auto zu entfernen.

Hinweis: Ein an einem Taxistand verbotswidrig abgestellter Pkw kann jederzeit kostenpflichtig abgeschleppt werden. Das Abschleppen kann sich nur dann als unter Umständen unverhältnismäßig darstellen, wenn sich im Fahrzeug ein Hinweis darauf befindet, wo sich der Fahrzeugführer aufhält oder wie er telefonisch zu erreichen ist.

Quelle: VG Düsseldorf, Urt. v. 26.11.2013 – 14 K 3550/13

Thema: Verkehrsrecht

Verkehrssicherungspflicht: Für Legionellen im Trinkwasser können Vermieter haftbar gemacht werden

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Legionellen im Trinkwasser führen weltweit immer wieder zu Erkrankungen und Todesfällen. Deswegen gibt es auch in Deutschland eine Trinkwasserverordnung, die die Grenzwerte für Legionellen vorschreibt.

Der Mieter einer Wohnung hatte im Jahr 2008 eine Lungenentzündung erlitten, hervorgerufen durch Legionellen im Trinkwasser. Nachdem er an dieser Erkrankung verstorben war, verlangte dessen Alleinerbin vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von fast 25.000 EUR. Sie war der Auffassung, dass der Vermieter das Trinkwasser nicht regelmäßig kontrolliert habe. In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen – der Bundesgerichtshof (BGH) hob diese Urteile jedoch auf und verwies die Angelegenheit zurück. Denn grundsätzlich kommt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters in Betracht. Das gilt erst recht, wenn – wie in diesem Fall – das zuständige Bezirksamt eine starke Legionellenkontamination festgestellt hatte.

Hinweis: Der entscheidende Paragraph der Trinkwasserverordnung trat zwar erst im November 2011 in Kraft. Der BGH sagt aber deutlich, dass auch vor diesem Datum bereits eine Verpflichtung des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen bestanden hatte.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.05.2015 – VIII ZR 161/14

Kein Auskunftsanspruch für Streithähne

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Beschwert sich ein Mieter über einen anderen wegen Störung des Hausfriedens, muss der Vermieter dem Störenfried nicht mitteilen, wer die Vorwürfe erhoben hat. Dies entschied laut D.A.S. das Amtsgericht München.


Dem Gericht zufolge hat der Vermieter eine Fürsorgepflicht allen Mietern gegenüber. Wünschen die anderen Mieter, dass ihre Namen und Anschuldigungen vertraulich behandelt werden, muss der Vermieter dies akzeptieren. (AG München, Az. 463 C 10947/14)
 
Immer wieder kommt es in Mietshäusern zu Streitigkeiten unter den Bewohnern – über Lärm, Gestank, im Hausflur abgestellte Kinderwagen und diverse andere Probleme des Zusammenlebens. Lässt sich das Problem nicht durch ein persönliches Gespräch klären, ist der Vermieter gefragt. Er kann bei erheblichen Störungen des Hausfriedens eine Abmahnung und – bei deren Missachtung – eine Kündigung in die Wege leiten.

Der Fall: Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in München hatte wiederholt Beschwerden über einen ihrer Mieter erhalten. Anderen Mietern zufolge verhielt sich der Mann aggressiv und bedrohlich, es gab Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Androhungen von Gewalt. Die Vermieterin forderte den Mieter brieflich auf, derartige Störungen des Hausfriedens künftig zu unterlassen. Andernfalls müsse sie eine Abmahnung vornehmen und ihm dann bei weiteren Verstößen fristlos kündigen. Der Mieter forderte sie daraufhin seinerseits auf, ihm mitzuteilen, wer ihn aus welchen Gründen angeschuldigt habe. Dies verweigerte die Vermieterin. Die anderen Mieter hatten sie um vertrauliche Behandlung der Angelegenheit gebeten, da sie Angst vor dem Störenfried hatten. Dieser klagte nun gerichtlich auf Auskunft.

Das Urteil: Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung wies das Amtsgericht München die Klage auf Auskunft ab. Ein Auskunftsanspruch bestehe nicht. Der Vermieterin könne nicht zugemutet werden, die Namen der einzelnen Beschwerdeführer mit den jeweiligen Anschuldigungen weiterzugeben. Sie habe gegenüber allen Mietern eine Fürsorgepflicht. Die Erteilung einer derartigen Auskunft werde sehr wahrscheinlich zu einer Eskalation und zu weiteren Störungen des Hausfriedens führen. Allenfalls im Fall eines Räumungsprozesses müsse die Vermieterin vor Gericht beweisen, welche Gründe zu einer Kündigung geführt hätten und damit auch Genaueres zu den Beschwerden der anderen Mieter mitteilen.

Amtsgericht München, Urteil vom 08. 08. 2014, Az. 463 C 10947/

Quelle: D.A.S.