Bauträgervertrag

Bauträgervertrag

Werkvertrag – nicht Kaufvertrag – ist der Erwerb eines neu errichteten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung, wenn der Bauträger nicht nur die Übereignung, sondern auch die Herstellung des Bauwerks verspricht. Der Bauvertrag ist notariell zu beurkunden, wenn er Bestandteil des Grundstückskaufs ist.

Einzelheiten zu Sicherheitsleistungen und Abschlagszahlungen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die MaBV bezweckt den Schutz der Allgemeinheit und der einzelnen Auftraggeber vor Missbrauch durch Bauträger und Baubetreuer. Kernstück der Verordnung sind die Sicherungspflichten für entgegengenommenes Geld, weil der Bauträger nach der Konstruktion des Bauträgervertrags Vermögenswerte des Erwerbers in Form von Abschlagszahlungen entgegennimmt, ohne dass der Gegenwert der dafür erbrachten Bauleistungen zunächst dem Vermögen des Erwerbers zufließt. Denn bis zur Zahlung der Schlussrate bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks. Aus diesem Umstand ergibt sich ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Erwerbers gerade im Insolvenzfall.

Auf dem Gebiet des privaten Baurechts beraten und vertreten wir Sie unter anderem auch zu den folgenden Themen:
  • Honorare der Architekten und Ingenieure (HOAI)
  • Kündigung des Bauvertrags
  • Verjährung von Mängelansprüchen
  • Selbständiges Beweisverfahren
  • Vorschussanspruch zur Mängelbeseitigung
  • Pauschalvergütung, Vergütung nach Einheitspreisen, Stundenlohn
  • Haftung bei Objektüberwachung/-betreuung
  • Bausummengarantie, Bausummenüberschreitung
  • Haftungsbeschränkungsklauseln
  • Einheits-Architektenvertrag
  • Verträge mit Sonderfachleuten/Projektsteuerern
  • Statiker-Tragwerkplanervertrag
  • Arbeitsgemeinschaft (Arge)
  • Baubetreuungsvertrag
  • Verzug, Vertragsstrafen
  • Sicherungshypothek für Bauleistungen
  • Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG)
  • Bauhandwerkersicherung (§ 648a BGB)
  • Schiedsverfahren
Carola König

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Bauverträge nach BGB und VOB/B

Bauverträge nach BGB und VOB/B

Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag. Bauverträge werden geschlossen von Bauherren mit Bauunternehmern und Handwerkern. Vertragsinhalt kann die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks sein (Generalübernehmervertrag), der Rohbau (Rohbauunternehmervertrag) oder ein anderes Gewerk, z.B. des Zimmermanns, Dachdeckers, Heizungsbauers, Elektrikers, Installateurs, Bodenverlegers, Glasers, Schreiners, Malers etc. Vertragsgegenstand des Werkvertrags können auch der Umbau, die Renovierung oder Reparatur eines Bauwerks sein.

Bauverträge werden auch vom Generalübernehmer, der nicht selbst das Bauwerk errichtet, sondern die einzelnen Gewerke an Subunternehmer vergibt, geschlossen. In diesen Fällen bestehen mehrere Bauverträge jeweils im Verhältnis zwischen den beteiligten Parteien, die auch nur ihrem jeweiligen Vertragspartner gegenüber auf Erfüllung und Zahlung der Vergütung haften.

Für den Bauvertrag gibt es grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften, er kann also auch mündlich oder „per Handschlag“ geschlossen werden. Sofern nichts weiter vereinbart ist, gilt für die Abwicklung nur das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Nach dem Gesetz gilt die Abnahme als erteilt, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

Erst mit der Abnahme ist grundsätzlich die Vergütung zu bezahlen. Abschlagszahlungen werden nur bei besonderer Vereinbarung fällig. (Eine Ausnahme ist im Gesetz für den Fall vorgesehen, dass der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.)

Für seinen Vergütungsanspruch kann der Unternehmer eine Sicherheitsleistung verlangen: Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen (§ 640a BGB).

Umgekehrt kann ein Verbraucher als Besteller Sicherheit für die evtl. anfallenden Kosten zur Beseitigung von Mängeln beanspruchen: Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten (§ 632a Abs. 3 BGB).

Bei Mängeln des Gewerks hat der Besteller die folgenden Rechte:
  • Zunächst kann Nacherfüllung verlangt werden. Es muss grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden, bevor weitere Mängelrechte in Betracht kommen. Die Nachbesserung erfolgt auf Kosten des Unternehmers, insbesondere hat er die Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt. Die Nacherfüllung kann der Unternehmer nur dann vollständig verweigern, wenn diese unmöglich ist oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre.
  • Nach dem Scheitern oder der Verweigerung der Nacherfüllung kann der Besteller
  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  • vom Vertrag zurücktreten,
  • die Vergütung mindern und/oder
  • Schadensersatz
  • oder den Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Mit dem Vertragsschluss kann auch zwischen den Parteien anstelle bzw. ergänzend zu den Vorschriften des BGB die Geltung der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B“ (VOB/B) vereinbart werden. Diese enthält weitere ausdifferenzierte Mechanismen unter anderem für die Vertragsdurchführung, die Abnahme der Leistungen sowie die Abrechnung und Fälligkeit der Vergütung.

Für die Abrechnung regelt § 14 VOB/B beispielsweise, dass prüfbar abgerechnet werden muss: Der Auftragnehmer hat die Rechnungen übersichtlich aufzustellen und dabei die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen; sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen. Werden diese Vorgaben nicht erfüllt, wird der Vergütungsanspruch nicht fällig, wobei allerdings Einwendungen gegen die Prüffähigkeit der Abrechnung innerhalb einer Frist von 30 Tagen geltend gemacht werden müssen (§ 16 Abs. 3 VOB/B).
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Ansprüche des Nachbarn

Ansprüche des Nachbarn

Der Nachbar des Bauherrn ist durch eine erteilte Baugenehmigung als Dritter betroffen. Dem Nachbar steht als Drittbetroffenem auch ein eigenes Anfechtungsrecht zu. Dieses setzt voraus, dass er in einer eigenen Rechtsposition, die auch gerade seinem Schutz dient (Drittschutz), negativ betroffen ist.

Nicht jede baurechtliche Vorschrift bezweckt den Schutz Dritter

Drittschutz bewirken allerdings beispielsweise die Vorschriften über Abstandsflächen (geregelt in § 6 Bauordnung Nordrhein-Westfalen – BauO NRW). Denn baut der Nachbar zu dicht an der Grenze, beeinträchtigt dies die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob eine drittschützende Bauvorschrift verletzt ist. Ist dies der Fall, kann Klage zum Verwaltungsgericht erhoben werden. Ein rechtswidriges Bauvorhaben des Nachbarn kann auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes auf Antrag des Betroffenen vom Verwaltungsgericht vorläufig gestoppt werden.

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Baugenehmigung, Nutzungsänderung

Baugenehmigung, Nutzungsänderung

Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) über die Zulässigkeit von Vorhaben.

Bauvorhaben sind u.a. unter folgenden Voraussetzungen zulässig, wobei es auf die Belegenheit des Grundstücks und das Vorhandensein von Bauleitplänen ankommt:
  • Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
  • Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.
  • Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden (sog. Dispens), wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
  • Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
  • Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es z.B. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient. Weitere Fälle sind in § 35 BauGB aufgelistet. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Eine baurechtlich relevante – und damit genehmigungsbedürftige – Nutzungsänderung ist gegeben, wenn die neue Nutzung sich von der bisherigen in bodenrechtlich relevanter Weise unterscheidet, das heißt, die jeder Nutzung innewohnende tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten (§§ 1 Abs. 6, 1a BauGB) eine andere Qualität zukommt. Die Genehmigungsfrage muss sich durch die Nutzungsänderung erneut stellen. Dies ist z.B. beim Übergang von einem Großhandel zu einem Einzelhandel der Fall oder bei dem Wechsel einer Gaststätte zu einer Diskothek, der Umwandlung eines Kinos in eine Spielhalle oder der Nutzung eines bisherigen Wochenendhauses als Dauerwohnung.

Das für Wuppertal und Umgebung geltende baurechtliche Genehmigungsverfahren ist in der BauO NRW geregelt. Insbesondere die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen bedürfen der Baugenehmigung. Kleinere Gebäude oder Anlagen können genehmigungsfrei sein. Auflistungen genehmigungsfreier Vorhaben finden sich in §§ 65-67 BauO NRW. In vielen weiteren Fällen ist nur ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchzuführen. Das vereinfachte Verfahren gilt jedoch beispielsweise nicht für die Errichtung und Änderung von Hochhäusern, baulichen Anlagen mit mehr als 30 m Höhe, baulichen Anlagen und Räumen mit mehr als 1.600 m² Grundfläche oder Verkaufsstätten mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche.
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Planungsrecht

Planungsrecht

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Als Instrumente der Stadtentwicklung haben sie zudem die Aufgabe, Lebensräume menschenwürdig zu gestalten, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, den Klimaschutz und die Klimaanpassung zu fördern sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
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