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Schlagwort: Beschluss

Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben sich an die Teilungserklärung zu halten.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es nach der Teilungserklärung eine Fläche, die als Ladenraum deklariert wurde. Seit 2007 wurde darin dann eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Das wollten sich andere Eigentümer nicht bieten lassen und fassten einen Beschluss, wonach eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn: Durch die Kennzeichnung als Laden durfte die Fläche laut Teilungserklärung gar nicht als Gaststätte betrieben werden. Zwar kann eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen, da diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und vor allem nachteilige Veränderungen vorgenommen werden. Und vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nicht bis in die späten Nachtstunden betrieben worden.

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung hätte in diesem Rechtsstreit für viel Klarheit gesorgt. Schon mehrfach haben die Gerichte entschieden, dass ein Laden keine Gaststätte ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 – V ZR 169/14

Thema: Mietrecht

Wohnungseigentum: Änderung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluss?

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Wohnungseigentum: Änderung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluss?

In einer Wohnungseigentumsanlage werden häufig Sondernutzungsrechte für Eigentümer begründet, insbesondere an Gartenflächen oder Kfz-Stellplätzen. Diese Rechte sind in der Regel auch im Grundbuch eingetragen. Probleme können sich ergeben, wenn die Gemeinschaft sich dazu entschließt, Sondernutzungsrechte nachträglich zu ändern.

Das Amtsgericht Wuppertal (Urteil vom 15.07.2015 – 91b C 25/15) hatte einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Veränderung von Sondernutzungsrechten an Stellplatzflächen auf dem Hof ging.

Das Problem war, dass, nachdem die Stadt die Auflage erteilt, einen Rettungsweg ständig freizuhalten, ein Stellplatz faktisch nicht mehr nutzbar war. Es wurde daher ein Architekt damit beauftragt, die Stellplätze neu aufzuteilen. Eine der vorgeschlagenen Lösungen wurde in der Eigentümerversammlung besprochen und dann mehrheitlich beschlossen. Hiergegen erhoben die betroffenen Sonderungsnutzungsberechtigten die Beschlussanfechtungsklage, weil sie mit den Änderungen der im Grundbuch verankerten Rechte ohne ihre Zustimmung nicht einverstanden waren.

Das AG Wuppertal gab den Klägern Recht.

Das Gericht stützte die Entscheidung im Wesentlich darauf, dass der Gemeinschaft für die Änderung von Sondernutzungsrechten die erforderliche Beschlusskompetenz gefehlt hatte.

Nach einer grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs – der sog. „Zitterbeschluss“-Entscheidung (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99 –) – ist nämlich grundsätzlich zu fragen, ob die Gemeinschaft über die Angelegenheit überhaupt mit Mehrheitsbeschluss entscheiden darf. Der BGH hatte entschieden, dass die Begründung eines Sondernutzungsrechtes, welches andere Eigentümer von der Mitbenutzung ausschließt, nur durch einstimmige Entscheidung aller Wohnungseigentümer erfolgen darf. Ein hierüber ergangener bloßer Mehrheitsbeschluss ist von Anfang an nichtig und muss auch nicht mit der Beschlussanfechtungsklage angefochten werden. Er kann somit auch nicht dadurch wirksam werden, dass die einmonatige Frist für die Anfechtungsklage abläuft. Dies war früher anders gesehen worden, so dass nach derartiger Beschlussfassung die Gemeinschaft solange „zittern“ musste, bis klar war, dass niemand Anfechtungsklage erhoben hatte.

Ähnlich lag der Fall hier. Der Beschluss ging über eine bloße Benutzungsregelung, über die mit Mehrheit hätte entschieden werden können (§ 15 Abs. 2 WEG) hinaus, weil er die Grenzen und Anordnungen der einzelnen Sondernutzungsflächen veränderte. Ebenso wie ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung, d.h. mit Zustimmung aller Eigentümer, begründet werden könne, bedürfe es auch für die beschlossene Änderung ebenfalls einer Vereinbarung. Zwar müssten in dem Fall, so das AG Wuppertal, nicht sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, jedenfalls aber die „verlierenden“ Eigentümer, die durch den Beschluss in ihren Rechten direkt betroffen sind. Daran fehlte es.

In bestimmten Konstellationen, beispielsweise wenn Sondernutzungsteilflächen innerhalb einer Gesamtfläche verschoben werden, brauchen zwar nach der Rechtsprechung nur die jeweils Betroffenen zuzustimmen. Daraus, so stellt das AG Wuppertal aber klar, folgt nicht ein allgemeiner Grundsatz dahingehend, dass Mehrheitsbeschlüsse bei der Veränderung von Sondernutzungsrechten entgegen dem Willen der Betroffenen zulässig seien.

Es ist also dringend darauf zu achten, dass die jeweils betroffenen Eigentümer in die Entscheidung eingebunden werden und eine rechtssichere vertragliche Grundlage geschaffen wird. Um spätere Rechtsnachfolger, insbesondere Käufer, an die Vereinbarungen zu binden, sollten die Ergebnisse dann unbedingt auch in das Grundbuch eingetragen werden!

Thema: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Barunterhaltsanspruch: Erst schwerwiegende Gründe ermöglichen Volljährigen den finanzierten Auszug

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Barunterhaltsanspruch: Erst schwerwiegende Gründe ermöglichen Volljährigen den finanzierten Auszug

Auseinandersetzungen zwischen Eltern und Kindern sind unvermeidbar. Eskaliert die Situation, sind insbesondere volljährige Kinder oft der Meinung, sie könnten aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und die Eltern müssten ihnen Unterhalt zahlen. Ganz so einfach ist es aber nicht.

Mit Eintritt der Volljährigkeit können Eltern ihren Kindern nicht mehr vorschreiben, wo sie wohnen. Will ein Kind beispielsweise gegen den Willen der Eltern mit Freund oder Freundin zusammenleben, können die Eltern diesen Auszug nicht verhindern.

Das bedeutet aber nicht, dass die Eltern für den Unterhalt des Kindes aufkommen müssen. Eltern haben auch bei volljährigen Kindern das Bestimmungsrecht, in welcher Art sie den von ihnen geschuldeten Unterhalt gewähren. Sie können dem Kind anbieten, weiterhin zu Hause zu leben, um dort alles zu erhalten, was für den Unterhalt benötigt wird. Entsprechend können sie sich auch weigern, nach einem ungewollten Auszug den Unterhalt stattdessen in Form von Unterhaltszahlungen zu leisten.

Dieses Wahlrecht besteht nur dann nicht, wenn schwerwiegende Gründe ein Zusammenleben von Eltern und Kind unzumutbar machen. Das ist aber dann nicht der Fall, wenn sich Eltern mit ihren Kindern darüber streiten, welche Pflichten ein Kind im elterlichen Haushalt übernehmen soll. Ist jedoch eine tiefgreifende Entfremdung zwischen den Generationen eingetreten, kann das Kind von den Eltern verlangen, die Entscheidung zum Auszug hinzunehmen und Unterhalt durch Überweisungen auf ein Konto zu leisten.

Hinweis: Die Anforderungen an einen Barunterhaltsanspruch bei Auszug sind hoch. In jedem Fall ist es geboten, alle deeskalierenden Möglichkeiten zu nutzen, um eine Entfremdung zwischen Eltern und Kind zu verhindern.

Quelle: OLG Karlsruhe, Beschl. v. 23.01.2015 – 2 UF 276/14