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Bausparer aufgepasst! Bausparkassen dürfen Verträge kündigen, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind

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Nun ist es leider amtlich: Bausparkassen können alte Bausparverträge unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Bausparer können daher nicht mehr darauf zählen, weiterhin die vereinbarten Zinsen zu erhalten.

In dem ersten der beiden just entschiedenen Verfahren schloss eine Frau 1978 mit einer Bausparkasse einen Bausparvertrag. Bereits seit 1993 war dieser zuteilungsreif. Anfang 2015 erhielt die Frau dann die Kündigung des Bausparvertrags unter Berufung auf § 489 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach gilt Folgendes: „Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen … in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten …“ Nun stellte sich für das Gericht die Frage, wer hier Darlehensnehmer und wer der Darlehensgeber sei.

In dem zweiten Fall wurde im Jahr 1999 ein Bausparvertrag über eine Bausparsumme von rund 80.000 EUR und ein weiterer Bausparvertrag um eine Bausparsumme von rund 20.000 EUR abgeschlossen. Auch diese Verträge wurden Anfang 2015 durch die Bausparkasse gekündigt, nachdem sie mehr als zehn Jahre zuteilungsreif waren. In beiden Fällen waren die Bausparer der Auffassung, dass der Bausparkasse kein Kündigungsrecht zugestanden habe.

Der Bundesgerichtshof stellte sich in den Verfahren auf die Seite der Bausparkassen und urteilte, dass die Kündigungen wirksam waren. Während der Ansparphase ist die Bausparkasse Darlehensnehmerin und der Bausparer Darlehensgeber. Erst mit der Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens kommt es zu einem Wechsel. Die Kündigungsvorschrift des BGB muss auch zugunsten einer Bausparkasse als Darlehensnehmerin anwendbar sein.

Hinweis: Eine Bausparkasse kann Bausparverträge also kündigen. Sie müssen für eine solche Kündigung allerdings seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sein. Und das gilt sogar dann, wenn sie noch nicht voll angespart sind.

Quelle: BGH, Urt. v. 21.02.2017 – XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16
Thema: Sonstiges

Grob unbilliger Versorgungsausgleich: Einmalzahlungen aus einer Versorgungsanwartschaft können zu Ausgleichskorrekturen führen

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Mit der Scheidung wird von Amts wegen der Versorgungsausgleich durchgeführt. Das bedeutet, dass mit der Scheidung die in der Ehezeit erworbenen Versorgungsanrechte jeweils hälftig vom Rentenversicherungskonto des einen Ehegatten auf das des anderen übertragen werden. Das geschieht zwar schematisch, unterliegt aber einer Billigkeitskontrolle.

Der Versorgungsausgleich unterliegt dem Prinzip der Halbteilung. Die in der Ehezeit erworbenen Versorgungsanrechte der Ehegatten sollen hälftig auf diese verteilt werden. Ergibt sich bei schematischer Durchführung dieses Prinzips ein grob unbilliges – sprich ungerechtes – Ergebnis, soll eine Korrektur erfolgen. Dabei ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Eine der möglichen Situationen, in denen eine solche Korrektur in Betracht kommt, ist, wenn ein Ehegatte dem Versorgungsausgleich ein Versorgungsanrecht entzieht. Wie kann es dazu kommen?

Es gibt Versorgungsanwartschaften, bei denen ein Wahlrecht besteht. Der Inhaber der Versorgungsanwartschaft kann dabei wählen, ob er die Versorgung kapitalisiert und als Einmalzahlung erhält oder als echte monatliche Rente. Wählt er die Möglichkeit der Einmalzahlung, fällt das Anrecht nicht mehr in den Versorgungsausgleich. Stattdessen fällt dieser Betrag nun in den sogenannten Zugewinnausgleich und ist damit güterrechtlich zu behandeln. So weit, so gut. Dabei gibt es allerdings ein entscheidendes Problem: Haben die Ehegatten nämlich die Gütertrennung vereinbart, hilft dies dem anderen Ehegatten nicht, da durch die Vereinbarung dieses Güterstands güterrechtliche Ausgleichsansprüche ausgeschlossen wurden. Wenn auf diese Weise ein Ehegatte dem Versorgungsausgleich ohne Ausgleich in der sonstigen vermögensrechtlichen Auseinandersetzung ein Versorgungsanrecht entzieht und dabei ansonsten auf der Durchführung des Versorgungsausgleichs besteht, kann dies als grob unbillig anzusehen sein.

Hinweis: Die Einzelheiten des Versorgungsausgleichs sind schwierig. Fachmännischer Rat ist in jedem Fall einzuholen.

Quelle: BGH, Beschl. v. 21.09.2016 – XII ZB 264/13
Thema: Familienrecht

Nach erfolgloser Konfliktbeilegung: Kläger können unter bestimmten Voraussetzungen einen Sachverständigen ablehnen

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Viele Gerichtsverfahren sind von den Aussagen eines Sachverständigengutachtens abhängig. Hier lesen Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie einen Sachverständigen ablehnen können.

Ein Patient war der Meinung, in einem Krankenhaus fehlerhaft behandelt worden zu sein. Er wandte sich daher an die Gutachter- und Schlichtungsstelle für ärztliche Behandlungen bei der Landesärztekammer. Diese beauftragte daraufhin einen Professor mit der Erstellung eines Gutachtens, der darin das Vorliegen von Behandlungsfehlern verneinte. Trotz des Gutachtens zog der Patient vor Gericht und klagte. Das zuständige Landgericht bestimmte wiederum denselben Professor als Sachverständigen – was der Patient natürlich nicht zu akzeptieren bereit war. Schließlich musste darüber der Bundesgerichtshof entscheiden. Und dieser beschloss, dass das Ablehnen des Professors durch den Patienten hier durchaus begründet war.

Ein Sachverständiger kann aus denselben Gründen abgelehnt werden, die auch zum Ablehnen eines Richters berechtigen. Denn ein Richter kann für solche Fälle von der Ausübung des Richteramts ausgeschlossen werden, in denen er bereits an einer außergerichtlichen Konfliktbeilegung mitgewirkt hatte. Selbiges gilt hier beim Gutachter: Da der Professor bereits vor der Gutachter- und Schlichtungsstelle tätig gewesen war, durfte er ebenfalls abgelehnt werden.

Hinweis: Ein Sachverständiger kann demnach abgelehnt werden, wenn er in derselben Sache bereits in einem Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung mitgewirkt hat. Das ergibt natürlich nur Sinn, wenn bereits das erste Gutachten für den Kläger negativ ausfiel.

Quelle: BGH, Beschl. v. 13.12.2016 – VI ZB 1/16
Thema: Sonstiges

Betriebskosten bei Wohneigentum: Vereinbarte Jahresfristen müssen auch bei ausstehendem WEG-Beschluss eingehalten werden

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Besonders ärgerlich ist es für den Vermieter, wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Betriebskosten so spät abrechnet, dass Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr möglich sind.

Der Fall war recht einfach gelagert: Im Mietvertrag hatten sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete ein Vermieter dann allerdings erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte. Der Mieter empfand das als zu spät und zahlte die verlangte Nachforderung nicht, da nach dem Gesetz der Vermieter spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres über die Betriebskosten abrechnen muss. Schließlich klagte der Vermieter seine Ansprüche ein, da er nach seiner Auffassung die Verspätung nicht zu vertreten hatte.

Der Bundesgerichtshof war allerdings anderer Auffassung. Grundsätzlich muss der Vermieter eine Eigentumswohnung auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nicht vorliegt.

Hinweis: Vermieter sollten stets die Jahresfrist zur Abrechnung beachten. Eine möglichst frühe und zeitnahe Abrechnung sind sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wünschenswert.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.01.2017 – VIII ZR 249/15
Thema: Mietrecht

Verspäteter Auszug: Die Nutzungsentschädigung an den Vermieter kann höher ausfallen als die ursprüngliche Miete

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Ist das Mietverhältnis beendet und die Mieter ziehen nicht aus, müssen sie eine Nutzungsentschädigung zahlen. Und die kann schon einmal höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete.

In München war ein Einfamilienhaus zu einem monatlichen Preis von 944 EUR vermietet worden. Der Vermieter erklärte dann die Eigenbedarfskündigung und die Mieter räumten das Haus – allerdings mit einer sechsmonatigen Verspätung. Für die sechs Monate verlangte der Vermieter nun eine Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt üblichen Neuvertragsmiete, hier rund 7.300 EUR. Schließlich klagte der Vermieter den Betrag ein – und erhielt Recht.

Die Nutzungsentschädigung kann nach einer Kündigung höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete, da die Höhe der Nutzungsentschädigung anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen ist.

Hinweis: Ein bitteres Urteil für Mieter. Aber nach einer ordnungsgemäßen Kündigung ist das Mietverhältnis nun einmal beendet und die ursprünglichen vertraglichen Absprachen gelten nicht mehr.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2017 – VIII ZR 17/16

Thema: Mietrecht

Dienste höherer Art: Therapeut muss vorzeitigen Abbruch der Maßnahme anstandslos akzeptieren

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Wir schließen jeden Tag eine Vielzahl von Verträgen ab: beim Bäcker, im Supermarkt oder an der Tankstelle. Daneben gibt es natürlich aber auch langfristigere Verträge, und die zeichnen sich meist auch dadurch aus, dass wir sie unter Umständen nach einer gewissen Zeit gerne kündigen möchten. Eine interessante neue Möglichkeit, solche Verträge zu beenden, zeigt der Bundesgerichtshof (BGH) auf.

Ein Mann führte als Therapeut Therapien zur Gewichtsreduktion durch – unter anderem durch eine Ernährungsumstellung verbunden mit einer Beratung sowie einer Spritze aus homöopathischen Mitteln. Eine der Teilnehmerinnen klagte bereits einen Tag nach Behandlungsbeginn über erhebliche Beschwerden und wollte die Therapie deshalb abbrechen. Zehn Tage später reichte sie ein Attest ihres Hausarztes ein, laut dem ihr aus medizinischen Gründen eine wesentliche Gewichtsreduktion durch ein spezielles Diätverfahren nicht angeraten wurde. Sie legte dieses Attest dem Therapeuten mit dem handschriftlichen Vermerk vor: „Bitte um Aufhebung. Attest anbei.“ Der Therapeut war jedoch der Auffassung, eine Vertragskündigung sei nicht ausgesprochen worden und sei rechtlich auch nicht möglich. Er verlangte die Vergütung der gesamten, vertraglich vereinbarten 1.290 EUR für die weiteren 28 Therapietage.

Das erstinstanzliche Amtsgericht verurteilte die Patientin lediglich zur Zahlung von 598 EUR und wies die Klage im Übrigen ab. Und auch vor dem BGH hatte der Therapeut keinen weiteren Erfolg. Es lagen sowohl eine Kündigungserklärung als auch die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 627 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor. Daher reichte es aus, dass die Patientin ihren Willen zum Ausdruck gebracht hat, nicht mehr therapiert werden zu wollen. Denn nach § 627 Abs. 1 BGB ist bei einem Dienstverhältnis, das kein Arbeitsverhältnis ist, die Kündigung auch ohne die in § 626 BGB bezeichnete Voraussetzung eines wichtigen Grundes zulässig, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete „Dienste höherer Art“ zu leisten hat. Dienste höherer Art können solche sein, die besondere Fachkenntnis, Kunstfertigkeit oder wissenschaftliche Bildung voraussetzen oder die den persönlichen Lebensbereich betreffen. Genau das traf hier zu. Verträge über eine Therapie zur Gewichtsabnahme können also fristlos kündbar sein.

Hinweis: Die Kündigung war rechtmäßig und der Betreiber konnte keine weitere Vergütung verlangen. Das sollten Anbieter solcher „Dienste höherer Art“ und auch deren Kunden beachten.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.11.2016 – III ZR 193/1
Thema: Sonstiges

Behinderung eines Eigentümers: Wohnungseigentümergesellschaft muss nicht alle Baumaßnahmen dulden

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Gravierende bauliche Veränderungen einer Wohnungseigentumsanlage müssen gemeinschaftlich beschlossen werden.

Der Eigentümer einer im fünften Stock liegenden Wohnung pflegte mit seiner Ehefrau die gemeinsame, zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter. Einen Aufzug gab es in dem Haus nicht. Deshalb stellte er in einer Eigentümerversammlung den Antrag, in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten einen geräuscharmen Personenaufzug bauen zu dürfen. Als dieser Antrag abgelehnt wurde, klagte er gegen die Wohnungseigentümergesellschaft – jedoch vergeblich.

Der Mann darf die Baumaßnahmen nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchführen. Für die Frage, ob eine Zustimmung erforderlich ist, kommt es entscheidend darauf an, ob für die anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil entsteht, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht“. Und solche Nachteile hat das Gericht in diesem Fall angenommen.

Grundsätzlich werden die anderen Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts und einer Rollstuhlrampe dulden müssen. Anders sieht das aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs aus. Denn der Einbau ist nur mit einem erheblichen Eingriff in die Substanz des Gebäudes durchführbar. Außerdem würden die anderen Eigentümer von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen; der für den Einbau des Fahrstuhls vorgesehene Schacht wurde bislang zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt. Zudem sei dieser Platz erforderlich, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus zu transportieren. Der Mann hätte außerdem bereits bei Einzug wissen müssen, dass solche Probleme auf ihn zukommen können.

Hinweis: Die Rechtslage dürfte anders aussehen, wenn es beispielsweise um eine Rampe geht, die vor einem Haus installiert werden muss. Ein behinderter Eigentümer dürfte dann einen Anspruch auf die Duldung einer Installation haben. Bezahlen müsste er sie aber stets selbst.

Quelle: BGH, Urt. v. 13.01.2017 – V ZR 96/16
Thema: Mietrecht

Zuwendung an Lebensgefährtin: Bei einer vor dem Ableben erfolgten Trennung kann der Erbe die Rückzahlung verlangen

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Leben Paare in nichtehelichen Lebensgemeinschaften zusammen, ergeben sich nach dem Tod eines Partners häufig erbrechtliche Probleme, da das Gesetz für nichteheliche Lebenspartner im Gegensatz zu verheirateten keine gesetzlichen Erb- und Pflichtteilsansprüche sowie keine Steuerfreibeträge vorsieht.

Ein Mann veranlasste, dass sein Sparbrief in Höhe von 50.000 EUR aufgeteilt und die Hälfte auf den Namen seiner Lebensgefährtin ausgestellt wurde. Dies geschah, bevor er mit seiner Lebensgefährtin zu einer mehrmonatigen gemeinsamen Europareise aufbrach, um die Partnerin im Fall eines Unglücks abzusichern. Das Paar trennte sich jedoch nach der Rückkehr von der Reise, und der Mann verstarb kurz darauf. Der Erbe verlangte nun von der ehemaligen Lebensgefährtin die Herausgabe des Sparbriefs.

Das Gericht musste entscheiden, ob die Ausstellung des Sparbriefs auf den Namen der Lebensgefährtin eine Schenkung oder eine sogenannte unbenannte Zuwendung darstellte. Bei einer Schenkung darf der Bedachte frei über das Erhaltene verfügen und es in jedem Fall behalten, während eine Zuwendung an die Erwartung des Fortbestehens der Partnerschaft geknüpft ist. Das Gericht ging davon aus, dass hier eine Zuwendung vorlag, da die Übertragung des Sparbriefs der Verwirklichung, Ausgestaltung und Erhaltung der nicht ehelichen Lebensgemeinschaft der Parteien und der finanziellen Absicherung der Frau im Fall des Ablebens des Mannes dienen sollte. Da sich das Paar getrennt hatte und damit die nicht eheliche Lebensgemeinschaft beendet war, war die Grundlage für das weitere Behaltendürfen des Sparbriefguthabens entfallen. Der Erbe hatte daher einen Anspruch auf Rückzahlung.

Hinweis: Sind Partner nicht verheiratet, empfiehlt es sich, rechtzeitig fachlichen Rat einzuholen, um die erbrechtlichen Angelegenheiten zu regeln – aber auch, um Vorsorge für das Scheitern der nichtehelichen Lebensgemeinschaft zu treffen. Für Ehepartner wie nichteheliche Lebenspartner gilt jedoch, dass Schenkungen nur bei schwerer Verfehlung, grobem Undank des Beschenkten oder bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden können, während Zuwendungen im Fall des Scheiterns der Partnerschaft – auch zu Lebzeiten – zurückgefordert werden können. Dieser Rückzahlungsanspruch verjährt allerdings nach drei Jahren.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.05.2014 – X ZR 135/11
Thema: Erbrecht

Eigenbedarf einer GbR: Unterbliebenes Angebot einer Alternativwohnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung

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Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann im Mietrecht eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Vier Personen hatten eine GbR gegründet und ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Vor mehr als 20 Jahren begann die GbR mit der Sanierung des kompletten Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Eine der Wohnungen war bis zuletzt nicht saniert worden. Den Mietern dieser Wohnung kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete diese Kündigung mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der vier Gesellschafter. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die GbR eine Räumungsklage. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Die Richter urteilten, dass auch eine GbR einen Eigenbedarfsgrund einer ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger geltend machen kann. Dabei hat ein Vermieter grundsätzlich die Pflicht, den Mietern freie Wohnungen im Objekt anzubieten. Unterlässt er dies, führt das allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann diesbezüglich allenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Im Ergebnis hatte die Räumungsklage also Erfolg – die Mieter mussten ausziehen.

Hinweis: Das sollte Vermieter nicht zu unberechtigten Eigenbedarfskündigungen verleiten. Denn die Rechtsfolgen könnten später gravierend sein. Vorgeschobene Eigenbedarfsgründe können zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Thema: Mietrecht

Schaden bei Hausdurchsuchung: Mieter muss nicht für Schäden aufkommen, die dem Polizeieinsatz anzulasten sind

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Haftet der Mieter für einen Schaden nach einem Polizeieinsatz, den er selbst verursacht hat?

Auf Grundlage eines richterlichen Beschlusses war die Wohnung eines Mieters durchsucht worden. Bei dieser Durchsuchung wurden 26 g Marihuana gefunden und sichergestellt. Für die beim Einsatz beschädigte Wohnungstür verlangte der Vermieter nun die Reparaturkosten vom Mieter ersetzt – und klagte die Kosten ein.

Das Gericht stellte sich aber auf die Seite des Mieters und entschied, dass dieser nicht zahlen muss. Zwar muss nach allgemeiner Lebenserfahrung derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, damit rechnen, dass es aufgrund von Durchsuchungen zu Schäden an der Wohnung kommen kann – haften muss er dafür jedoch nicht in jedem Fall. Entscheidend ist nämlich der Kausalzusammenhang; und dieser fehlte hier. Denn auch, wenn der Mieter den Einsatz selbst zu verantworten hatte, die Tür wurde von der Polizei beschädigt. Also kann der Schaden dem Mieter nicht zugerechnet werden – und damit war eine Ersatzpflicht ausgeschlossen.

Hinweis: Findet in einer Wohnung eine berechtigte Hausdurchsuchung statt und werden dabei Schäden verursacht, haftet der Mieter dafür also nicht.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16

Thema: Mietrecht