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Schlagwort: Eigentümergemeinschaft

Ohne Grundbucheintrag: Miteigentümer können bei Raumnutzung gegen Entgelt zu normalen Mietern werden

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Manchmal entstehen Vertragspflichten, obwohl die Beteiligten diese nicht eingeplant oder gar erahnt hatten.

Ein Hausgrundstück gehörte mehreren Eigentümern. Die Eigentümergemeinschaft schloss dann mit einer Miteigentümerin einen Mietvertrag über eine der Wohnungen. In den Folgezeiten wechselten die Eigentümer des Hauses. Die letztendliche Eigentümerin war schließlich der Ansicht, der geschlossene Mietvertrag sei unwirksam, da er ins Grundbuch hätte eingetragen werden müssen. Sie forderte die Mieterin auf, aus der Wohnung zu ziehen, und verlangte außerdem eine über die Mietzahlung hinausgehende Nutzungsentschädigung. Die Mieterin erhob daraufhin Klage und wollte feststellen lassen, dass das Mietverhältnis nach dem Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass im Gegensatz zu einer bloßen gemeinschaftsrechtlichen Verwaltungs- und Benutzungsregelung durchaus ein Mietvertrag vorlag. Damit war auch eine Eintragung ins Grundbuch nicht erforderlich. Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft vertraglich einem ihrer Mitglieder gemeinschaftliche Räume gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Und dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist.

Hinweis: Wohnungseigentümer können also schneller zu Vermietern werden, als es ihnen vielleicht lieb ist. Da heißt es, Vorsicht walten zu lassen. Überlässt nämlich eine Miteigentümergemeinschaft Räume einem ihrer Mitglieder gegen ein Entgelt, kommt regelmäßig ein Mietverhältnis zustande.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.04.2018 – VIII ZR 176/17

Thema: Mietrecht

Waschküchen-Meeting: Auch der Ort von Wohnungseigentümerversammlungen unterliegt bestimmten Formerfordernissen

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Dass an eine Versammlung der Wohnungseigentümer bestimmte organisatorische und inhaltliche Anforderungen gestellt werden dürfen, zeigt die folgende Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund.


Eine Eigentumspartei einer Eigentümergemeinschaft schickte zu den Versammlungen regelmäßig einen Vertreter, der selbst nicht im betreffenden Haus wohnte. Sodann wurde durch die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, dass für „kurze Versammlungen“ die Waschküche als Versammlungsort ausreichen sollte. In der Folgezeit wurde schließlich zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, auf der verschiedene strittige Punkte behandelt werden sollten. Die Versammlung dauerte dennoch nur ganze sieben Minuten – von 18:00 Uhr bis 18:07 Uhr. Der besagte Vertreter kam dabei drei Minuten zu spät, da er den Waschkeller nicht sofort gefunden hatte. Er verpasste also nahezu die Hälfte der gesamten Versammlungsdauer und entsprechende Beschlüsse. Daraufhin wurden sämtliche Beschlüsse angefochten – und das zu Recht,

Eine Versammlung im Stehen entspricht zum einen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Zum anderen war der Zugang zur Waschküche nicht frei zugänglich. Außerdem muss ein Versammlungsort eine längere Diskussion ermöglichen. Schon der Beschluss, künftig kurze Versammlungen in der Waschküche abzuhalten, war daher unwirksam, da er nicht bestimmt genug war: Denn es war alles in allem unklar, was unter einer „kurzen Versammlung“ zu verstehen ist.

Hinweis: Der Versammlungsort einer Wohnungseigentümerversammlung muss so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet ist.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 27.03.2018 – 512 C 31/17

Thema: Mietrecht

Mitbestimmung der Miteigentümer: Auch Wohnungseigentümer dürfen aus Lauben nicht einfach Gartenhäuser machen

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Dass der Frömmste nicht in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt, liegt oftmals daran, dass es an einer Vorabklärung, die so manchen Zwist unter den Rechtstreitklassikern verhindert hätte, fehlt. Die Schillersche Weise gilt auch für Wohnungseigentümer, wenn diese einfach mal vergessen, zu geplanten Veränderungen die Eigentümergemeinschaft zu befragen.

 

In einer Wohnungseigentumsanlage waren in den Gärten der Erdgeschosswohnungen nach drei Seiten hin offene Lauben aufgestellt worden. Eine Eigentümerin riss ihre Laube ab und errichtete stattdessen ein massives Gartenhaus. Dagegen klagte eine Miteigentümerin – und zwar mit Erfolg.

Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden. Die Schwelle, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung vorliegt, ist dabei niedrig anzusetzen. Grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig. Das Gartenhaus hatte das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert. Und auch unter Berücksichtigung, dass zuvor eine nach der Gemeinschaftsordnung erlaubte Laube aufgestellt war, stört das massive Gartenhaus das ästhetische Gesamtbild der Anlage mehr als eine offene Gartenlaube.

Hinweis: Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf also ohne Zustimmung der sonstigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden.

Quelle: AG München, Urt. v. 14.02.2017 – 484 C 22917/16 WEG

Thema: Mietrecht

Rückständiges Haushaltsgeld: Haftung bei veräußertem Wohnungseigentum

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Wer eine Eigentumswohnung kauft, obwohl eine Immobilie noch gar nicht fertiggestellt wurde, ist Mitglied einer „werdenden Eigentümergemeinschaft“ und haftet beispielsweise für die Zahlung des Hausgeldes. Was ist aber, wenn solch eine Person die Immobilie weiterveräußert?

Eine Frau hatte im Juli 2004 von einer Bauträgerin eine Eigentumswohnung sowie zwei Tiefgaragenstellplätze gekauft. Eine endgültige Eintragung in das Grundbuch konnte jedoch nicht erfolgen, da das Haus erst noch errichtet werden musste. Im Oktober 2012 veräußerte die Käuferin die Wohnung nebst Stellplätzen an ihre Eltern. Es erfolgte aber erneut keine Eintragung im Grundbuch, sondern lediglich eine Abtretung der sogenannten Auflassungsvormerkung – denn die Wohnung war noch nicht bezahlt. Im Oktober 2013 wurden die Einheiten in der Zwangsversteigerung einem Dritten zugeschlagen. Nun verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Eltern die Zahlung des rückständigen Hausgeldes und eine anteilige Sonderumlage. Als keine Zahlung erfolgte, ging die Angelegenheit vor Gericht und schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden. Die Eltern schuldeten die Beiträge nicht, weil sie schlicht und ergreifend ohne Eintragung ins Grundbuch weder Eigentümer noch als sogenannte Zweiterwerber zu werdenden Eigentümern geworden waren.

Hinweis: Erst mit der tatsächlichen Eintragung ins Grundbuch wird Eigentum erlangt. Haftungen können allerdings als sogenannte werdende Eigentümer bereits vorher entstehen – das gilt aber nicht für Zweiterwerber.

Quelle: BGH, Urt. v. 24.07.2015 – V ZR 275/14

Thema: Mietrecht