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Schlagwort: Gemeinschaftsordnung

Fassade ist Gemeinschaftseigentum: Der Einbau einer Klimaanlage ist nur mit Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich

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Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes halten. Denn dass Verstöße teuer werden können, beweist das folgende Urteil des Amtsgerichts München (AG).

Ein Paar hatte eine Eigentumswohnung gekauft. In der Gemeinschaftsordnung jener Wohnungseigentumsanlage war festgelegt, dass bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen. Das Paar entschied sich dann, auch wegen ihres Kleinkinds, das unter der Hitze in den Sommermonaten litt, eine feste Klimaanlage zu installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fragten sie dabei jedoch nicht um vorherige Erlaubnis. Die Klimaanlage wurde schließlich auf der Terrassenfläche aufgestellt und die Leitungen durch die Fenster nach innen verlegt. Die übrigen Mitglieder der WEG verlangten daraufhin jedoch den Abbau der Klimaanlage. Sie meinten, dass die Anlage das optische Erscheinungsbild stören und erhebliche Lärmbelästigungen verursachen würde. Schließlich musste das Gericht entscheiden.

Die Richter des AG stimmten zu, dass die Klimaanlage wieder abgebaut werden muss. Eine erhebliche Beeinträchtigung der WEG lag allein schon darin, dass zur Leitungsführung des Klimageräts die Fenster, die im Gemeinschaftseigentum standen, durchbohrt wurden.

Hinweis: Baut also ein Wohnungseigentümer eine Klimaaußenanlage auf seiner Terrasse auf, wobei die Fassade bis zum Wohnungsinneren durchbohrt werden muss, ist das nur mit Genehmigung der WEG möglich.

Quelle: AG München, Urt. v. 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG

Thema: Mietrecht

Wohnungseigentümergemeinschaft: Die vorübergehende Herabsetzung der Stimmkraft ist bei Geisterwohnungen möglich

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In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) hat jeder ein der Größe seines Eigentumsanteils entsprechendes Stimmrecht – so viel zur Theorie. Dass sich Theorie und Praxis jedoch so manches Mal unterscheiden, zeigt folgendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich.


Eine Wohnanlage sollte in vier Teilabschnitten errichtet werden. Eine Eigentümerin hatte 120 „Geisterwohnungen“, die in den Bauabschnitten III und IV lagen und seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet worden waren. Trotzdem besaß sie knapp 50 % der Stimmen in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen Änderungen vorgenommen werden können, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Eigentümerversammlung wurde der Antrag abgelehnt, die Teilungserklärung dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Eigentümerin der noch nicht gebauten Wohnungen reduzieren solle, bis die Wohnungen errichtet seien. Dieser Beschluss wurde vor dem Gericht angefochten – und zwar erfolgreich.

Der BGH setzte den Stimmkraftanteil tatsächlich von knapp 50 % auf 36 % herab. Die Wohnungseigentümer wurden nämlich in besonders wichtigen Angelegenheiten durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht „fremdbestimmt“ , die keine Wohnungen hatte und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen war. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Eigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar war, konnte die bisherige Stimmrechtsverteilung nur als unbillig angesehen werden.

Hinweis: Die Stimmkraft eines Mitglieds einer WEG, das lediglich sogenannte „Geisterwohnungen“ besitzt, kann nach diesem Urteil also vorübergehend herabgesetzt werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2019 – V ZR 72/18

Thema: Mietrecht

Mitbestimmung der Miteigentümer: Auch Wohnungseigentümer dürfen aus Lauben nicht einfach Gartenhäuser machen

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Dass der Frömmste nicht in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt, liegt oftmals daran, dass es an einer Vorabklärung, die so manchen Zwist unter den Rechtstreitklassikern verhindert hätte, fehlt. Die Schillersche Weise gilt auch für Wohnungseigentümer, wenn diese einfach mal vergessen, zu geplanten Veränderungen die Eigentümergemeinschaft zu befragen.

 

In einer Wohnungseigentumsanlage waren in den Gärten der Erdgeschosswohnungen nach drei Seiten hin offene Lauben aufgestellt worden. Eine Eigentümerin riss ihre Laube ab und errichtete stattdessen ein massives Gartenhaus. Dagegen klagte eine Miteigentümerin – und zwar mit Erfolg.

Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden. Die Schwelle, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung vorliegt, ist dabei niedrig anzusetzen. Grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig. Das Gartenhaus hatte das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert. Und auch unter Berücksichtigung, dass zuvor eine nach der Gemeinschaftsordnung erlaubte Laube aufgestellt war, stört das massive Gartenhaus das ästhetische Gesamtbild der Anlage mehr als eine offene Gartenlaube.

Hinweis: Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf also ohne Zustimmung der sonstigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden.

Quelle: AG München, Urt. v. 14.02.2017 – 484 C 22917/16 WEG

Thema: Mietrecht

Teileigentümergemeinschaft: Die Wandlung der gewerblichen Immobilie zur Wohnimmobilie ist auch für Eigentümer nicht einfach

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In einer Wohnungseigentumsanlage darf man nicht alles mit seinem Eigentum machen, was man möchte. Denn über allem steht das Gesetz.

In diesem Fall ging es um eine sogenannte Teileigentümergemeinschaft, dem gesetzlichen Begriff für eine „Wohnung“, die nur beruflich oder gewerblich genutzt werden kann. Damit ist Teileigentum etwas anderes als Wohneigentum. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es beispielsweise zehn Wohnungen zur Wohnnutzung geben – die also im Wohneigentum stehen – und zwei Wohnungen, die nur beruflich genutzt werden dürfen, die also im Teileigentum stehen. Die Immobilie dieses Falls bestand ausschließlich aus beruflich genutzten Wohnungen. Und aus einer dieser Wohnungen, die über Jahre als Arztpraxis genutzt worden war, wurde nun faktisch eine Mietimmobilie für Wohnraumzwecke gemacht. Dagegen klagten die übrigen Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft. Sie wollten die Unterlassung der Wohnnutzung erreichen.

Den klagenden Eigentümern stand ein solcher Unterlassungsanspruch auch zu, weil die Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden durfte. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedoch dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet.

Hinweis: Es gibt also in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer Probleme, wenn laut der Teilungserklärung eine Eigentumseinheit lediglich beruflich oder gewerblich genutzt werden darf. Dann ist eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht so einfach möglich. Allerdings könnte ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend bestehen, dass die Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ob das der Fall ist, musste der Bundesgerichtshof nicht abschließend feststellen, da die Geltendmachung dieses Anspruchs als voriger Schritt bislang ausgeblieben war.
 
 

Quelle: BGH, Urt. v. 23.03.2018 – V ZR 307/16

zum Thema: Mietrecht

Einstimmiger Beschluss: Änderung einer Gemeinschaftsordnung nur durch geschlossene Eigentümerversammlung

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Regelungen zur Beschlussfassung von Wohnungseigentümern gibt es viele. Änderungen müssen dahingehend einstimmig erfolgen – was in der Natur der Sache nicht einfach ist.

Es ging um eine Wohnungseigentumsanlage mit Garten. In der Gemeinschaftsordnung zu Sondernutzungsflächen war geregelt, dass das Aufstellen von Garten- oder Gerätehäusern und Ähnlichem untersagt war. Nur durch einen einstimmigen Beschluss durfte davon abgewichen werden. Den Eigentümer der unteren Wohnung interessiert das wenig, und er errichtete ein Gerätehaus sowie eine mobile Holzterrasse im Garten. Ein weiterer Miteigentümer verlangte die Entfernung – und es kam zu einer Eigentümerversammlung. Dort wurde kein entsprechender Beschluss zur Genehmigung der Errichtung gefasst, es blieb aber streitig, ob einer der Eigentümer bei dem Treffen im Garten seine Zustimmung mündlich erteilt hatte. Schließlich kam es zur Klage auf Beseitigung und Unterlassung. Das Landgericht München urteilte, dass Hütte und Holzterrasse zu entfernen sind. Es handelt sich um eine erhebliche optische Veränderung, die regelmäßig der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Und diese Zustimmung lag nicht vor, da eine mögliche einzelne Zustimmung eines Eigentümers im Garten grundsätzlich bedeutungslos ist.

Hinweis: Natürlich ist es schwierig, von sämtlichen Eigentümern ein Einverständnis zu erhalten, wenn dies nach der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist. Das sollte Käufern von Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen vorher bewusst sein.

Quelle: LG München I, Urt. v. 06.07.2015 – 1 S 22070/14

Thema: Mietrecht