Schlagwort: Miete

Zwei Erhöhungen hintereinander: BGH begrenzt Modernisierungszuschlag auf Differenz zur allgemeinen Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung allein hat für manche bereits das Zeug zum Drama. Was aber bei zwei aufeinanderfolgenden Mieterhöhungen passiert, bei der sich eine auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht und die andere eine Modernisierungsmieterhöhung ist, konnte im Folgenden erst der Bundesgerichtshof (BGH) klären.

Eine Mietwohnung wurde in erheblichem Maß modernisiert, was ebenso ordnungsgemäß angekündigt wurde wie eine damit einhergehende Mieterhöhung. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter die Miete dann zunächst bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, machte aber im Anschluss daran noch eine Modernisierungsmieterhöhung geltend.

Der BGH hat hierbei einen guten Kompromiss gefunden: Der Vermieter dürfe zwar durchaus eine weitere Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten vornehmen, selbst wenn er bereits nach der Modernisierungsmaßnahme die Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht habe. Allerdings sei der dann fällige Modernisierungszuschlag in seiner Höhe auf die Differenz zwischen Modernisierungszuschlag und der allgemeinen Mieterhöhung begrenzt. Beide Mieterhöhungen seien also in der Summe auf jenen Betrag begrenzt, den der Vermieter bei einer Erhöhung allein wegen der Modernisierungsmaßnahme verlangen könne.

Hinweis: Bei einer Mieterhöhung können viele Fehler gemacht werden. Gleichwohl sind insbesondere viele Privatvermieter auf eine angemessene Mieteinnahme angewiesen. Das Verfahren für eine Mieterhöhung ist gesetzlich festgelegt und kann sowohl Vermietern als auch Mietern durch einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht dargelegt werden.


Quelle: BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18
Thema: Mietrecht

Finanzielle Notlage: Vorsicht vor dem Aussetzen von Mietzahlungen

Gerät der Mieter in eine finanzielle Notlage, muss der Vermieter darauf keine Rücksicht nehmen.

Ab Sommer 2014 zahlte ein Wohnungsmieter seine Miete nicht mehr. Er hatte bewusst über einen längeren Zeitraum von der Erfüllung seiner Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag – der Zahlung der vereinbarten Miete an die Vermieterin – abgesehen. Die Vermieterin kündigte dem Mieter daher fristlos. Dieser wehrte sich gegen die Kündigung mit der Begründung, dass er sich in einer besonderen persönlichen Belastungssituation befunden habe. Das reichte dem Landgericht Berlin allerdings nicht aus. Die außergewöhnliche persönliche Belastungssituation des Mieters war unerheblich.

Hinweis: Aus dem Mietverhältnis ergibt sich keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung seiner persönlichen Probleme zu leisten. Kommt die Miete nicht rechtzeitig, kann ein Kündigungsgrund vorliegen.

Quelle: LG Berlin, Beschl. v. 22.01.2016 – 65 S 442/15
Thema: Mietrecht

Geschäftsräume: Vorsicht bei der Mietminderung wegen Baulärms

Dass die Miete bei Wohnraum wegen Baulärms gemindert werden kann, ist klar. Aber wie sieht es bei Gewerberäumen aus?

Im März 2013 wurde ein Geschäftslokal vermietet. Drei Monate später wurde in der Nähe eine Baustelle errichtet, für die vor dem Laden Container sowie Beton- und Stahlkonstruktionen zur Stromversorgung aufgebaut wurden. Zudem kam es zu einem erheblichen Verkehr durch Baufahrzeuge und Lkws. Die Mieter minderten daher ihre Mietzahlungen um 30 %. Daraufhin erhielten sie nach einigen Monaten die fristlose Kündigung. Schließlich kam es zum Räumungsrechtsstreit, den das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entscheiden musste. Die Richter urteilten, dass die Mieter ausziehen müssen. Zwar war die Miete aufgrund der erheblichen Mängel zu kürzen, die Mieter hatten es dabei aber in der Höhe der Minderung übertrieben. Denn grundsätzlich muss jeder Anlieger einer Straße mit Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeit rechnen – insbesondere im Innenstadtbereich. Dabei müssen nicht alle Umsatzeinbußen der Mieter ausgeglichen werden. Das Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs kann nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abgewälzt werden. Die Richter sahen daher nur eine Mietminderung von 15 % als gerechtfertigt an.

Hinweis: Für Mieter ist es immer ein Risiko, eine zu hohe Mietminderung vorzunehmen. Im Zweifel sollte „unter Vorbehalt“ gezahlt und später die Miete zurückverlangt werden.

Quelle: OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 11.02.2015 – 2 U 174/14
Thema: Mietrecht