Schlagwort: Mietpreisbremse

Trotz vorliegenden Mietspiegels: Einholung von Gutachten zur Bestimmung ortsüblicher Vergleichsmieten ist richterliche Ermessenssache

Mietspiegel, gekappte Mietpreisbremse – die Voraussetzungen für eine rechtskonforme Mieterhöhung sind in den letzten Jahren weder für Mieter noch für Vermieter klarer geworden. So musste erneut der Bundesgerichtshof (BGH) ran – dieses Mal mit der Beantwortung der Frage, wie eine Mieterhöhung zu begründen ist und welche weiteren Maßnahmen gerichtlich angeordnet werden dürfen.

Dieser Fall handelte von einer Mieterhöhung, die der Vermieter mit dem Mietspiegel begründet hatte. Zusätzlich hatte das hinzugezogene Gericht schließlich noch ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe eingeholt. Ob das trotz Vorliegens eines gültigen Mietspiegels rechtmäßig war, musste der BGH entscheiden.

Der BGH urteilte, dass die Gerichte grundsätzlich dazu berechtigt sind, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Dies gilt auch dann, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Auch bei Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung dürfen Richter ein Gutachten einholen. Und selbst, wenn lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in dieser Spanne einer Klärung bedarf, weil die ortsübliche Vergleichsmiete klar innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt, ist ein solches Gutachten hilfreich – und demnach auch zulässig.

Hinweis: Bei einer Mieterhöhung müssen sämtliche gesetzliche Voraussetzungen vom Vermieter eingehalten werden. Das ist nicht immer ganz einfach. Helfen kann dabei ein Mietrechtsexperte, zum Beispiel ein Rechtsanwalt.


Quelle: BGH, Urt. v. 28.04.2021 – VIII ZR 22/20
Thema: Mietrecht

Auskunftsanspruch bei Mietpreisbremse: Berliner Mieter haben ein Anrecht auf konkreten Nachweis zur Höhe der Vormiete

In Berlin gilt seit Kurzem die Mietpreisbremse, offiziell „Mietenbegrenzungsverordnung“. Danach haben Mieter einen Anspruch gegen ihre Vermieter auf Auskünfte über die Höhe der Vormiete. Was ein solcher Anspruch genau umfasst, klärte im Folgenden das Landgericht Berlin (LG).

Der Mietvertrag sah in dem hier relevanten Fall eine Nettokaltmiete von 1.300 EUR vor. Um zu prüfen, ob sich der Vermieter an die neuen Vorgaben hielt, wollten die Mieter wissen, ob die Vormieter auch so eine hohe Miete gezahlt hatten. Denn nur dann wären der Mietpreisbremse entsprechend die 1.300 EUR rechtmäßig gewesen. Der Vermieter antwortete auf die entsprechende Anfrage der Mieter lediglich, dass auch die Vormieter schon in dieser Höhe Miete gezahlt hätten. Weitere Angaben dazu machte er jedoch nicht, insbesondere legt er keine Kopie des Vormietvertrags vor. Das wiederum wollten die Mieter sich nicht gefallen lassen und klagten auf eine konkretere Auskunft bezüglich der Vormiete.

Vor dem LG gewannen sie diese Klage. Fordert nämlich ein Mieter von seinem Vermieter eine Auskunft über Daten, die für die Zulässigkeit der Miethöhe maßgeblich sind, umfasst dieser Auskunftsanspruch auch einen Anspruch auf die Belege für die Behauptung des Vermieters. Das kann beispielsweise durch die Vorlage des Vormietvertrags geschehen.

Hinweis: Ein Mieter hat also grundsätzlich den Anspruch, von seinem Vermieter eine Auskunft über die Höhe der Vormiete zu verlangen. Zu diesem Anspruch gehört auch die Vorlage von Belegen. Das gilt jedenfalls dort, wo die Mieten gedeckelt sind.


Quelle: LG Berlin, Urt. v. 26.06.2019 – 65 S 55/19
Thema: Mietrecht

 

Mit Rechtsdienstleistungsgesetz vereinbar: Mieter dürfen sich von Online-Portalen gegen zu hohe Mietzahlungen helfen lassen

Lange Zeit war es umstritten, ob Mieter sich mit Hilfe von Online-Angeboten gegen Mieterhöhungen zur Wehr setzen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat anhand des folgenden Falls daher nun für Klarheit gesorgt.

Eine Berliner GmbH war als Rechtsdienstleisterin für Inkassodienstleistungen registriert. Auf ihrer Internetseite stellte sie einen kostenlos nutzbaren „Mietpreisrechner“ zur Verfügung und warb damit, Rechte von Wohnraummietern aus der Mietpreisbremse „ohne Kostenrisiko“ durchzusetzen. Als Vergütung erhielt die Gesellschaft ein Drittel der ersparten Jahresmiete im Fall des Erfolgs. Nun wurde die GmbH von einem Mieter wegen unter Umständen zu viel gezahlter Miete beauftragt, der seine Forderungen an die GmbH abtrat. Diese machte dann Ansprüche auf Rückzahlung einer überhöhten Miete und die Zahlung von Rechtsverfolgungskosten geltend.

Zunächst war die Klage erfolglos, weil die Gerichte meinten, die Abtretung der Forderungen an die GmbH wäre rechtswidrig. Die Sichtweise des BGH war allerdings eine andere: Sämtliche Maßnahmen der GmbH hingen mit der Einziehung der Forderung, die den Gegenstand des Inkassoauftrags bildete, eng zusammen und dienten der Verwirklichung dieser Forderung.

Hinweis: Die Tätigkeit von Inkassodienstleistern zur Verfolgung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse ist also mit dem Gesetz vereinbar. Eine individuelle Beratung ersetzt diese Art der Dienstleistung allerdings nicht. Der BGH hat die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückverwiesen, damit diese nun prüfen kann, ob die Ansprüche auf Rückzahlung von Miete tatsächlich bestehen.


Quelle: BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18
Thema: Mietrecht

Die Mietpreisbremse – Neues Gesetz tritt zum 1. Juni 2015 in Kraft

Im März hat der Bundestag eine Dämpfung des Mietanstiegs beschlossen, die sogenannte Mietpreisbremse. Künftig soll es bei der Wiedervermietung bestimmter Wohnungen eine Preisobergrenze geben. Das Gesetz tritt am 1. Juni 2015 in Kraft. Die Landesregierungen sind hierdurch ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen.

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist ein neues Unterkapitel ins Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eingefügt worden. In vier neuen Paragraphen wird die Neuvertragsmiete in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. In dem Zusammenhang wurden außerdem noch die Vorschriften über die Staffel- und die Indexmiete angepasst.

Die neuen Regelungen sehen folgende Neuerungen vor:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine ausreichende Versorgung setzt voraus, dass das Angebot die Nachfrage um etwa 3 bis 5 % übersteigt. Angemessene Bedingungen liegen vor, wenn ein durchschnittlich verdienender Arbeitnehmerhaushalt die Miete überhaupt aufbringen kann. Eine besondere Gefährdung tritt ein, wenn zu erwarten ist, dass die sog. Fluktuationsreserve unter 3 % sinkt.

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nur eine Miete vereinbart werden, die höchstens 10 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Hat allerdings der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt, darf der Vermieter auch mit einem neuen Mieter die Miete in dieser Höhe vereinbaren. Die neuen Regelungen sind außerdem nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Die Vereinbarung über die Höhe der Miete ist bei einem Verstoß gegen das neue Recht grundsätzlich teilweise insoweit unwirksam, als die zulässige Miete überschritten wird. Maßgeblich ist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns ist.

Wenn der Mieter eine überhöhte Miete bezahlt hat, kann er den überzahlten Anteil zurückfordern. Der Mieter muss hierfür die Höhe der Miete gegenüber dem Vermieter ausdrücklich rügen; danach kann er die Rückforderung geltend machen.

Die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen hat angekündigt, bis zum 1. Juli 2015 eine Verordnung zu erlassen, in der diejenigen Gebiete festgelegt werden sollen, in denen die Mietpreisbremse gelten wird. Einen möglichen Anhaltspunkt für die künftig betroffenen Städte könnte die bislang schon in NRW geltende Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzVO NRW) bieten, die derzeit bereits regelt, wo Mieten nur bis 15 % erhöht werden dürfen. Der Text mit einer Liste der Städte findet sich hier: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_text_anzeigen?v_id=10000000000000000687.

Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.