Bundesgerichtshof zur Kündigung insolventer Mieter
Bei der Kündigung von Mietern wegen Zahlungsverzugs ist schnelles Handeln geboten, um den laufenden Mietausfallschaden möglichst gering zu halten. Ist über das Vermögen des Mieters bereits das Insolvenzverfahren eröffnet, ergeben sich einige Besonderheiten, mit denen sich der BGH zu befassen hatte. Zudem hat der BGH sich zur umstrittenen Frage des Zurückbehaltungsrechts bei Mietmängeln geäußert.
In dem vom BGH entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis seit 1988. Im Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 wurde die Miete nicht gezahlt. Ab Juni 2009 hatte die Vermieterin wiederholt Kündigungen ausgesprochen. Zuletzt war ein Mietrückstand von über 16.000 € aufgelaufen. Der Mieter war der Ansicht, dass er zur Mietzahlung nicht verpflichtet gewesen sei, weil es in der Wohnung zu Schimmelbefall gekommen war. Er machte Minderung in Höhe von 20 % der Miete geltend und hinsichtlich der weiteren Miete ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrags, also weiterer 80 %. Im Ergebnis zahlte er somit gar nichts mehr. Im Jahr 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Die Vermieterin klagte auf Räumung der Mietwohnung.
In der Berufungsinstanz entschied das Landgericht Kassel, dass wegen der Mietrückstände, die im Zeitraum bis zum Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen waren, nicht gekündigt werden durfte. Hinsichtlich der weiteren Rückstände sei der Mieter zur Einbehaltung in voller Höhe berechtigt gewesen. Die Vermieterin habe also nicht wirksam kündigen und demzufolge auch keine Räumung der Wohnung beanspruchen können.
Diesen Rechtsauffassungen hat der BGH im Revisionsverfahren allerdings eine Absage erteilt.
Kündigung auch wegen Zahlungsrückstands vor Insolvenzantrag
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gilt zunächst eine Kündigungssperre. § 112 Abs. 1 Ziff. 1 der Insolvenzordnung – InsO -regelt: Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist.
Der Insolvenzverwalter kann Miet- oder Pachtverträge des Insolvenzschuldners außerordentlich kündigen. Da der Schuldner allerdings dadurch seinen Wohnraum verlieren würde, kann der Insolvenzverwalter für den Wohnraummietvertrag stattdessen eine sog. Freigabeerklärung (auch: Enthaftungserklärung) abgeben (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Die Folge dieser Freigabe bzw. Enthaftung ist, dass das Mietverhältnis wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners übergeht. Der Insolvenzverwalter ist dann nicht mehr zuständig (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 – IX ZR 136/13 –) und eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt nur noch dem Mieter gegenüber auszusprechen (BGH, Urteil vom 09. April 2014 – VIII ZR 107/13 –). Dies hat der Bundesgerichtshof bereits im vergangenen Jahr in zwei Entscheidungen klargestellt.
Umstritten war noch die Frage, ob eine Kündigung nach Freigabe auch auf Mietschulden gestützt werden darf, die vor dem Antrag des Mieters auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Der BGH hat diese Frage bejaht.
Insbesondere sieht der BGH den Mieter ausreichend durch die sog. Schonfristregelung geschützt, nach der der Mieter eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung des Rückstands unwirksam machen kann (§ 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB). Dem Vermieter könne nach dem Willen des Gesetzgebers eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter nur dann zugemutet werden, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden oder – was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt – sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters entfällt deshalb die Kündigungssperre. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Verzug gewesen war.
Einbehaltung wegen der Mängel war zu hoch
Ist die Mietsache mangelhaft, dann ist die Miete von Gesetzes wegen angemessen gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im Fall war unproblematisch, dass der Mieter wegen der Mängel die Mietzahlung um 20 % kürzen durfte.
Über die Minderung der Miete hinaus steht dem Mieter grundsätzlich auch ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, der einerseits den Mieter zur Mietzahlung verpflichtet und andererseits den Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache während der Mietzeit. Erfüllt ein Teil seine Pflicht nicht, kann der andere Teil seine Leistung ebenfalls einbehalten (sog. Leistungsverweigerungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Grundsätzlich darf die volle Leistung verweigert werden. Das würde jedoch bedeuten, dass der Mieter auch wegen relativ geringer Mängel die volle Monatsmiete einbehalten könnte, was gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen würde (§ 320 Abs. 2 BGB). Daher wird das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters beschränkt. Teils wird vertreten, dass ein Betrag einbehalten werden darf, welcher den Kosten der Mängelbeseitigung entspricht. Nach anderer Ansicht soll ein Betrag bis zur Höhe des Drei- bis Fünffachen dieser Kosten einbehalten werden dürfen. Nach wiederum anderer Ansicht soll der Betrag an der Höhe des Minderungsbetrags ausgerichtet werden, also das Doppelte oder Drei- bis Fünffache der Minderung betragen. Hinsichtlich der zeitlichen Dauer wird teils vertreten, dass die Miete solange einbehalten werden kann, bis der Mangel beseitigt ist.
Keiner dieser Auffassungen hat sich der BGH angeschlossen.
Die Beurteilung entziehe sich einer allgemein gültigen Betrachtung. Die Frage sei vielmehr in jedem Einzelfall aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu beantworten.
Zumindest stellt der BGH fest, dass die Einbehaltung im entschiedenen Fall unverhältnismäßig war. Ein Zurückbehaltungsrecht kann somit nicht pauschal und auf unbegrenzte Dauer mit dem vierfachen Minderungsbetrag bemessen werden. Eine solche Bemessung würde dazu führen, dass der Mieter, dem ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zahlen müsste. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist in diesem Fall verletzt.
Eine Faustformel zum Zurückbehaltungsrecht gibt es aber leider nicht.
Die Gefahr bei der Einbehaltung von Mieten liegt für den Mieter darin, dass der Betrag zu hoch angesetzt wird und zur Kündigung führen kann. In jedem Einzelfall muss daher abgeschätzt werden, welcher Betrag so hoch ist, dass er ausreichend Druck auf dem Vermieter ausübt, den Mangel endlich zu beseitigen, andererseits aber nicht überhöht angesetzt wird und zum Entstehen eines Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs führt.
Nach dem BGH dürften grundsätzlich eher moderate Beträge angemessen sein. Der BGH weist nämlich am Ende der Entscheidung nochmals darauf hin, dass bei der Miete von Wohnraum das Leistungsverweigerungsrecht insbesondere bei Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist.
Thema: Mietrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wuppertal