Schlagwort: ortsübliche Vergleichsmiete

Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß: Deutschlandweit unterschiedliche Mietobergrenzen verstoßen nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz

Bei neuen gesetzlichen Regelungen steht oftmals die Frage im Raum, ob die entsprechenden Gesetze gegen verfassungsgemäße Rechte verstoßen könnten. Auch die sogenannte „Mietpreisbremse“ musste sich kürzlich vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) auf etwaige Grundrechtsverletzungen prüfen lassen. Aber lesen Sie selbst.

Zunächst einmal zur Faktenlage, was die Mietpreisbremse eigentlich ist: Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen von Wohnungen in Gebieten mit einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen darf. Dabei dürfen die Bundesländer für maximal fünf Jahre bestimmen, welche Gebiete von dieser angespannten Lage betroffen sind. Bereits im Jahr 2015 wurde so zum Beispiel für Berlin eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für diesen fünfjährigen Zeitraum als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Nun hatte sich ein Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete gewandt. Der Mieter meinte, es würde gegen das Gleichheitsgebot verstoßen, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Deshalb wäre die Mietpreisbremse verfassungswidrig. Damit lag er allerdings falsch.

Die Mietpreisbremse ist laut BVerfG durchaus verfassungsgemäß und verstößt somit weder gegen die Garantie des Eigentums noch gegen die Vertragsfreiheit. Die Miethöhenregulierung ist erforderlich und den Vermietern zumutbar. Es verstößt ebenso wenig gegen den bemängelten Gleichheitsgrundsatz, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt.

Hinweis: Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß und verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Nun bleibt abzuwarten, ob dadurch auch die gewünschte Entspannung des Wohnungsmarkts eintreten wird.


Quelle: BVerfG, Urt. v. 18.07.2019 – 1 BvL 1/18

Thema: Mietrecht

Verfassungswidrige Mietpreisbremse: Die Klage von Berliner Mietern gegen eine Mieterhöhung führt zu einer Grundsatzentscheidung

Die Mietpreisbremse des Landes Berlin ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (LG) verfassungswidrig.

Ursprünglich ging es in dem Fall lediglich um eine Mieterhöhung für eine Berliner Wohnung. Die Mieter verklagten die Vermieterin auf eine geringere Miete. Der Mietspiegel hätte aufgrund der sogenannten gesetzlichen Mietpreisbremse höchstens um 10 % überschritten werden dürfen. Danach darf in bestimmten Gebieten die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen – so auch in Berlin. In dem beklagten Fall lag die Erhöhung aber höher. Dennoch stellten sich die Richter auf die Seite der Vermieterin.

Das Gericht hielt die Mietpreisbremse, also das Gesetz, nämlich insgesamt für verfassungswidrig. Nicht in allen Bundesländern gibt es eine solche Mietpreisbremse – und das hielten die Richter für einen Verstoß gegen das Grundgesetz. Insbesondere sind im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollen, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt sind als die gleichen Zielgruppen in Berlin. Es liegt auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine hohe Miete mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt werden. Denn diese Vermieter dürfen bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Daher wird sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) nun mit der Mietpreisbremse beschäftigen müssen.

Hinweis: Die Mietpreisbremse im Land Berlin könnte also verfassungswidrig sein. Das ist jedenfalls die Auffassung des LG. Nun soll das BVerfG die gesetzliche Regelung für verfassungswidrig erklären. Wir werden weiter berichten. Gebracht hat die Mietpreisbremse jedoch in jedem Fall wenig. Das Einzige, was Mietern wirklich helfen dürfte, ist der Bau von Häusern und Wohnungen.


Quelle: LG Berlin, Beschl. v. 07.12.2017 – 67 S 218/17

Thema: Mietrecht

Rechtsweg einhalten: Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse

Seit Juni 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten und damit die sogenannte Mietpreisbremse.

Danach darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Daraufhin hat Berlin gleich sein gesamtes Stadtgebiet als eine solche Zone ausgewiesen. Ein Wohnungseigentümer aus Berlin empfand die Regelung als verfassungswidrig und meinte, seine Wohnung nicht mehr angemessen vermieten zu können. Er zog vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Dieses hat seine Verfassungsbeschwerde aber erst gar nicht angenommen, da zunächst der normale Zivilrechtsweg beschritten werden muss.

Hinweis: Es gilt das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Der Vermieter kann beispielsweise die erhöhte Miete einklagen; ein Zivilgericht kann dann dem BVerfG die Frage der Verfassungsmäßigkeit der neuen Regelungen vorlegen. Der Vermieter darf aber nicht gleich zum BVerfG laufen.

Quelle: BVerfG, Beschl. v. 24.06.2015 – 1 BvR 1360/15

Thema: Mietrecht