Schlagwort: Vertragsanpassung

Kein Anrecht auf Vertragsanpassung: Vermieter haben trotz Hotelschließung durch Corona bei solventen Mietern vollen Mietzahlungsanspruch

Die Coronapandemie wirft zwar eine Unmenge neuer Fragen auf – vor allem auch angesichts neuer rechtlicher Regelungen. Dennoch darf bereits geltendes Recht genauso wenig übergangen werden, wie Hilfemaßnahmen generell von allen in Anspruch genommen werden können. Im Folgenden war es am Landgericht München (LG), diese beiden Gesichtspunkte auf die Klage einer Hotelbetreiberin herunterzubrechen, deren Vermieterin auf die vereinbarten Mietzahlungen bestand.

Die Beklagte betrieb in einem Mietobjekt ein Hotel. Der Mietvertrag bestand bereits seit dem Jahr 2001. Die monatliche Miete betrug knapp 50.000 EUR. Ab März 2020 konnte sie die Miete aufgrund der Coronapandemie nicht mehr zahlen – und wurde daraufhin von ihrer Vermieterin auf Zahlung verklagt.

Die Vermieterin hatte laut LG in der Tat einen Anspruch auf Zahlung der vollen Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020. Diese waren auch nicht zu mindern, weil die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorlag, da kein Mangel vorlag. Auch die staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Coronapandemie hatten keine Auswirkungen auf das Mietobjekt.

Allerdings hätte die Mieterin grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung und damit ein Recht auf Reduzierung der Miete gehabt. In dem hier vorliegenden Einzelfall lagen die Voraussetzungen dafür allerdings nicht vor, denn die Mieterin hatte in Eigeninitiative Zahlen zum Umsatz und zu weiteren Aspekten der wirtschaftlichen Lage vorgetragen. Und genau aus diesen Zahlen ließ sich eine Unzumutbarkeit der vollen Mietzahlungspflicht für die Richter nicht ableiten – offensichtlich hatte die Mieterin keine ernsten finanziellen Probleme.

Hinweis: Das Urteil deutet darauf hin, dass bei entsprechenden wirtschaftlichen Problemen aufgrund der Pandemie eine Herabsetzung der Miete für das Hotel möglich gewesen wäre.


Quelle: LG München, Urt. v. 25.01.2021 – 31 O 7743/20
Thema: Mietrecht

Unterhalb des Mietspiegels: Kein Anspruch auf Mietrückerstattungen trotz nachweislich geringerer Wohnfläche

Wer Verträge abschließt, sollte tunlichst darauf achten, dass darin alle wichtigen Eckpunkte der Vertragssache ordentlich und korrekt aufgeführt sind. Dass im Nachhinein nicht nur Streit, sondern gar Erstaunen vorprogrammiert sein kann, zeigt die folgende Mietrechtssache, die bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.

Hierbei hatten die Vertragsparteien einen Mietvertrag abgeschlossen, der keine Angaben zur Größe der Wohnung enthielt. Das ging insofern lange Zeit gut, als dass die Vermieter dem Mieter in den folgenden Jahren vier Mieterhöhungsverlangen übersandten und dafür als Basis von einer Wohnfläche von 114 Quadratmetern ausgingen. Auch nach der jeweils begehrten Erhöhung lag die Miete laut Mietspiegel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter stimmte den Erhöhungsverlangen so auch stets schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Schließlich zweifelte er die angegebene Wohnfläche dann doch an und erwiderte, diese betrage lediglich 100 Quadratmeter. Mit seiner Forderung auf Rückerstattung der überzahlte Miete ging er bis vor den BGH.

Doch laut diesem stand ihm keinerlei Anspruch auf Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Denn die Mietzahlungen hatten ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Mieter auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnfläche rechtfertigte keine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist. Denn die Vermieter hätten auch bei Berücksichtigung der korrekten (in der Tat geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gehabt. Und diesen Anspruch hätten sie auch gerichtlich durchsetzen können.

Hinweis: Es gibt genügend Literatur, wie eine ordnungsgemäße Mieterhöhung durchzuführen ist. Wenn ein Vermieter unsicher ist, darf er auch seinen Rechtsanwalt einmal um Rat fragen.


Quelle: BGH, Urt. v. 11.12.2019 – VIII ZR 234/18

Thema: Mietrecht

Folgen des Verstoßes gegen Abrechnungspflicht bei Heizkosten

Bis auf wenige Ausnahmen müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach einem Grundkostenanteil und einem Verbrauchskostenanteil jährlich abgerechnet werden. Wenn dies im Mietverhältnis nicht praktiziert wird, muss der Vertrag angepasst werden.

In einem Fall, den das Landgericht Potsdam zu entscheiden hatte (LG Potsdam, Urteil vom 17. Juli 2015 – 13 S 72/14 –), war der Mietvertrag 1995 geschlossen worden. Die Vereinbarung über den zu zahlenden Mietzins war in der Weise zu verstehen, dass der monatliche Betrag auch die Nebenkosten inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten enthielt (sog. Inklusivmiete).

Eine solche Mietvereinbarung ist jedoch unzulässig, soweit damit gegen die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung verstoßen wird. Die Rechtsfolge ist, dass der Mietvertrag teilweise unwirksam ist. Die damit entstandene Lücke im Vertrag muss durch eine Vertragsanpassung geschlossen werden.

Das Landgericht entschied, dass eine solche Anpassung nur für die Zukunft möglich ist. Der Vermieter durfte also nicht für abgelaufene Abrechnungsjahre dem Mieter die verbrauchten Heiz- und Warmwasserkosten in Rechnung stellen.

Vielmehr ist die einseitige Umgestaltung des Mietvertrags durch den Vermieter nur unter zwei Einschränkungen zulässig:

Die Anpassung muss sich zunächst innerhalb der Grenzen halten, die die HeizkV für eine Kostenverteilung einräumt. Es dürfen also beispielsweise höchstens 50 % bis 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden.

Zweitens muss die Anpassung der Billigkeit entsprechen und möglichst weitgehend dem ursprünglichen Vertrag entsprechen.

Hieraus folgt – so das Landgericht -, dass bei der Umstellung einer Inklusivmiete auf eine (Teil)inklusivmiete zuzüglich gesonderter Heizkostenanteile das Leistungsgefüge nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden darf. Deshalb ist für die Herausrechnung zunächst auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Denn in diesem Zeitpunkt waren sich die Parteien zum einen darüber einig, welche Leistung seitens des Vermieters durch die Gegenleistung des Mieters abgegolten werden soll; zum anderen ist dem Vermieter ein betriebswirtschaftlich vernünftiges Verhalten dahingehend zu unterstellen, dass er die Betriebskosten neben dem reinen Nutzungsentgelt im vollen Umfang in seine Kalkulation des Entgelts einbezogen hat. Für diesen Zeitpunkt sind die Heizkosten für das gesamte Gebäude umfangmäßig nach den Vorgaben der HeizkV zu ermitteln. Danach sind die Kosten nach einem vom Vermieter nach billigem Ermessen zu wählenden Schlüssel, beispielsweise dem Flächenmaßstab, auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die einzelnen Rechenschritte bei der Trennung zwischen (alter) Pauschalmiete und (neuer) Teil-Inklusivmiete sind vom Vermieter nachvollziehbar darzulegen.

Der Vermieter muss also eine komplexe Kalkulation vornehmen, wenn er den Vertrag anpassen will. Keinesfalls kann er einfach anfangen, dem Mieter neben der bisherigen Miete Heiz- und Warmwasserverbrauch in Rechnung zu stellen!

Wenn der Vermieter keine Unterlagen für eine solche Berechnung hat, etwa weil er das Grundstück mit den laufenden Mietverträgen erst später erworben hat, muss ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Das Urteil zeigt, dass die Anpassung älterer Mietverträge sich anspruchsvoll gestalten kann. Gerade auch bei der streitigen Geltendmachung von Betriebskostenforderungen auf Grundlage veralteter Vertragswerke sollte fachanwaltlicher Rat dringend eingeholt werden.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal