Schlagwort: Werkvertrag

Schadensersatzansprüche verwirkt: Schon die Schwarzzahlung eines Teilbetrags führt zur kompletten Vertragsnichtigkeit

Das folgende Urteil zeigt einmal mehr, wie Schwarzarbeit von den Gerichten bewertet wird.

Eine Frau beauftragte einen Architekten mit der Instandsetzung ihres Wohnhauses. Dabei kam es zu Fehlern, und die Frau wollte zur Feststellung und Beseitigung der resultierenden Schäden etwas über 90.000 EUR vom Architekten einklagen. Die Frau hatte zuvor dem Architekten bereits 5.000 EUR ohne Rechnung in bar gezahlt – ein Betrag, der nicht in die Schlussrechnung mit aufgenommen wurde. Obwohl es sich bei dieser Summe nur um einen Teilbetrag der gesamt berechneten Leistungen handelte – in solchen Fällen sind die Gerichte knallhart.

Der Architektenvertrag war wegen eines Verstoßes gegen das Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) insgesamt nichtig. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG ist der Abschluss von Werkverträgen oder das Erbringen von Werkleistungen, mit denen ein Unternehmer seine sich aus der Leistung ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt, nichtig. Damit fehlte es an einer vertraglichen Grundlage für den Schadensersatzanspruch. Beiden Parteien war bewusst, dass für den in bar gezahlten Betrag keine Umsatzsteuer entrichtet werden sollte. Folglich verlor die Frau den Rechtsstreit.

Hinweis: Bei einer nachträglichen „Ohne-Rechnung-Vereinbarung“ mit einem Architekten ist also der Architektenvertrag nichtig – die Mängelgewährleistungsansprüche des Auftraggebers sind somit ausgeschlossen. Das ist gut zu wissen und sollte vor Schwarzgeschäften warnen.


Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 18.10.2017 – 12 U 115/16

Thema: Sonstiges

Bauträgervertrag

Bauträgervertrag

Werkvertrag – nicht Kaufvertrag – ist der Erwerb eines neu errichteten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung, wenn der Bauträger nicht nur die Übereignung, sondern auch die Herstellung des Bauwerks verspricht. Der Bauvertrag ist notariell zu beurkunden, wenn er Bestandteil des Grundstückskaufs ist.

Einzelheiten zu Sicherheitsleistungen und Abschlagszahlungen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Die MaBV bezweckt den Schutz der Allgemeinheit und der einzelnen Auftraggeber vor Missbrauch durch Bauträger und Baubetreuer. Kernstück der Verordnung sind die Sicherungspflichten für entgegengenommenes Geld, weil der Bauträger nach der Konstruktion des Bauträgervertrags Vermögenswerte des Erwerbers in Form von Abschlagszahlungen entgegennimmt, ohne dass der Gegenwert der dafür erbrachten Bauleistungen zunächst dem Vermögen des Erwerbers zufließt. Denn bis zur Zahlung der Schlussrate bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks. Aus diesem Umstand ergibt sich ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Erwerbers gerade im Insolvenzfall.

Auf dem Gebiet des privaten Baurechts beraten und vertreten wir Sie unter anderem auch zu den folgenden Themen:
  • Honorare der Architekten und Ingenieure (HOAI)
  • Kündigung des Bauvertrags
  • Verjährung von Mängelansprüchen
  • Selbständiges Beweisverfahren
  • Vorschussanspruch zur Mängelbeseitigung
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  • Sicherungshypothek für Bauleistungen
  • Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG)
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Carola König

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Bauverträge nach BGB und VOB/B

Bauverträge nach BGB und VOB/B

Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag. Bauverträge werden geschlossen von Bauherren mit Bauunternehmern und Handwerkern. Vertragsinhalt kann die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks sein (Generalübernehmervertrag), der Rohbau (Rohbauunternehmervertrag) oder ein anderes Gewerk, z.B. des Zimmermanns, Dachdeckers, Heizungsbauers, Elektrikers, Installateurs, Bodenverlegers, Glasers, Schreiners, Malers etc. Vertragsgegenstand des Werkvertrags können auch der Umbau, die Renovierung oder Reparatur eines Bauwerks sein.

Bauverträge werden auch vom Generalübernehmer, der nicht selbst das Bauwerk errichtet, sondern die einzelnen Gewerke an Subunternehmer vergibt, geschlossen. In diesen Fällen bestehen mehrere Bauverträge jeweils im Verhältnis zwischen den beteiligten Parteien, die auch nur ihrem jeweiligen Vertragspartner gegenüber auf Erfüllung und Zahlung der Vergütung haften.

Für den Bauvertrag gibt es grundsätzlich keine besonderen Formvorschriften, er kann also auch mündlich oder „per Handschlag“ geschlossen werden. Sofern nichts weiter vereinbart ist, gilt für die Abwicklung nur das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Nach dem Gesetz gilt die Abnahme als erteilt, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

Erst mit der Abnahme ist grundsätzlich die Vergütung zu bezahlen. Abschlagszahlungen werden nur bei besonderer Vereinbarung fällig. (Eine Ausnahme ist im Gesetz für den Fall vorgesehen, dass der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat.)

Für seinen Vergütungsanspruch kann der Unternehmer eine Sicherheitsleistung verlangen: Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen (§ 640a BGB).

Umgekehrt kann ein Verbraucher als Besteller Sicherheit für die evtl. anfallenden Kosten zur Beseitigung von Mängeln beanspruchen: Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs zu leisten (§ 632a Abs. 3 BGB).

Bei Mängeln des Gewerks hat der Besteller die folgenden Rechte:
  • Zunächst kann Nacherfüllung verlangt werden. Es muss grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden, bevor weitere Mängelrechte in Betracht kommen. Die Nachbesserung erfolgt auf Kosten des Unternehmers, insbesondere hat er die Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt. Die Nacherfüllung kann der Unternehmer nur dann vollständig verweigern, wenn diese unmöglich ist oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre.
  • Nach dem Scheitern oder der Verweigerung der Nacherfüllung kann der Besteller
  • den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,
  • vom Vertrag zurücktreten,
  • die Vergütung mindern und/oder
  • Schadensersatz
  • oder den Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Mit dem Vertragsschluss kann auch zwischen den Parteien anstelle bzw. ergänzend zu den Vorschriften des BGB die Geltung der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B“ (VOB/B) vereinbart werden. Diese enthält weitere ausdifferenzierte Mechanismen unter anderem für die Vertragsdurchführung, die Abnahme der Leistungen sowie die Abrechnung und Fälligkeit der Vergütung.

Für die Abrechnung regelt § 14 VOB/B beispielsweise, dass prüfbar abgerechnet werden muss: Der Auftragnehmer hat die Rechnungen übersichtlich aufzustellen und dabei die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen; sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen. Werden diese Vorgaben nicht erfüllt, wird der Vergütungsanspruch nicht fällig, wobei allerdings Einwendungen gegen die Prüffähigkeit der Abrechnung innerhalb einer Frist von 30 Tagen geltend gemacht werden müssen (§ 16 Abs. 3 VOB/B).
Carola König

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