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Rundfunkbeiträge: Vergeblicher Kampf gegen Eintrag ins Schuldnerverzeichnis

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Rundfunkbeiträge: Vergeblicher Kampf gegen Eintrag ins Schuldnerverzeichnis

In diesem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) ging es um Beitragsforderungen für Rundfunkbeiträge.

Der Südwestrundfunk betrieb eine Zwangsvollstreckung wegen rückständiger Rundfunkgebühren. Aufgrund eines Vollstreckungsersuchens erließ der beauftragte Gerichtsvollzieher die Anordnung zur Eintragung des Schuldners in das Schuldnerverzeichnis.

Dieser legte dagegen Widerspruch ein. Er war der Auffassung, dass nicht die GEZ, sondern der Südwestrundfunk selbst als Gläubiger hätte bezeichnet werden müssen. Außerdem seien weitere Formfehler erfolgt. Insbesondere hätte ein grundsätzlicher Verwaltungsakt zur Beitragspflicht ergehen müssen. Schließlich musste hier der BGH entscheiden. Dieser war der Auffassung, dass alles mit rechten Dingen zugegangen war. Der Südwestrundfunk musste nicht ausdrücklich als Gläubiger bezeichnet werden. Und auch ein zusätzlicher Verwaltungsakt war nicht erforderlich.

Hinweis: Gebührenschuldner sollten also vorsichtig sein. Die Eintragung im Schuldnerverzeichnis ist bei einer Nichtzahlung der Rundfunkbeiträge durchaus möglich. Vielleicht ist es ein besserer Weg, die Zahlungen unter Vorbehalt zu leisten.

Quelle: BGH, Beschl. v. 11.06.2015 – I ZB 64/14

Thema: Verwaltungsrecht

Wohnungseigentum: Änderung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluss?

Geschrieben von Knofy68 am . Veröffentlicht in Aktuelles. Keine Kommentare zu Wohnungseigentum: Änderung von Sondernutzungsrechten durch Mehrheitsbeschluss?

In einer Wohnungseigentumsanlage werden häufig Sondernutzungsrechte für Eigentümer begründet, insbesondere an Gartenflächen oder Kfz-Stellplätzen. Diese Rechte sind in der Regel auch im Grundbuch eingetragen. Probleme können sich ergeben, wenn die Gemeinschaft sich dazu entschließt, Sondernutzungsrechte nachträglich zu ändern.

Das Amtsgericht Wuppertal (Urteil vom 15.07.2015 – 91b C 25/15) hatte einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Veränderung von Sondernutzungsrechten an Stellplatzflächen auf dem Hof ging.

Das Problem war, dass, nachdem die Stadt die Auflage erteilt, einen Rettungsweg ständig freizuhalten, ein Stellplatz faktisch nicht mehr nutzbar war. Es wurde daher ein Architekt damit beauftragt, die Stellplätze neu aufzuteilen. Eine der vorgeschlagenen Lösungen wurde in der Eigentümerversammlung besprochen und dann mehrheitlich beschlossen. Hiergegen erhoben die betroffenen Sonderungsnutzungsberechtigten die Beschlussanfechtungsklage, weil sie mit den Änderungen der im Grundbuch verankerten Rechte ohne ihre Zustimmung nicht einverstanden waren.

Das AG Wuppertal gab den Klägern Recht.

Das Gericht stützte die Entscheidung im Wesentlich darauf, dass der Gemeinschaft für die Änderung von Sondernutzungsrechten die erforderliche Beschlusskompetenz gefehlt hatte.

Nach einer grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs – der sog. „Zitterbeschluss“-Entscheidung (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99 –) – ist nämlich grundsätzlich zu fragen, ob die Gemeinschaft über die Angelegenheit überhaupt mit Mehrheitsbeschluss entscheiden darf. Der BGH hatte entschieden, dass die Begründung eines Sondernutzungsrechtes, welches andere Eigentümer von der Mitbenutzung ausschließt, nur durch einstimmige Entscheidung aller Wohnungseigentümer erfolgen darf. Ein hierüber ergangener bloßer Mehrheitsbeschluss ist von Anfang an nichtig und muss auch nicht mit der Beschlussanfechtungsklage angefochten werden. Er kann somit auch nicht dadurch wirksam werden, dass die einmonatige Frist für die Anfechtungsklage abläuft. Dies war früher anders gesehen worden, so dass nach derartiger Beschlussfassung die Gemeinschaft solange „zittern“ musste, bis klar war, dass niemand Anfechtungsklage erhoben hatte.

Ähnlich lag der Fall hier. Der Beschluss ging über eine bloße Benutzungsregelung, über die mit Mehrheit hätte entschieden werden können (§ 15 Abs. 2 WEG) hinaus, weil er die Grenzen und Anordnungen der einzelnen Sondernutzungsflächen veränderte. Ebenso wie ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung, d.h. mit Zustimmung aller Eigentümer, begründet werden könne, bedürfe es auch für die beschlossene Änderung ebenfalls einer Vereinbarung. Zwar müssten in dem Fall, so das AG Wuppertal, nicht sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, jedenfalls aber die „verlierenden“ Eigentümer, die durch den Beschluss in ihren Rechten direkt betroffen sind. Daran fehlte es.

In bestimmten Konstellationen, beispielsweise wenn Sondernutzungsteilflächen innerhalb einer Gesamtfläche verschoben werden, brauchen zwar nach der Rechtsprechung nur die jeweils Betroffenen zuzustimmen. Daraus, so stellt das AG Wuppertal aber klar, folgt nicht ein allgemeiner Grundsatz dahingehend, dass Mehrheitsbeschlüsse bei der Veränderung von Sondernutzungsrechten entgegen dem Willen der Betroffenen zulässig seien.

Es ist also dringend darauf zu achten, dass die jeweils betroffenen Eigentümer in die Entscheidung eingebunden werden und eine rechtssichere vertragliche Grundlage geschaffen wird. Um spätere Rechtsnachfolger, insbesondere Käufer, an die Vereinbarungen zu binden, sollten die Ergebnisse dann unbedingt auch in das Grundbuch eingetragen werden!

Thema: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Schadensersatz: Mieterkündigung durch vorgetäuschten Eigenbedarf kann teuer werden

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Soll Wohnraum gekündigt werden, benötigt der Vermieter einen Kündigungsgrund. Wird Eigenbedarf angegeben, sollte dieser auch tatsächlich bestehen.

In dem Fall wurde eine Wohnung vermietet und einige Jahre später mit der Begründung gekündigt, dass sie für einen neuen Hausmeister benötigt werde. Nach einigen gerichtlichen Streitigkeiten schlossen Vermieter und Mieter einen Räumungsvergleich.

Darin verpflichtete sich der Vermieter, die Wohnung auf seine Kosten zu räumen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Mieter verpflichtete sich, auf Räumungsschutzvorschriften zu verzichten. Ein ungewöhnliches Ergebnis, aber durchaus denkbar. Nun begann allerdings erst der Streit: Denn nach dem Auszug des Mieters zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein. Deswegen verlangte der Mieter Ersatz sowohl der Umzugs- als auch der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstanden sind, sowie Ersatz jener Kosten, die ihm durch den nunmehr längeren Arbeitsweg entstanden – alles in allem rund 26.000 EUR. Der Bundesgerichtshof verwies die Klage allerdings zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück. Er urteilte, dass mit dem Räumungsvergleich keine eventuellen Schadensersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs erledigt sein können.

Hinweis: Hier wird sich der Vermieter wohl darauf einstellen müssen, dass er zu zahlen hat. Und der Fall sei eine Warnung an alle Vermieter, die einen Eigenbedarf nur vortäuschen wollen.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14
Thema: Mietrecht

Mietrecht: Haftung des Vermieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

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Die Eigenbedarfskündigung ist ein scharfes Schwert in der Hand des Vermieters, der sich insofern auf sein im Grundgesetz verankertes Eigentumsrecht berufen kann. Bei vernünftigem und nachvollziehbarem Nutzungswunsch hat der Mieter die Wohnung zu räumen. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung nochmals die Voraussetzungen präzisiert, unter denen der Vermieter haftet, wenn er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

In dem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 –) ging es um folgende Problematik:

Der Vermieter hatte den Mietvertrag über eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, dass diese für den neuen Hausmeister benötigt werde. Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter verklagte den Mieter also auf Räumung der Wohnung.

Den Prozess drohte der Mieter zu verlieren, weil das Gericht davon ausging, dass der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich so bestand. Die Parteien schlossen daher einen Vergleich dahingehend, dass das Mietverhältnis als beendet galt und der Mieter eine sechsmonatige Räumungsfrist bei weiterer Mietzahlung erhielt. Zudem erklärte der Mieter einen Verzicht auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften. Im Gegenzug erhielt der Mieter das Recht, mit zweiwöchiger Ankündigungsfrist die Wohnung auch früher zu verlassen, sobald er eine neue Wohnung gefunden haben würde.

Nach dem Auszug des Mieters zog dann allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister in die Wohnung ein, sondern eine Familie.

Der Mieter verlangte daher Schadensersatz vom Vermieter, nämlich den Ersatz der Umzugskosten, außerdem der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung und dadurch entstanden, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie den Ersatz der ihm entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits. Insgesamt verlangte der Mieter Zahlung von über 25.000 €.

Der BGH entschied, dass dem Mieter in diesem Fall grundsätzlich Schadensersatz zustehen könne.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Vortäuschung von Eigenbedarf eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (§ 280 Abs. 1 BGB). Das gilt übrigens auch für jede andere unberechtigte Kündigung.

Das Problem bestand vorliegend darin, dass der Mieter in dem Prozessvergleich auf seine Rechte verzichtet hatte.

Dies könne, so der BGH, auch zum Verlust der Schadensersatzansprüche führen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Parteien mit dem Vergleich auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, wäre also ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht mehr gegeben.

An einen solchen Verzichtswillen sind nach dem BGH jedoch strenge Anforderungen zu stellen.

Wenn, wie hier, ein solcher Wille nicht ausdrücklich erklärt wird, müssen die Umstände zur Auslegung herangezogen werden. Derartige Umstände könnten bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet. So kann im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Dies würde, so der BGH, insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme.

Ein derart substantielles Nachgeben lag in dem vom BGH entschiedenen Fall jedoch nicht vor. Die Gewährung einer sechsmonatigen Räumungsfrist war gegenüber einer streitigen Entscheidung zuzüglich einer möglichen Räumungsfrist kein wesentlicher zeitlicher Vorteil für den Mieter. Zudem hatte der Mieter weiterhin die Miete zu zahlen sowie sämtliche Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Im Ergebnis hinderte der geschlossene Prozessvergleich den Mieter also nicht daran, Schadensersatz vom Vermieter zu beanspruchen. Da im Fall allerdings noch nicht alle Tatsachen aufgeklärt waren, verwies der Bundesgerichtshof zurück an das Berufungsgericht.

Es kann für Vermieter nur davor gewarnt werden, lästige Mieter mit vorgeschobenem Eigenbedarf loswerden zu wollen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung mit Täuschungsabsicht erfolgt war, drohen erhebliche Schadensersatzpflichten!

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Aufklärungsobliegenheit: Kein Kaskoschutzanspruch nach unerlaubtem Entfernen vom Unfallort

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Entfernt sich der Versicherungsnehmer nach einem Unfall unerlaubt vom Unfallort, verletzt er seine Aufklärungspflicht – mit der Folge, dass der Kaskoversicherer nicht zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet ist.

Gegen 2:30 Uhr kam der Fahrer eines Pkw von der Fahrbahn ab und prallte mit seinem Fahrzeug gegen die Sandsteinmauer eines Hauses. Gegenüber seinem Kaskoversicherer gab er an, er hätte aufgrund einer die Straße überquerenden Katze das Steuer verrissen. Da er nachts niemanden wecken wollte, habe er sich zu seiner Wohnung begeben und sei am nächsten Morgen zu dem Grundstück zurückgegangen.

Trotz Klingelns habe ihm niemand geöffnet, so dass er einen Zettel im Briefkasten hinterlassen habe. Den an seinem Fahrzeug entstandenen Schaden verlangt er von seiner Kaskoversicherung ersetzt, die dies wegen einer Aufklärungsobliegenheitsverletzung ablehnte.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat dem Kaskoversicherer Recht gegeben. Nach den Allgemeinen Kraftfahrt-Bedingungen ist der Versicherungsnehmer gehalten, nach Eintritt des Versicherungsfalls an der Unfallstelle zu bleiben, bis die Polizei oder der Geschädigte eintreffen und die erforderlichen Feststellungen zum Unfallhergang und der Beteiligung des Versicherungsnehmers getroffen wurden. Der Pkw-Fahrer wusste, dass er die Sandsteinmauer gestreift und beschädigt hat. Dass er die Unfallstelle nicht verlassen darf, ist zudem jedem Kraftfahrer bekannt. Somit hatte er seine Aufklärungspflicht bereits verletzt, als er in der Nacht den Unfallort verließ. Dass er am nächsten Morgen beim Geschädigten geklingelt hat, ist unerheblich. Denn das Ermöglichen nachträglicher Feststellungen kann nur einen Versicherungsnehmer entlasten, der sich in erlaubter Weise vom Unfallort entfernt hat.

Hinweis: Diese Entscheidung entspricht der ständigen obergerichtlichen Rechtsprechung. Wie das OLG Frankfurt haben zuvor bereits das OLG Stuttgart und das OLG Naumburg entschieden, dass der Versicherungsnehmer bei einem unerlaubten Entfernen vom Unfallort eine Aufklärungsobliegenheitsverletzung begeht.

Quelle: OLG Frankfurt, Urt. v. 02.04.2015 – 14 U 208/14
Thema: Verkehrsrecht

Amtsgericht Wuppertal zur zulässigen Nutzung von Wohnungseigentum

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Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung grundsätzlich so nutzen wie es ihm beliebt. Zu beachten sind allerdings die Grenzen, die sich aus dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergeben. Über einen Fall der Vermietung einer Eigentumswohnung hatte das AG Wuppertal kürzlich zu entscheiden.

Der beklagten Wohnungseigentümerin gehörte eine Wohnung, die aus Räumen im Erdgeschoss und im Kellergeschoss bestand. Die Fläche betrug insgesamt 143 Quadratmeter. In der Teilungserklärung war die Wohnung auszugsweise so beschrieben: „Wohnung, bestehend aus a) im Kellergeschoss: 2 Hobbyräumen, 2 Keller sowie einem Wasch- und Trockenraum und b) im Erdgeschoss: 1 Wohn- und Essraum nebst Küche, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, Flur, Bad, WC (…)“.

Die Räume im Kellergeschoss waren von dem vorherigen Eigentümer – dem Kläger – selbst zur Wohnung ausgebaut worden. Es waren dort auch Küche und Badezimmer vorhanden. Diese Räume im Kellergeschoss waren als gesonderte Wohnung von 58 Quadratmetern vom Kläger an eine Mieterin vermietet worden. Als die Beklagte die Wohnung kaufte, bestand der Mietvertrag noch.

Nachdem die Mieterin dann aus den Kellerräumen ausgezogen war, wollte die Beklagte sämtliche Räume im Erd- und Kellergeschoss neu vermieten. Aus humanitären Gründen hatte sie sich dazu entschlossen, die Wohnung einer von der Stadt Wuppertal betreuten Familie aus Afghanistan zu überlassen. Hiergegen wandte sich der Kläger mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung. Er war der Ansicht, dass die Räume im Kellergeschoss zu Wohnzwecken nicht geeignet und die übrigen Räume im Erdgeschoss für acht Personen nicht groß genug seien.

Das AG Wuppertal (Urteil vom 1. Juli 2015 – 91b C 56/15) hat den Antrag des Klägers zurückgewiesen.

Zunächst bestand für die Sache bereits keine Eilbedürftigkeit im einstweiligen Verfügungsverfahren mehr, weil die Familie aufgrund der heftigen Proteste des Klägers vor Ort die Wohnung gar nicht mehr beziehen wollten.

Das Gericht stellte allerdings fest, dass die beabsichtigte Vermietung ansonsten zulässig gewesen wäre.

Zunächst wies das Gericht auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 09. Februar 1994 – 2Z BR 7/94 –) hin. Dieses hatte entschieden, dass die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern sich im zulässigen Rahmen hält, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Zimmer eingehalten wird und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm vorhanden ist.

Das war auch vorliegend der Fall, da von einer Fläche von 143 Quadratmetern auszugehen war.

Das Gericht bewertete auch die Räume im Erdgeschoss als Teil der Wohnung. In der Teilungserklärung waren diese ausdrücklich als Bestandteil der Wohnung und nicht als bloßes „Teileigentum“, d.h. nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume (§ 1 Abs. 3 WEG), ausgewiesen. Zudem war es jedem Eigentümer laut Teilungserklärung ausdrücklich gestattet, seine Räume nach Belieben zu nutzen und auch die innere Aufteilung zu ändern.

Sofern es sich bei den Kellerräumen allerdings um Teileigentum gehandelt hätte, wäre die dauernde Überlassung zu Wohnzwecken tatsächlich unzulässig gewesen. Kürzlich hat der Bundesgerichtshof nochmals klargerstellt, dass eine Nutzung von Nebenräumen („Hobbyräume“ u.ä.) zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn dadurch die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert wird (BGH, Urteil vom 08. Mai 2015 – V ZR 178/14 –). Das war hier aber nicht der Fall.

Im Fall des AG Wuppertal hatte der Kläger zudem auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, indem er sich – nachdem er die Kellerräume selbst zur Wohnung ausgebaut und vermietet hatte – nun darauf berief, dass diese Räume zu Wohnzwecken angeblich ungeeignet wären.

Es sei hier abschließend jedoch darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Urteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, die sich nicht ohne weiteres auf ähnliche Fälle übertragen lässt. Insbesondere kommt es immer darauf an, wie die Räume in den Aufteilungsplänen und in der Teilungserklärung bezeichnet sind und welche Zweckbestimmung vorliegt. Es existiert eine umfangreiche Rechtsprechung zu den verschiedensten Fallkonstellationen. Nicht nur bei Wohnnutzung, sondern vor allem auch bei gewerblichen Räumlichkeiten muss genau geprüft werden, ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist. Beispielsweise darf ein „Laden“ nicht unbedingt auch für Gastronomie (Pizza- und Döner-Laden mit Ausschank) genutzt werden wie im vergangenen Jahr das Amtsgericht München entschieden hat (AG München, Urteil vom 26. Juni 2014 – 483 C 2983/14 WEG). Es kann daher nur dringend empfohlen werden, dass sich Betroffene vor einer beabsichtigten Nutzungsänderung oder auch zur Abwehr störender Nutzungen von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

Thema: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Rückzahlungsvereinbarung: Vorsicht bei arbeitgeberfinanzierten Bildungsmaßnahmen

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Immer mehr Unternehmen schicken ihre Mitarbeiter auf teure Fortbildungen. Diese Investition möchten sich die Arbeitgeber verständlicherweise erstatten lassen, sobald der Arbeitnehmer kurz nach Beendigung der Fortbildung kündigt. Ganz so einfach ist das jedoch nicht immer.

In dem Fall geht ging es um ein praxisorientiertes duales Studium mit Bachelor-Abschluss. Die Studienbeiträge von 9.000 EUR sollte die Arbeitgeberin zahlen. Während der Studienzeit von sechs Semestern sollten Praxisphasen im Betrieb der Arbeitgeberinnen erfolgen. Die Parteien schlossen vor Beginn des Studiums einen Vertrag mit einer Rückzahlungsklausel. Der Studierende hatte sich darin verpflichtet, seinem Arbeitgeber die Studienbeiträge sowie 50 % der Vergütung zu erstatten, wenn er ein ihm angebotenes Anstellungsverhältnis nicht antritt oder vor Ablauf von drei Jahren das Angestelltenverhältnis aufkündigt. Die maximalen Rückzahlungsverpflichtungen wurden dabei auf 26.280 EUR beschränkt. Als ihm sodann ein Arbeitsverhältnis nach Abschluss des Studiums angeboten wurde, schlug er dieses aus und der Arbeitgeber verlangte das Geld. Völlig zu Recht, wie das Arbeitsgericht Gießen feststellte. Denn die Klausel war weder überraschend noch unklar oder unangemessen.

Hinweis: Eine solche Rückzahlungsvereinbarung rechtssicher abzuschließen, ist sicherlich nicht ganz einfach. Hier ist es dem Arbeitgeber gelungen – nun muss der ehemalige Student zahlen.

Quelle: ArbG Gießen, Urt. v. 03.02.2015 – 9 Ca 180/14
Thema: Arbeitsrecht

Mietrecht: Eigenbedarfskündigung bei Mischmietverhältnis

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Gerade die Kündigung wegen Eigenbedarfs bietet, wie sich immer wieder zeigt, erhebliches Streitpotential. Spezielle Fragen tun sich auf, wenn der Mietvertrag nicht nur Wohnräume, sondern gleichzeitig auch Geschäftsräume umfasst.

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn Mieträume sowohl zu Wohnzwecken als auch geschäftlich genutzt werden. Hierbei ist die Unterscheidung wichtig, ob es sich um einen Mietvertrag über Wohnraumm oder Gewerberaum handelt. Denn nur im Wohnraummietrecht gilt der soziale Kündigungsschutz für den Mieter. Entscheidend ist, auf welcher Nutzung der Schwerpunkt liegt.

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem sich der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf dem vermieteten Grundstück auf Eigenbedarf berief (BGH, Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 14/15 –).

Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

Die Mieter hatten ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen (geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen) gemietet. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, den er mit dem Wunsch begründete, seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Das rechtliche Problem bestand darin, dass der Vermieter für seine Tochter und die Enkelin nur die Wohnräume benötigte, nicht aber die mitvermieteten Geschäftsräume.

Nach dem Gesetz benötigt der Vermieter für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Ein solches liegt unter anderem vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB). Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf „vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen“ beruht.

Im entschiedenen Fall erfüllte der Wunsch des Vermieters, die Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung.

Dabei sei es nach Auffassung des BGH auch unerheblich, dass die Tochter lediglich die Wohnräume nutzen wollte und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Mietern für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hatte. Bei dem hier vorliegenden Mischmietverhältnis, das hier insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen war, brauche sich, so der BGH, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Vom Mieterschutz sei die teils gewerbliche Nutzung nicht mit umfasst. Eine andere Sichtweise würde dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder seine Verwandten für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sehen und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen könnten. Es bestehe nach dem BGH kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.

Nicht vom BGH zu entscheiden waren Einzelheiten zu der Frage, wann in solchen Fällen eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein könnte. Die Rechtsprechung nimmt einen Rechtsmissbrauch unter anderem dann an, wenn der Vermieter einen „weit überhöhten“ Bedarf geltend macht. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern und großem Garten dem 18-jährigen Sohn des Vermieters, der noch zur Schule geht, überlassen werden soll.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hätte das Problem übrigens bereits mit einer sinnvollen Vertragsgestaltung umgangen werden können. Im Vertrag hätte nämlich das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarfs ganz oder für eine bestimmte Laufzeit ausgeschlossen werden können. Denn von der gesetzlichen Regelung darf selbstverständlich zugunsten des Mieters abgewichen werden (§ 573 Abs. 4 BGB). Für einen Fall des Mischmietverhältnisses sollte daher unbedingt darauf geachtet werden, dass kein handelsübliches Standard-Mietvertragsformular verwendet wird, sondern der Vertrag den speziellen Bedürfnissen angepasst wird.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Hausdarlehen: Für gemeinsame Zwecke aufgenommene Schulden sind ab Trennung erstattungsfähig

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Kaufen sich Ehegatten gemeinsam ein Grundstück, um ihr Familienheim darauf zu errichten, werden sie beide Eigentümer. Darlehen nehmen sie ebenfalls meist gemeinsam auf. Die Folge ist, dass die Ehegatten bei Trennung und Scheidung gemeinsame Eigentümer und somit auch die Darlehensschulden weiterhin gemeinsame Schulden bleiben. Das kann aber auch anders sein.

Mitunter passiert es, dass die für den Erwerb eingegangenen Schulden nur von einem Ehegatten aufgenommen werden. Die Banken können dann – unabhängig von Trennung und Scheidung – den anderen Ehegatten nicht in Anspruch nehmen, wenn der Ehegatte, der die Darlehensverträge unterschrieben hat, nicht zahlt. Kann aber der andere Ehegatte auch bei Trennung und Scheidung geltend machen, er habe mit diesen Verbindlichkeiten nichts zu tun, obwohl sie die Immobilie betreffen, in der er selber auch lebte?

Allein auf die Frage, wer einen Darlehensvertrag unterschrieben hat, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an. Wenn zur Finanzierung des Familienheims ein Darlehen nur von einem Ehegatten eingegangen wurde, wird dieses im Verhältnis zwischen den Ehegatten dennoch als gemeinsames Darlehen angesehen, da es für gemeinsame Zwecke aufgenommen wurde. Das bedeutet: In der intakten Zeit einer Ehe ist es unerheblich, wer was zahlt. Für diese Zeit kann kein Ehegatte vom anderen verlangen, ihm etwas zu erstatten. Es gibt keine Nachkalkulation in der Krise. Ab Trennung, also ab der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft, ändert sich dies aber. Ab diesem Zeitpunkt kann der zahlende Ehegatte vom anderen verlangen, dass er ihm die Hälfte dessen erstattet, was für gemeinsame Zwecke gezahlt wird. Ob es sich dabei um ein gemeinsam oder nur von einem Ehegatten eingegangenes Darlehen handelt, ist unerheblich.

Hinweis: Zahlungen auf Schulden spielen an mehreren Stellen eine Rolle, zum Beispiel auch beim Unterhalt. Die Regelung der komplexen Fragen sollte der juristischen Fachkraft anvertraut werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.03.2015 – XII ZR 160/12
Thema: Familienrecht

Bundesgerichtshof zur Kündigung insolventer Mieter

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Bei der Kündigung von Mietern wegen Zahlungsverzugs ist schnelles Handeln geboten, um den laufenden Mietausfallschaden möglichst gering zu halten. Ist über das Vermögen des Mieters bereits das Insolvenzverfahren eröffnet, ergeben sich einige Besonderheiten, mit denen sich der BGH zu befassen hatte. Zudem hat der BGH sich zur umstrittenen Frage des Zurückbehaltungsrechts bei Mietmängeln geäußert.

In dem vom BGH entschiedenen Fall bestand das Mietverhältnis seit 1988. Im Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 wurde die Miete nicht gezahlt. Ab Juni 2009 hatte die Vermieterin wiederholt Kündigungen ausgesprochen. Zuletzt war ein Mietrückstand von über 16.000 € aufgelaufen. Der Mieter war der Ansicht, dass er zur Mietzahlung nicht verpflichtet gewesen sei, weil es in der Wohnung zu Schimmelbefall gekommen war. Er machte Minderung in Höhe von 20 % der Miete geltend und hinsichtlich der weiteren Miete ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrags, also weiterer 80 %. Im Ergebnis zahlte er somit gar nichts mehr. Im Jahr 2010 wurde über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Die Vermieterin klagte auf Räumung der Mietwohnung.

In der Berufungsinstanz entschied das Landgericht Kassel, dass wegen der Mietrückstände, die im Zeitraum bis zum Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen waren, nicht gekündigt werden durfte. Hinsichtlich der weiteren Rückstände sei der Mieter zur Einbehaltung in voller Höhe berechtigt gewesen. Die Vermieterin habe also nicht wirksam kündigen und demzufolge auch keine Räumung der Wohnung beanspruchen können.

Diesen Rechtsauffassungen hat der BGH im Revisionsverfahren allerdings eine Absage erteilt.

Kündigung auch wegen Zahlungsrückstands vor Insolvenzantrag

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gilt zunächst eine Kündigungssperre. § 112 Abs. 1 Ziff. 1 der Insolvenzordnung – InsO -regelt: Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist.

Der Insolvenzverwalter kann Miet- oder Pachtverträge des Insolvenzschuldners außerordentlich kündigen. Da der Schuldner allerdings dadurch seinen Wohnraum verlieren würde, kann der Insolvenzverwalter für den Wohnraummietvertrag stattdessen eine sog. Freigabeerklärung (auch: Enthaftungserklärung) abgeben (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Die Folge dieser Freigabe bzw. Enthaftung ist, dass das Mietverhältnis wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners übergeht. Der Insolvenzverwalter ist dann nicht mehr zuständig (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 – IX ZR 136/13 –) und eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt nur noch dem Mieter gegenüber auszusprechen (BGH, Urteil vom 09. April 2014 – VIII ZR 107/13 –). Dies hat der Bundesgerichtshof bereits im vergangenen Jahr in zwei Entscheidungen klargestellt.

Umstritten war noch die Frage, ob eine Kündigung nach Freigabe auch auf Mietschulden gestützt werden darf, die vor dem Antrag des Mieters auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Der BGH hat diese Frage bejaht.

Insbesondere sieht der BGH den Mieter ausreichend durch die sog. Schonfristregelung geschützt, nach der der Mieter eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung des Rückstands unwirksam machen kann (§ 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB). Dem Vermieter könne nach dem Willen des Gesetzgebers eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter nur dann zugemutet werden, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden oder – was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt – sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters entfällt deshalb die Kündigungssperre. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Verzug gewesen war.

Einbehaltung wegen der Mängel war zu hoch

Ist die Mietsache mangelhaft, dann ist die Miete von Gesetzes wegen angemessen gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im Fall war unproblematisch, dass der Mieter wegen der Mängel die Mietzahlung um 20 % kürzen durfte.

Über die Minderung der Miete hinaus steht dem Mieter grundsätzlich auch ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, der einerseits den Mieter zur Mietzahlung verpflichtet und andererseits den Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache während der Mietzeit. Erfüllt ein Teil seine Pflicht nicht, kann der andere Teil seine Leistung ebenfalls einbehalten (sog. Leistungsverweigerungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht, § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Grundsätzlich darf die volle Leistung verweigert werden. Das würde jedoch bedeuten, dass der Mieter auch wegen relativ geringer Mängel die volle Monatsmiete einbehalten könnte, was gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen würde (§ 320 Abs. 2 BGB). Daher wird das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters beschränkt. Teils wird vertreten, dass ein Betrag einbehalten werden darf, welcher den Kosten der Mängelbeseitigung entspricht. Nach anderer Ansicht soll ein Betrag bis zur Höhe des Drei- bis Fünffachen dieser Kosten einbehalten werden dürfen. Nach wiederum anderer Ansicht soll der Betrag an der Höhe des Minderungsbetrags ausgerichtet werden, also das Doppelte oder Drei- bis Fünffache der Minderung betragen. Hinsichtlich der zeitlichen Dauer wird teils vertreten, dass die Miete solange einbehalten werden kann, bis der Mangel beseitigt ist.

Keiner dieser Auffassungen hat sich der BGH angeschlossen.

Die Beurteilung entziehe sich einer allgemein gültigen Betrachtung. Die Frage sei vielmehr in jedem Einzelfall aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu beantworten.

Zumindest stellt der BGH fest, dass die Einbehaltung im entschiedenen Fall unverhältnismäßig war. Ein Zurückbehaltungsrecht kann somit nicht pauschal und auf unbegrenzte Dauer mit dem vierfachen Minderungsbetrag bemessen werden. Eine solche Bemessung würde dazu führen, dass der Mieter, dem ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zahlen müsste. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist in diesem Fall verletzt.

Eine Faustformel zum Zurückbehaltungsrecht gibt es aber leider nicht.

Die Gefahr bei der Einbehaltung von Mieten liegt für den Mieter darin, dass der Betrag zu hoch angesetzt wird und zur Kündigung führen kann. In jedem Einzelfall muss daher abgeschätzt werden, welcher Betrag so hoch ist, dass er ausreichend Druck auf dem Vermieter ausübt, den Mangel endlich zu beseitigen, andererseits aber nicht überhöht angesetzt wird und zum Entstehen eines Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs führt.

Nach dem BGH dürften grundsätzlich eher moderate Beträge angemessen sein. Der BGH weist nämlich am Ende der Entscheidung nochmals darauf hin, dass bei der Miete von Wohnraum das Leistungsverweigerungsrecht insbesondere bei Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wuppertal