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Schlagwort: Eigentümer

Grundbuchauszug abgelehnt: Die Einsicht ins Grundbuch wird nur bei sachlicher Darlegung des gerechtfertigten Interesses gewährt

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Im Grundbuch steht nicht nur, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, sondern auch, welche Belastungen eingetragen sind und Ähnliches. Deshalb darf auch nicht jeder Einsicht nehmen.

Eine Frau beantragte die Einsicht ins Grundbuch und wollte wissen, wer Eigentümer eines bestimmten Grundstücks sei. Sie vermutete als Miteigentümer nämlich eine Person, gegen die sie bereits ein gerichtliches Verfahren führte. Um was für ein Verfahren es sich dabei handelte, bezeichnete sie aber nicht genauer. Im späteren Verlauf sagte sie dann, dass der vermeintliche Eigentümer des Grundstücks einen Betrag von 125.000 EUR für eine Aussage erhalten habe, die zur Inhaftierung ihrer Person geführt hätte. Er habe sich als Gesellschafter einer Gesellschaft ausgegeben und während ihrer Inhaftierung zwei beim Landgericht anhängige Klagen zurückgenommen. Der Grundbuchauszug sollte nun den Erhalt des Betrags von 125.000 EUR beweisen und die Geschäftsbeziehung zwischen zwei Kronzeugen der Staatsanwaltschaft aufdecken.

Wie zu erwarten, reichte das den Beamten beim Grundbuchamt nicht aus. Es war für sie nicht nachvollziehbar, inwiefern ein Grundbuchauszug zum Beweis für eventuelle Straftaten des Eigentümers dienen könnte. Schließlich zog die Frau vor das Gericht, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten – allerdings vergeblich. Die Voraussetzungen für ein Interesse zur Einsichtnahme ins Grundbuch lagen nicht vor. Dafür reicht der Vortrag eines Sachverhalts nicht aus, wenn das Interesse des Antragstellers nicht nachvollziehbar ist. Es genügen weder schlagwortartige Bezeichnungen angeblicher Gründe noch bloße Behauptungen.

Hinweis: Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in ein Grundbuch setzt voraus, dass die Person Inhaberin eines Rechts oder Beteiligte eines konkreten Rechtsverhältnisses ist, aus dem das Interesse an der Einsichtnahme herzuleiten wäre. Es genügt zwar, dass die antragstellende Person ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Auch ein rein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse dieser Person kann genügen. Die Gründe müssen jedoch sachlich dargelegt werden – sie sind also zu begründen.

Quelle: OLG München, Beschl. v. 16.03.2018 – 34 Wx 30/18

Unterschlagung durch Makler: Verluste aus einem Betrug können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden

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Gerade im Bereich von Vermietung und Verpachtung entstehen immer wieder Verlustausfälle – knapp 4 Mio. DM sind allerdings schon eine Hausnummer, die im folgenden Fall Beachtung findet.

Im Jahr 2000 wollte ein Mann eine Villa kaufen und diese teilweise vermieten. Eigentümer war eine Stiftung in Liechtenstein. Der Mann übergab seinem Makler hierfür 3,5 Mio. DM als Kaufpreis, 400.000 DM als Provision und 100.000 US$ bar als „Handgeld“. Der Makler unterschlug jedoch das Geld und behielt es für sich. Dieser wurde dafür zu einer Freiheitsstrafe von über vier Jahren verurteilt.

 

Einige Monate später erwarb der kaufwillige Kunde das Objekt schließlich doch – zum Preis von 3,9 Mio. DM. Planmäßig vermietete er Teilflächen an gewerbliche Mieter und zog selbst in das Dachgeschoss. In seiner Einkommensteuererklärung machte er den anteilig auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Betrugsschaden von über 3,5 Mio. DM als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte das ab, so dass der Bundesfinanzhof entscheiden musste.

Wer einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, dieser werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen, kann den Verlust bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Interessent bei Übergabe des Geldes zum Erwerb und zur Vermietung des Grundstücks entschlossen war.

Hinweis: Die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes können als Werbungskosten nur zeitanteilig abgezogen werden. Vergeblich aufgewandte Beträge sind allerdings in voller Höhe sofort als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar.

Quelle: BFH, Urt. v. 09.05.2017 – IX R 24/16

  Mietrecht

Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

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Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben sich an die Teilungserklärung zu halten.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es nach der Teilungserklärung eine Fläche, die als Ladenraum deklariert wurde. Seit 2007 wurde darin dann eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Das wollten sich andere Eigentümer nicht bieten lassen und fassten einen Beschluss, wonach eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn: Durch die Kennzeichnung als Laden durfte die Fläche laut Teilungserklärung gar nicht als Gaststätte betrieben werden. Zwar kann eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen, da diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und vor allem nachteilige Veränderungen vorgenommen werden. Und vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nicht bis in die späten Nachtstunden betrieben worden.

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung hätte in diesem Rechtsstreit für viel Klarheit gesorgt. Schon mehrfach haben die Gerichte entschieden, dass ein Laden keine Gaststätte ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 – V ZR 169/14

Thema: Mietrecht

Hausdarlehen: Für gemeinsame Zwecke aufgenommene Schulden sind ab Trennung erstattungsfähig

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Kaufen sich Ehegatten gemeinsam ein Grundstück, um ihr Familienheim darauf zu errichten, werden sie beide Eigentümer. Darlehen nehmen sie ebenfalls meist gemeinsam auf. Die Folge ist, dass die Ehegatten bei Trennung und Scheidung gemeinsame Eigentümer und somit auch die Darlehensschulden weiterhin gemeinsame Schulden bleiben. Das kann aber auch anders sein.

Mitunter passiert es, dass die für den Erwerb eingegangenen Schulden nur von einem Ehegatten aufgenommen werden. Die Banken können dann – unabhängig von Trennung und Scheidung – den anderen Ehegatten nicht in Anspruch nehmen, wenn der Ehegatte, der die Darlehensverträge unterschrieben hat, nicht zahlt. Kann aber der andere Ehegatte auch bei Trennung und Scheidung geltend machen, er habe mit diesen Verbindlichkeiten nichts zu tun, obwohl sie die Immobilie betreffen, in der er selber auch lebte?

Allein auf die Frage, wer einen Darlehensvertrag unterschrieben hat, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an. Wenn zur Finanzierung des Familienheims ein Darlehen nur von einem Ehegatten eingegangen wurde, wird dieses im Verhältnis zwischen den Ehegatten dennoch als gemeinsames Darlehen angesehen, da es für gemeinsame Zwecke aufgenommen wurde. Das bedeutet: In der intakten Zeit einer Ehe ist es unerheblich, wer was zahlt. Für diese Zeit kann kein Ehegatte vom anderen verlangen, ihm etwas zu erstatten. Es gibt keine Nachkalkulation in der Krise. Ab Trennung, also ab der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft, ändert sich dies aber. Ab diesem Zeitpunkt kann der zahlende Ehegatte vom anderen verlangen, dass er ihm die Hälfte dessen erstattet, was für gemeinsame Zwecke gezahlt wird. Ob es sich dabei um ein gemeinsam oder nur von einem Ehegatten eingegangenes Darlehen handelt, ist unerheblich.

Hinweis: Zahlungen auf Schulden spielen an mehreren Stellen eine Rolle, zum Beispiel auch beim Unterhalt. Die Regelung der komplexen Fragen sollte der juristischen Fachkraft anvertraut werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.03.2015 – XII ZR 160/12
Thema: Familienrecht

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