Schlagwort: Eigentümer

Übertragung der Kaution: Vermieter dürfen Mietkaution bei Verkauf nicht ohne weiteres mit Nebenkostennachzahlungen verrechnen

Wird ein Haus samt bestehenden Mietverhältnissen verkauft, stellt sich immer wieder die Frage, was mit der von den Bestandsmietern bereits gezahlten Kaution passiert. Das Landgericht Köln (LG) musste darüber befinden, ob die Kaution einfach mit ausstehenden Ansprüchen des Altbesitzers verrechnet werden darf.

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Au-pair als „Eigenbedarf“: Auch die Nutzung durch Fremde kann einen nachvollziehbaren Kündigungsgrund darstellen

Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.

Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.

Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.

Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.


Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Thema: Mietrecht

Auslegung der Teilungserklärung: Eine GmbH darf sich bei der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter vertreten lassen

Das Gesetz sieht es vor, dass auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Eigentümer zu erscheinen haben. Vielfach lassen sich diese jedoch vertreten. Eine dahingehende Teilungserklärung macht dies auch möglich. Wie eine solche Erklärung in Fällen juristischer Personen als Eigentümer auszulegen ist, ging in der Klärung bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stand: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen.“ Eine Eigentümerin mit insgesamt 22 Wohnungen – eine GmbH – war Mitglied eines Konzerns und hatte einer anderen Konzern-GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt. Diese Vollmacht wurde vom Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung zurückgewiesen und unter Nichtberücksichtigung der Stimmen der GmbH eine Verwalterin bestellt. Dagegen klagte die GmbH.

Der BGH gab der GmbH recht. Die Bestimmung, nach der sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig ergänzend auszulegen. So muss sie auch für juristische Personen gelten, die sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner dahingehend ergänzend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

Hinweis: Wenn es also eine Bestimmung in der Teilungserklärung gibt, nach der sich Wohnungseigentümer durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist das regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt.


Quelle: BGH, Urt. v. 28.09.2019 – V ZR 250/18
Thema: Mietrecht

Besitzurkunde entscheidet: Für „Trennungshunde“ gibt es keine gesetzliche Regelung zum Umgangsrecht

Sind sich im Trennungs- und Scheidungsfall beide Elternteile einig und können sie eine reibungslose Kommunikation nachweisen, ist bei der Frage der künftigen Sorge gemeinsamer Kinder das sogenannte Wechselmodell die paritätischste aller Lösungen. Doch in den heutigen Zeiten geht es bei einer Trennung nicht mehr nur um die künftige Kinderbetreuung und -fürsorge, sondern vermehrt auch um den einstigen Familienhund. Wie es sich hier verhält, musste im Folgenden das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG) klären.

Beide Ehegatten hatten sich noch vor der Hochzeit einen Hundewelpen von der Tierhilfe angeschafft, das heißt, für 450 EUR (Schutzgebühr) gekauft. Die betreffenden Urkunden wiesen dabei den Mann als Eigentümer aus. Nach der Trennung verblieb der Hund auch beim Mann und damit auch im früheren ehelichen Haus mit großem Garten. Relativ bald nach der Trennung brach der Kontakt zwischen der Frau und dem Hund ab. Sie leitete dann aber ein Verfahren ein und beantragte die Herausgabe des Hundes und ein regelmäßiges Umgangsrecht.

Erst- und zweitinstanzlich wurden die Anträge der Frau abgewiesen. Tiere haben zwar in gewisser Hinsicht rechtlich einen Sonderstatus, ein Streit um ein Tier ist familienrechtlich aber in keinem Fall wie eine Kindschaftssache zu behandeln. Fragen nach dem Wohl des Tiers spielen deshalb für die Fallbeurteilung auch keine Rolle. Vielmehr – so das OLG ausdrücklich – ist die Frage, ob ein Tier von einem Ehegatten an den anderen herauszugeben ist, allein danach zu beurteilen, wer Eigentümer des Tiers ist. Da im zur Entscheidung anstehenden Fall der Hund dem Mann gehörte und das Tier auch bei ihm lebte, konnte er es also behalten. Die Frage nach einem Besuchs- oder Umgangsrecht beantwortete das Gericht ebenso klar und eindeutig: Ein Umgangsrecht ist für Kinder geregelt, nicht aber für Tiere. Denn da es dazu keine gesetzliche Regelung gibt, gibt es auch kein Umgangsrecht für Tiere. Ergänzend führte das OLG noch aus, dass es den Umgang auch nicht für tierwohladäquat angesehen hätte, da die Frau den Hund unterdessen drei Jahre nicht gesehen hatte.

Hinweis: Für Hundeliebhaber klingt die Entscheidung hart. Aber sie entspricht der Gesetzeslage. Also heißt es hier, bereits beim Erwerb eines Vierbeiners Obacht zu wahren.
 
 


Quelle: OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.04.2019 – 18 UF 57/19

Thema: Familienrecht

Grundbuchauszug abgelehnt: Die Einsicht ins Grundbuch wird nur bei sachlicher Darlegung des gerechtfertigten Interesses gewährt

Im Grundbuch steht nicht nur, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, sondern auch, welche Belastungen eingetragen sind und Ähnliches. Deshalb darf auch nicht jeder Einsicht nehmen.

Eine Frau beantragte die Einsicht ins Grundbuch und wollte wissen, wer Eigentümer eines bestimmten Grundstücks sei. Sie vermutete als Miteigentümer nämlich eine Person, gegen die sie bereits ein gerichtliches Verfahren führte. Um was für ein Verfahren es sich dabei handelte, bezeichnete sie aber nicht genauer. Im späteren Verlauf sagte sie dann, dass der vermeintliche Eigentümer des Grundstücks einen Betrag von 125.000 EUR für eine Aussage erhalten habe, die zur Inhaftierung ihrer Person geführt hätte. Er habe sich als Gesellschafter einer Gesellschaft ausgegeben und während ihrer Inhaftierung zwei beim Landgericht anhängige Klagen zurückgenommen. Der Grundbuchauszug sollte nun den Erhalt des Betrags von 125.000 EUR beweisen und die Geschäftsbeziehung zwischen zwei Kronzeugen der Staatsanwaltschaft aufdecken.

Wie zu erwarten, reichte das den Beamten beim Grundbuchamt nicht aus. Es war für sie nicht nachvollziehbar, inwiefern ein Grundbuchauszug zum Beweis für eventuelle Straftaten des Eigentümers dienen könnte. Schließlich zog die Frau vor das Gericht, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten – allerdings vergeblich. Die Voraussetzungen für ein Interesse zur Einsichtnahme ins Grundbuch lagen nicht vor. Dafür reicht der Vortrag eines Sachverhalts nicht aus, wenn das Interesse des Antragstellers nicht nachvollziehbar ist. Es genügen weder schlagwortartige Bezeichnungen angeblicher Gründe noch bloße Behauptungen.

Hinweis: Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme in ein Grundbuch setzt voraus, dass die Person Inhaberin eines Rechts oder Beteiligte eines konkreten Rechtsverhältnisses ist, aus dem das Interesse an der Einsichtnahme herzuleiten wäre. Es genügt zwar, dass die antragstellende Person ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Auch ein rein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse dieser Person kann genügen. Die Gründe müssen jedoch sachlich dargelegt werden – sie sind also zu begründen.


Quelle: OLG München, Beschl. v. 16.03.2018 – 34 Wx 30/18
Thema: Sonstiges

Unterschlagung durch Makler: Verluste aus einem Betrug können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden

Gerade im Bereich von Vermietung und Verpachtung entstehen immer wieder Verlustausfälle – knapp 4 Mio. DM sind allerdings schon eine Hausnummer, die im folgenden Fall Beachtung findet.

Im Jahr 2000 wollte ein Mann eine Villa kaufen und diese teilweise vermieten. Eigentümer war eine Stiftung in Liechtenstein. Der Mann übergab seinem Makler hierfür 3,5 Mio. DM als Kaufpreis, 400.000 DM als Provision und 100.000 US$ bar als „Handgeld“. Der Makler unterschlug jedoch das Geld und behielt es für sich. Dieser wurde dafür zu einer Freiheitsstrafe von über vier Jahren verurteilt.

 

Einige Monate später erwarb der kaufwillige Kunde das Objekt schließlich doch – zum Preis von 3,9 Mio. DM. Planmäßig vermietete er Teilflächen an gewerbliche Mieter und zog selbst in das Dachgeschoss. In seiner Einkommensteuererklärung machte er den anteilig auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Betrugsschaden von über 3,5 Mio. DM als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte das ab, so dass der Bundesfinanzhof entscheiden musste.

Wer einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, dieser werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen, kann den Verlust bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Interessent bei Übergabe des Geldes zum Erwerb und zur Vermietung des Grundstücks entschlossen war.

Hinweis: Die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes können als Werbungskosten nur zeitanteilig abgezogen werden. Vergeblich aufgewandte Beträge sind allerdings in voller Höhe sofort als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar.


Quelle: BFH, Urt. v. 09.05.2017 – IX R 24/16

  Mietrecht

Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben sich an die Teilungserklärung zu halten.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es nach der Teilungserklärung eine Fläche, die als Ladenraum deklariert wurde. Seit 2007 wurde darin dann eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Das wollten sich andere Eigentümer nicht bieten lassen und fassten einen Beschluss, wonach eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn: Durch die Kennzeichnung als Laden durfte die Fläche laut Teilungserklärung gar nicht als Gaststätte betrieben werden. Zwar kann eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen, da diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und vor allem nachteilige Veränderungen vorgenommen werden. Und vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nicht bis in die späten Nachtstunden betrieben worden.

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung hätte in diesem Rechtsstreit für viel Klarheit gesorgt. Schon mehrfach haben die Gerichte entschieden, dass ein Laden keine Gaststätte ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 – V ZR 169/14



Thema: Mietrecht

Hausdarlehen: Für gemeinsame Zwecke aufgenommene Schulden sind ab Trennung erstattungsfähig

Kaufen sich Ehegatten gemeinsam ein Grundstück, um ihr Familienheim darauf zu errichten, werden sie beide Eigentümer. Darlehen nehmen sie ebenfalls meist gemeinsam auf. Die Folge ist, dass die Ehegatten bei Trennung und Scheidung gemeinsame Eigentümer und somit auch die Darlehensschulden weiterhin gemeinsame Schulden bleiben. Das kann aber auch anders sein.

Mitunter passiert es, dass die für den Erwerb eingegangenen Schulden nur von einem Ehegatten aufgenommen werden. Die Banken können dann – unabhängig von Trennung und Scheidung – den anderen Ehegatten nicht in Anspruch nehmen, wenn der Ehegatte, der die Darlehensverträge unterschrieben hat, nicht zahlt. Kann aber der andere Ehegatte auch bei Trennung und Scheidung geltend machen, er habe mit diesen Verbindlichkeiten nichts zu tun, obwohl sie die Immobilie betreffen, in der er selber auch lebte?

Allein auf die Frage, wer einen Darlehensvertrag unterschrieben hat, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an. Wenn zur Finanzierung des Familienheims ein Darlehen nur von einem Ehegatten eingegangen wurde, wird dieses im Verhältnis zwischen den Ehegatten dennoch als gemeinsames Darlehen angesehen, da es für gemeinsame Zwecke aufgenommen wurde. Das bedeutet: In der intakten Zeit einer Ehe ist es unerheblich, wer was zahlt. Für diese Zeit kann kein Ehegatte vom anderen verlangen, ihm etwas zu erstatten. Es gibt keine Nachkalkulation in der Krise. Ab Trennung, also ab der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft, ändert sich dies aber. Ab diesem Zeitpunkt kann der zahlende Ehegatte vom anderen verlangen, dass er ihm die Hälfte dessen erstattet, was für gemeinsame Zwecke gezahlt wird. Ob es sich dabei um ein gemeinsam oder nur von einem Ehegatten eingegangenes Darlehen handelt, ist unerheblich.

Hinweis: Zahlungen auf Schulden spielen an mehreren Stellen eine Rolle, zum Beispiel auch beim Unterhalt. Die Regelung der komplexen Fragen sollte der juristischen Fachkraft anvertraut werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.03.2015 – XII ZR 160/12
Thema: Familienrecht