Verwalter von Wohneigentum haben es alles andere als leicht, wenn sie Verluste einfahren. Wenn sich herausstellt, dass der Aufwand nicht mehr in akzeptabler Relation zur Vergütung steht, kann ein Verwalter im Nachhinein diese nicht so einfach per Beschluss erhöhen lassen. Warum nicht, das zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Köln (AG).
Wer der Meinung ist, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sogenannte Untergemeinschaften zu bilden, sollte sich stets auch darüber bewusst sein, dass solche Konstrukte auch von Nachteil sein können. Die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Untergemeinschaft musste der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall darlegen, der sich um die Umlage notwendiger Sanierungsmaßnahmen drehte.
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) hat jeder ein der Größe seines Eigentumsanteils entsprechendes Stimmrecht – so viel zur Theorie. Dass sich Theorie und Praxis jedoch so manches Mal unterscheiden, zeigt folgendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich.
Eine Wohnanlage sollte in vier Teilabschnitten errichtet werden. Eine Eigentümerin hatte 120 „Geisterwohnungen“, die in den Bauabschnitten III und IV lagen und seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet worden waren. Trotzdem besaß sie knapp 50 % der Stimmen in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen Änderungen vorgenommen werden können, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Eigentümerversammlung wurde der Antrag abgelehnt, die Teilungserklärung dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Eigentümerin der noch nicht gebauten Wohnungen reduzieren solle, bis die Wohnungen errichtet seien. Dieser Beschluss wurde vor dem Gericht angefochten – und zwar erfolgreich.
Der BGH setzte den Stimmkraftanteil tatsächlich von knapp 50 % auf 36 % herab. Die Wohnungseigentümer wurden nämlich in besonders wichtigen Angelegenheiten durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht „fremdbestimmt“ , die keine Wohnungen hatte und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen war. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Eigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar war, konnte die bisherige Stimmrechtsverteilung nur als unbillig angesehen werden.
Hinweis: Die Stimmkraft eines Mitglieds einer WEG, das lediglich sogenannte „Geisterwohnungen“ besitzt, kann nach diesem Urteil also vorübergehend herabgesetzt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2019 – V ZR 72/18
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Vor der Genehmigung der Jahresabrechnung sollten Wohnungseigentümer schon wissen, was sie denn beschließen.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft lud zur jährlichen Eigentümerversammlung ein. Dabei kündigte er die Erstellung und Vorlage einer Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen sowie die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände an. Obwohl zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung die Informationen dann jedoch nicht oder nur fehlerhaft vorlagen, beschlossen die Eigentümer die Jahresabschlüsse sowie den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr. Dagegen erhob ein Eigentümer Klage – jedoch erfolglos.
Die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnungen waren nicht wegen der fehlenden Unterlagen für ungültig zu erklären. Die Daten über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und der Ausweis der Rückstände sind regelmäßig nicht notwendiger Bestandteil der Jahresrechnung. Es handelte sich vielmehr um eine freiwillige Leistung des Verwalters. Selbst der Umstand, dass der Verwalter die Übersicht angekündigt hatte, war für die Anfechtbarkeit der Beschlüsse irrelevant.
Hinweis: Der Beschluss über die Genehmigung der ist also nicht anfechtbar, weil der Verwalter die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die Hausgeldrückstände nicht vorlegt.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 189/16
Thema: Mietrecht
Gravierende bauliche Veränderungen einer Wohnungseigentumsanlage müssen gemeinschaftlich beschlossen werden.
Der Eigentümer einer im fünften Stock liegenden Wohnung pflegte mit seiner Ehefrau die gemeinsame, zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter. Einen Aufzug gab es in dem Haus nicht. Deshalb stellte er in einer Eigentümerversammlung den Antrag, in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten einen geräuscharmen Personenaufzug bauen zu dürfen. Als dieser Antrag abgelehnt wurde, klagte er gegen die Wohnungseigentümergesellschaft – jedoch vergeblich.
Der Mann darf die Baumaßnahmen nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchführen. Für die Frage, ob eine Zustimmung erforderlich ist, kommt es entscheidend darauf an, ob für die anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil entsteht, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht“. Und solche Nachteile hat das Gericht in diesem Fall angenommen.
Grundsätzlich werden die anderen Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts und einer Rollstuhlrampe dulden müssen. Anders sieht das aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs aus. Denn der Einbau ist nur mit einem erheblichen Eingriff in die Substanz des Gebäudes durchführbar. Außerdem würden die anderen Eigentümer von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen; der für den Einbau des Fahrstuhls vorgesehene Schacht wurde bislang zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt. Zudem sei dieser Platz erforderlich, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus zu transportieren. Der Mann hätte außerdem bereits bei Einzug wissen müssen, dass solche Probleme auf ihn zukommen können.
Hinweis: Die Rechtslage dürfte anders aussehen, wenn es beispielsweise um eine Rampe geht, die vor einem Haus installiert werden muss. Ein behinderter Eigentümer dürfte dann einen Anspruch auf die Duldung einer Installation haben. Bezahlen müsste er sie aber stets selbst.
Quelle: BGH, Urt. v. 13.01.2017 – V ZR 96/16
Thema: Mietrecht