Der Streit um eine Mietwohnung beginnt häufig erst dann, wenn das Mietverhältnis zu Ende geht. Zu diesem Zeitpunkt werden die Mietverträge herausgeholt und geprüft, wer welche Pflichten hatte. Das Amtsgericht Hamburg (AG) war im Folgenden damit beauftragt, die Folgen einer undichten Duschkabine rechtskonform auszuloten, und musste dafür etwa nicht in den Mietvertrag, sondern schlicht und ergreifend ins Gesetz schauen.
Die Renovierungsklausel ging im letzten Jahr dank der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) durch die Medien. Das Landgericht Krefeld (LG) hat im folgenden Mietrechtsstreit diese Rechtsprechung in einem ganz bestimmten Punkt fortentwickelt – und zwar zu Lasten des Vermieters.
Ist es wirksam im Mietvertrag vereinbart, sind Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nun ist aktuell ein etwas älteres Urteil des Amtsgerichts Nürnberg (AG) veröffentlicht worden, das dazu führen könnte, dass in einer Vielzahl von Mietverträgen die Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnten.
Ein Mietverhältnis wurde beendet und dann kam das, was so häufig kommt: Die Kaution wurde von den Vermietern nicht vollständig zurückgezahlt, da es zum Streit um die durchzuführenden Schönheitsreparaturen kam. Im betreffenden Mietvertrag war nämlich eine Klausel vorhanden, nach der die Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen mussten. Dazu gehörte nach dem Wortlaut der Klausel auch das Abschleifen des Parkettbodens.
Die Mieter waren laut AG jedoch gar nicht verpflichtet gewesen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da die vertragliche Klausel als unangemessene Benachteiligung unwirksam war. Das Abschleifen eines Parkettbodens stellt nämlich keine Schönheitsreparatur dar. Es ist allgemein anerkannt, dass in einem Mietverhältnis die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nur hinsichtlich sogenannter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig abgewälzt werden kann. Die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung führte hier daher auch zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Damit mussten die Mieter die Wohnung gar nicht streichen oder dafür die Kosten tragen und hatten somit auch Anspruch auf die vollständige Kautionsrückzahlung.
Hinweis: Ist also das Abschleifen des Parketts gemeinsam mit anderen Schönheitsreparaturen dem Mieter im Mietvertrag formularmäßig auferlegt worden, spricht vieles dafür, dass damit die gesamte Klausel unwirksam ist. In diesem Fall muss der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen.
Quelle: AG Nürnberg, Urt. v. 18.01.2019 – 29 C 6568/18
Das Mietverhältnis der Familienwohnung ist in vielerlei Hinsicht besonders, wenn es zu Trennung und Scheidung kommt. Es kommt plötzlich auf Dinge an, die in der „guten Zeit“ keiner bedacht hatte. Einer von vielen derartigen Punkten: die Mietkaution.
Die Ehegatten leben in einer gemieteten Wohnung. Es kommt zu Trennung und Scheidung. Einer der Ehegatten bleibt zunächst noch in der Wohnung, während der andere bereits ausgezogen ist. Später zieht dann auch der andere aus. Wer kann nun die Kaution für sich beanspruchen?
Ganz wesentlich ist der Blick in den Mietvertrag: Wer ist dort als Mieter aufgeführt? Das ist bereits wichtig für die Frage, wer dem Vermieter eine Kündigungserklärung abgeben muss. Denn entscheidend ist, wer formal der Mieter ist. Sind beide Ehegatten als Mieter eingetragen, müssen sie auch gemeinsam kündigen – unabhängig davon, was für einen Rosenkrieg sie anlässlich Trennung und Scheidung führen. Ebenso verhält es sich mit dem Kautionsguthaben: Waren beide Ehegatten Mieter, steht es beiden gemeinsam zu. War dagegen nur ein Ehegatte als Mieter eingetragen, kann dieser die Kaution für sich allein verlangen. Nicht maßgeblich ist, wer die Kaution bezahlt hat. Denn die Zahlung wird als Teil des Unterhalts angesehen.
Hinweis: Oft wird nicht beachtet, dass der Gesetzgeber den Mietern ein Recht eingeräumt hat, für die Zeit nach der Scheidung zu bestimmen, wer von ihnen hinsichtlich der gemeinsam gemieteten Wohnung künftig der alleinige Mieter ist. Teilen sie dem Vermieter übereinstimmend mit, welcher Ehegatte die Wohnung übernimmt, muss der Vermieter dies hinnehmen. Somit kann man Streitereien vermeiden, die sonst Jahre später noch auftreten können, wenn der in der Wohnung verbliebene Mieter schließlich auszieht und der Vermieter Ansprüche anmeldet, mit denen der längst ausgezogene Ehegatte eigentlich nichts zu tun hat, für die er aber dem Vermieter gegenüber einzustehen hat.