Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er sie gut begründen. Doch auf welche Bestandteile der Wohnung darf er sich dabei beziehen? Einen erheblichen Aspekt hat das Amtsgericht Hamburg (AG) im folgenden Fall eines Mieterhöhungsbegehrens festgemacht: die Beschaffenheit der Wohnung zum Mietbeginn.
Die Regelungen für eine Mieterhöhung ergeben sich aus dem Gesetz. Und dennoch sind Gerichte mit Einzelfällen betraut, deren konkreten Sachverhalte nicht im entsprechenden Gesetzestext wiederzufinden sind. Genau dafür gibt es beispielsweise das Amtsgericht Hamburg (AG), das im Folgenden darüber zu befinden hatte, welche wertsteigernden Maßnahmen sich Vermieter auf die Fahnen schreiben dürfen und welche eben nicht.
Stellt ein Vermieter ein Mieterhöhungsbegehren, wedelt er zumeist mit dem vorhandenen Mietspiegel als Berechtigung für sein Ansinnen. Darf ein Gericht trotz eines solchen vorliegenden Mietspiegels dennoch ein Sachverständigengutachten zur Miethöhe einholen? Diese Frage wurde im mietentechnisch heiß umkämpften Ballungsgebiet Berlin aufgeworfen und konnte erst durch den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe abschließend beantwortet werden.
Mieter und Vermieter stritten um eine Mieterhöhung. Dem zuständigen Landgericht (LG) lag zwar der Berliner Mietspiegel vor – auf Berufung der Mieter holte es dennoch zusätzlich ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Gegen diese Vorgehensweise zog der Vermieter vor den BGH.
Der BGH stellte sich allerdings in dieser Frage hinter das LG. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.
Hinweis: Rechtsstreite um die Miethöhe könnten sich nach diesem Urteil verteuern. Natürlich ist es viel billiger, wenn das Gericht einfach einen Mietspiegel zugrunde legt, als wenn die Miethöhe erst durch ein Sachverständigengutachten festgelegt wird. Wehren können sich die Beteiligten gegen ein solches Vorgehen allerdings nicht.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.05.2021 – VIII ZR 93/20
Im Internet gibt es für Verbraucher bei fast jedem Kauf ein Widerrufsrecht. Deshalb vergessen viele, dass dieses Widerrufsrecht nur eine Ausnahme darstellt und daher keineswegs auf alle Geschäfte nach dem sogenannten Fernabsatzgesetz anwendbar ist. Dass dies vor allem auch im Mietrecht missverstanden werden kann, beweist der folgende Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Ein Mieter wurde postalisch um seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten. Dieser kam er zwar zunächst auch nach, widerrief dann jedoch später seine entsprechende Zustimmung. Für die seiner Meinung nach zu viel gezahlte Miete forderte er die Rückzahlung und meinte, er habe aus den Verbraucherschutzvorschriften ein Widerrufsrecht. Doch der BGH sah das anders.
Mit dem gesetzlich vorgesehenen Widerrufsrecht soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Verbrauchers begegnet werden. Aber: Dieser Zielsetzung tragen die im Mietrecht bestehenden Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits ausreichend Rechnung. So werden beispielsweise einem ordentlichen Mieterhöhungsbegehren Angaben zu Mietspiegel bzw. Vergleichsmieten beigefügt und dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt, seine Zustimmung oder auch Ablehnung zu überdenken. Ein Widerrufsrecht ist daher nicht erforderlich, um den Mieter hier noch weitergehend zu schützen.
Hinweis: Es besteht also kein Widerrufsrecht des Mieters nach dessen Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit sich der Mieter schon im Vorhinein im Klaren sein, was er will – oder eben auch nicht.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.10.2018 – VIII ZR 94/17
| Thema: | Mietrecht |
Als wäre die Berechnung von Flächen bei Mietwohnungen nicht schon schwierig genug, kommt nun noch die Frage hinzu, inwieweit hierbei Balkone zu berücksichtigen sind. Der folgende Fall bringt Klärung.
Eigentlich ging es rechtlich um eine Mieterhöhung und die dabei zu berechnende Wohnungsgröße. Denn je größer eine Wohnung ist, desto mehr Miete ist naturgemäß zu zahlen. Nun war die Frage, wie die zwei Balkone der Wohnung zu berücksichtigen seien.
Das Gericht entschied, dass entgegen einer in Berlin weit verbreiteten Praxis die Fläche der für diese Wohnung nutzbaren zwei Balkone lediglich mit einem Viertel hinzuzurechnen ist. Grundsätzlich ist die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Aufgrund einer durchgeführten Datenerhebung eines Sachverständigen war festzustellen, dass in zurückliegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung angewendet hat, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung ist jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden können.
Hinweis: In Berlin sind für die Wohnflächenberechnung die Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten nur zu einem Viertel zu berücksichtigen. Das könnte auch in anderen Bundesländern gelten.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 17.01.2018 – 18 S 308/13
| Thema: | Mietrecht |
Haustürgeschäfte können genauso wie Verträge im Internet von Verbrauchern innerhalb bestimmter Fristen widerrufen werden. Doch gilt das auch für eine Vereinbarung über die Modernisierung der Wohnung?
Ein Vermieter kündigte die Modernisierung einer Wohnung an, die auf eine zentrale Heizung- und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Dann erschien der Vermieter bei den Mietern und dort vereinbarten die Parteien, dass sich die Miete um 60 EUR pro Monat erhöhen und die Arbeiten auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen sein sollten. So wurde auch verfahren. Doch zwei Jahre nach den Arbeiten widerrief der Mieter sein Einverständnis zu der Mieterhöhung und verlangte die Rückzahlung der bereits bezahlten Erhöhungsbeträge, die sich mittlerweile immerhin auf 1.680 EUR beliefen. Schließlich klagte der Mieter das Geld ein.
Tatsächlich stand dem Mieter als Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, da der Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer gehandelt hatte. Hierbei handelte es sich nämlich um einen sogenannten Haustürvertrag, da der Vermieter den Mieter zu Hause aufgesucht hatte. Somit bekam der Mieter sein Geld zurück.
Hinweis: Wichtige Verträge sollten niemals zwischen Tür und Angel abgeschlossen werden. Und auch der überraschende Besuch des Vermieters kann zu einem Widerrufsrecht des Mieters führen.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.05.2017 – VIII ZR 29/16
| Mietrecht |
Der Streit um die Wohnungsgröße war schon oftmals Gegenstand bei den Gerichten. Wer muss dabei aber was genau darlegen und beweisen?
In dem Rechtsstreit ging es um eine Mieterhöhung. Laut Mietvertrag war die Wohnung 92,54 m² groß. Diese Fläche legte die Vermieterin bei der Berechnung der Mieterhöhung entsprechend zugrunde. Nachdem die Mieterin der Mieterhöhung jedoch nicht zustimmte, klagte die Vermieterin. Die Mieterin bezweifelte die angegebene Wohnfläche und verlangte geeignete Nachweise zur Wohnungsgröße. Hier hätte die Mieterin jedoch nach Ansicht der Richter einmal selbst nachmessen müssen, denn schließlich muss sie nachweisen können, dass sie die angegebene Fläche mit gutem Grund anzweifelt. Es mag die Berechnung der Fläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln recht kompliziert sein. Aus diesem Grund reicht es aber auch aus, wenn der Mieter dem Gericht das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung mitteilt. Das ist dann allerdings auch erforderlich, um sein Anliegen vor Gericht glaubhaft zu vertreten.
Hinweis: Das Nachmessen der Größe der gemieteten Wohnung kann jedem Mieter nur empfohlen werden. Selbst wenn sich vielleicht eine Anpassung des Mietzinses nicht erreichen lässt, ist die Größe doch bei jeder Betriebskostenabrechnung und auch bei jeder Mieterhöhung von Relevanz.
Quelle: BGH, Urt. v. 31.05.2017 – VIII ZR 181/16
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