Wie der Name es schon sagt, handelt es sich bei Leiharbeitern um entliehene Arbeitnehmer eines anderen Unternehmens. Was aber passiert, wenn dieser Leiharbeiter vom Unternehmen abgeworben wird, bei dem er die Leiharbeit verrichtet hat? Die Antwort auf diese Frage liefert hier das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG).
Was passiert einem Makler, wenn sein Interessent ein angebotenes Objekt ablehnt, das dann ein halbes Jahr später von einem nahen Angehörigen über einen Maklerkollegen erworben wird? Genau auf diese Frage hatte der Bundesgerichtshof (BGH) im Folgenden eine verbindliche Antwort zu finden.
Eine Frau hatte sich verpflichtet, einer Maklerin beim Kauf einer Immobilie eine Provision zu zahlen. An einem Besichtigungstermin nahm auch der Sohn der Frau teil. Schließlich teilte die Frau der Immobilienmaklerin mit, dass sie kein Interesse an dem Objekt habe. Ein halbes Jahr später erwarb jedoch der Sohn nach Einschaltung eines anderen Maklers das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis. Die Immobilienmaklerin wollte nun ihre Provision aus dem Maklervertrag von der Frau bekommen – jedoch ohne Erfolg.
Zwar existiert laut BGH die Rechtsprechung, dass bei einer engen persönlichen Bindung – zum Beispiel zwischen Mutter und Sohn – dann eine Provision zu zahlen ist, wenn der Vertragsschluss einem wirtschaftlichen Erfolg der Mutter ähnlich zugutekommt wie der eigene Vertragsabschluss. Die enge persönliche Verbundenheit reicht allein jedoch nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob es für den Maklerkunden wirtschaftlich gleichgültig ist, ob er formell den Hauptvertrag in eigenem Namen geschlossen hätte. Und das war hier nicht der Fall. Denn die Mutter wollte das von dem Sohn gekaufte Objekt gar nicht selbst nutzen.
Hinweis: Wenn ein Familienmitglied eines Kaufinteressenten ein Objekt für eigene Zwecke über einen anderen Kollegen erwirbt, das zuvor von dem Angehörigen besichtigt worden ist, kann der Makler im Regelfall keine Courtage verlangen.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.10.2018 – I ZR 154/17
| Thema: | Mietrecht |
Hier kommt wieder ein neuer Fall zu Streitigkeiten zum Maklerlohn. Im Jahr 2013 war es noch so, dass der Mieter für die Vermittlung einer Wohnung die fällige Provision zahlen musste.
Eine Gesellschaft hatte Mietern im Jahr 2013 eine Wohnung vermittelt. Dafür erhielt sie eine Provision von zwei Monatsmieten. Beim Abschluss des Vertrags wurde der Vermieter durch diese Gesellschaft vertreten. Dasselbe Unternehmen war zudem vorher noch zum Verwalter der Wohnungseigentümergesellschaft bestellt worden. Dementsprechend erstellte es auch die Nebenkostenabrechnungen.
Als in der Wohnung Mängel auftraten, kam es zum Streit. Schließlich forderten die Mieter die Gesellschaft auf, die Provision zurückzuzahlen. Sie sei tatsächlich als Verwalterin tätig geworden und hätte deshalb gar keine Provision verlangen dürfen. Das Amtsgericht wies die Klage jedoch ab. Die Gesellschaft hatte als Maklerin auf Zahlung der Provision einen Anspruch aus dem geschlossenen Maklervertrag. Der Anspruch war auch deshalb gegeben, da der Makler nicht für den Vermieter tätig geworden war, sondern lediglich als Verwalter der Wohnungseigentümergesellschaft entsprechende Tätigkeiten ausgeführt hatte.
Hinweis: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird selbst dann nicht zum Verwalter der Wohnräume, wenn er gelegentlich untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten für einen Wohnungseigentümer ausführt.
Quelle: AG Münster, Urt. v. 24.10.2016 – 6 C 2745/16
Thema: Mietrecht
Ein Makler bekommt für die Vermittlung eines Objekts eine Provision. Doch was, wenn er Objekte anderer Makler anbietet?
In diesem Fall geht um ein Berliner Hausgrundstück, das den Käufern von einem Makler angeboten worden, jedoch nicht in dessen Unterlagen enthalten war. Deshalb zahlten die Käufer die Maklerprovision nicht, und der Makler zog vor Gericht.
Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass ein Makler, der einem Interessenten ein Expose eines anderen Maklers übergibt, damit automatisch nicht zum Ausdruck bringt, im Erfolgsfall selbst eine Provision zu beanspruchen. Will der Makler im Erfolgsfall auch für Objekte, von denen er durch andere Makler weiß, eine Provision erhalten, muss er dies gegenüber dem Interessenten zum Ausdruck bringen. Dafür ist es erforderlich, dass der vollständige Name und die Anschrift des entsprechend verhandlungsbefugten Vertragspartners dem Interessenten gegenüber benannt werden.
Hinweis: Am besten ist es, wenn vor der Beauftragung eines Maklers ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wird. Dann wissen beide Parteien, woran sie sind, und spätere Rechtsstreitigkeiten können vermieden werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.12.2015 – I ZR 172/14
Thema: Mietrecht
Makler ist, wer sich für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags (Nachweismakler) oder für die Vermittlung eines Vertrags (Vermittlungsmakler) einen Maklerlohn (Provision) versprechen lässt. Der Makler kann auch für beide Vertragsparteien gleichzeitig tätig sein (Doppelmakler), sofern kein Alleinauftrag erteilt wurde. Der Maklervertrag muss nicht schriftlich geschlossen werden, sondern kann bereits durch die widerspruchslose Inanspruchnahme einer Maklerleistung entstehen.
Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht, wenn der Hauptvertrag geschlossen wird und die Tätigkeit des Maklers hierfür mitursächlich war. An der Ursächlichkeit kann es fehlen, wenn das Objekt bereits vorher bekannt war.
Eine Provision kann grundsätzlich dann nicht verlangt werden, wenn der Makler mit einer Vertragspartei wirtschaftlich eng verbunden ist. Die Rechtsprechung lässt einen Provisionsanspruch in bestimmten sog. „Verflechtungskonstellationen“ nicht zu. So liegt beispielsweise bei Beteiligung des Maklers zu mehr als 50 % an einer Gesellschaft, die auch Vertragspartei ist, eine „echte Verflechtung“ vor.
Der Provisionsanspruch kann auch deshalb entfallen, weil er verwirkt ist. Eine Verwirkung kommt nach dem Gesetz insbesondere dann in Betracht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (unzulässige Doppeltätigkeit). Weitere Fallgruppen sind von der Rechtsprechung entwickelt worden. Ein Makler darf beispielsweise nicht den Kunden dazu veranlassen, eine formwidrige Ankaufverpflichtung zu unterzeichnen, oder versuchen, den Hauptvertrag in eigenem Interesse zu hintertreiben, den Kunden falsch zu informieren, unzulässigen Druck auszuüben, unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu verwenden oder sich sonst unredlich zu verhalten. In solchen Fällen kann keine Provision beansprucht werden, eine bereits geleistete Provision muss zurückgezahlt werden.
Die Berufspflichten der Makler sind unter anderem geregelt in der Gewerbeordnung (GewO) und in der dazu ergangenen „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ (Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV).
Für Makler von Mietwohnungen gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG).
Auch hier gilt, dass dem Makler die Provision für die Vermittlung oder den Nachweis nur dann zusteht, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Keine Provision fällt jedoch an, wenn ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird. Keine Provision fällt außerdem an, wenn der Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter selbst als Makler auftritt oder hierfür eine Gesellschaft zwischengeschaltet ist und wirtschaftliche Verflechtungen bestehen.
Seit dem 01. Juni 2015 gilt zudem das sog. „Bestellerprinzip“. Danach muss nur derjenige die Provision zahlen, der den Makler auch beauftragt hat („wer bestellt, der bezahlt“). Ein neu eingefügter Absatz 1a in § 2 WoVermittG enthält die entsprechende Regelung.
Die neue Vorschrift beinhaltet den Grundsatz, dass der es in der Regel der Vermieter ist, der den Maklerauftrag erteilt. Vom Wohnungssuchenden kann der Makler eine Provision daher nur noch dann beanspruchen, wenn er ausschließlich in dessen Auftrag handelt. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ebenfalls unwirksam ist seit der Gesetzesänderung eine Vereinbarung mit dem Vermieter, durch die sich der Wohnungssuchende verpflichtet, diesem die an den Makler gezahlte Provision zu erstatten. Eine solche Zahlung kann später zurückgefordert werden. Die Rückforderung ist nach allgemeinem Grundsatz nur dann ausgeschlossen, wenn der Wohnungssuchende wusste, dass er zu der Zahlung nicht verpflichtet war.
Die Provision darf zwei Kaltmieten (ohne Nebenkosten) zzgl. Umsatzsteuer nicht übersteigen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht
