Schlagwort: Teileigentum

Teileigentümergemeinschaft: Die Wandlung der gewerblichen Immobilie zur Wohnimmobilie ist auch für Eigentümer nicht einfach

In einer Wohnungseigentumsanlage darf man nicht alles mit seinem Eigentum machen, was man möchte. Denn über allem steht das Gesetz.

In diesem Fall ging es um eine sogenannte Teileigentümergemeinschaft, dem gesetzlichen Begriff für eine „Wohnung“, die nur beruflich oder gewerblich genutzt werden kann. Damit ist Teileigentum etwas anderes als Wohneigentum. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es beispielsweise zehn Wohnungen zur Wohnnutzung geben – die also im Wohneigentum stehen – und zwei Wohnungen, die nur beruflich genutzt werden dürfen, die also im Teileigentum stehen. Die Immobilie dieses Falls bestand ausschließlich aus beruflich genutzten Wohnungen. Und aus einer dieser Wohnungen, die über Jahre als Arztpraxis genutzt worden war, wurde nun faktisch eine Mietimmobilie für Wohnraumzwecke gemacht. Dagegen klagten die übrigen Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft. Sie wollten die Unterlassung der Wohnnutzung erreichen.

Den klagenden Eigentümern stand ein solcher Unterlassungsanspruch auch zu, weil die Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden durfte. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedoch dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet.

Hinweis: Es gibt also in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer Probleme, wenn laut der Teilungserklärung eine Eigentumseinheit lediglich beruflich oder gewerblich genutzt werden darf. Dann ist eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht so einfach möglich. Allerdings könnte ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend bestehen, dass die Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ob das der Fall ist, musste der Bundesgerichtshof nicht abschließend feststellen, da die Geltendmachung dieses Anspruchs als voriger Schritt bislang ausgeblieben war.
 
 


Quelle: BGH, Urt. v. 23.03.2018 – V ZR 307/16

zum Thema: Mietrecht

Amtsgericht Wuppertal zur zulässigen Nutzung von Wohnungseigentum

Jeder Wohnungseigentümer kann seine Wohnung grundsätzlich so nutzen wie es ihm beliebt. Zu beachten sind allerdings die Grenzen, die sich aus dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergeben. Über einen Fall der Vermietung einer Eigentumswohnung hatte das AG Wuppertal kürzlich zu entscheiden.

Der beklagten Wohnungseigentümerin gehörte eine Wohnung, die aus Räumen im Erdgeschoss und im Kellergeschoss bestand. Die Fläche betrug insgesamt 143 Quadratmeter. In der Teilungserklärung war die Wohnung auszugsweise so beschrieben: „Wohnung, bestehend aus a) im Kellergeschoss: 2 Hobbyräumen, 2 Keller sowie einem Wasch- und Trockenraum und b) im Erdgeschoss: 1 Wohn- und Essraum nebst Küche, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, Flur, Bad, WC (…)“.

Die Räume im Kellergeschoss waren von dem vorherigen Eigentümer – dem Kläger – selbst zur Wohnung ausgebaut worden. Es waren dort auch Küche und Badezimmer vorhanden. Diese Räume im Kellergeschoss waren als gesonderte Wohnung von 58 Quadratmetern vom Kläger an eine Mieterin vermietet worden. Als die Beklagte die Wohnung kaufte, bestand der Mietvertrag noch.

Nachdem die Mieterin dann aus den Kellerräumen ausgezogen war, wollte die Beklagte sämtliche Räume im Erd- und Kellergeschoss neu vermieten. Aus humanitären Gründen hatte sie sich dazu entschlossen, die Wohnung einer von der Stadt Wuppertal betreuten Familie aus Afghanistan zu überlassen. Hiergegen wandte sich der Kläger mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung. Er war der Ansicht, dass die Räume im Kellergeschoss zu Wohnzwecken nicht geeignet und die übrigen Räume im Erdgeschoss für acht Personen nicht groß genug seien.

Das AG Wuppertal (Urteil vom 1. Juli 2015 – 91b C 56/15) hat den Antrag des Klägers zurückgewiesen.

Zunächst bestand für die Sache bereits keine Eilbedürftigkeit im einstweiligen Verfügungsverfahren mehr, weil die Familie aufgrund der heftigen Proteste des Klägers vor Ort die Wohnung gar nicht mehr beziehen wollten.

Das Gericht stellte allerdings fest, dass die beabsichtigte Vermietung ansonsten zulässig gewesen wäre.

Zunächst wies das Gericht auf eine Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschluss vom 09. Februar 1994 – 2Z BR 7/94 –) hin. Dieses hatte entschieden, dass die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern sich im zulässigen Rahmen hält, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Zimmer eingehalten wird und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm vorhanden ist.

Das war auch vorliegend der Fall, da von einer Fläche von 143 Quadratmetern auszugehen war.

Das Gericht bewertete auch die Räume im Erdgeschoss als Teil der Wohnung. In der Teilungserklärung waren diese ausdrücklich als Bestandteil der Wohnung und nicht als bloßes „Teileigentum“, d.h. nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume (§ 1 Abs. 3 WEG), ausgewiesen. Zudem war es jedem Eigentümer laut Teilungserklärung ausdrücklich gestattet, seine Räume nach Belieben zu nutzen und auch die innere Aufteilung zu ändern.

Sofern es sich bei den Kellerräumen allerdings um Teileigentum gehandelt hätte, wäre die dauernde Überlassung zu Wohnzwecken tatsächlich unzulässig gewesen. Kürzlich hat der Bundesgerichtshof nochmals klargerstellt, dass eine Nutzung von Nebenräumen („Hobbyräume“ u.ä.) zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn dadurch die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert wird (BGH, Urteil vom 08. Mai 2015 – V ZR 178/14 –). Das war hier aber nicht der Fall.

Im Fall des AG Wuppertal hatte der Kläger zudem auch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, indem er sich – nachdem er die Kellerräume selbst zur Wohnung ausgebaut und vermietet hatte – nun darauf berief, dass diese Räume zu Wohnzwecken angeblich ungeeignet wären.

Es sei hier abschließend jedoch darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Urteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, die sich nicht ohne weiteres auf ähnliche Fälle übertragen lässt. Insbesondere kommt es immer darauf an, wie die Räume in den Aufteilungsplänen und in der Teilungserklärung bezeichnet sind und welche Zweckbestimmung vorliegt. Es existiert eine umfangreiche Rechtsprechung zu den verschiedensten Fallkonstellationen. Nicht nur bei Wohnnutzung, sondern vor allem auch bei gewerblichen Räumlichkeiten muss genau geprüft werden, ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist. Beispielsweise darf ein „Laden“ nicht unbedingt auch für Gastronomie (Pizza- und Döner-Laden mit Ausschank) genutzt werden wie im vergangenen Jahr das Amtsgericht München entschieden hat (AG München, Urteil vom 26. Juni 2014 – 483 C 2983/14 WEG). Es kann daher nur dringend empfohlen werden, dass sich Betroffene vor einer beabsichtigten Nutzungsänderung oder auch zur Abwehr störender Nutzungen von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen.

Thema: Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal