Schlagwort: Feuchtigkeit

Außenstände und Mietkaution: Die Abrechnung kann auch mit einer Geltendmachung von Ansprüchen erfolgen

Nicht nur das „Wann“ und das „Wie“ sind bei der Rückzahlung geleisteter Mietkautionen die großen Fragezeichen, sondern auch die Frage, unter welchen Umständen eventuelle Mietaußenstände mit der zu Beginn gezahlten Summe aufzurechnen sind. Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer aktuellen Entscheidung die Grenzen neu gesetzt.

Zu Beginn eines Mietverhältnisses mussten die Mieter dieses Falls eine Kaution von knapp 1.700 EUR leisten. Als sie dann in ihrer Wohnung Feuchtigkeit, Schimmel und andere Mängel feststellten, minderten sie die Miete für zehn Monate, bevor sie schließlich fristlos kündigten. Der Vermieter klagte nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Nebenkostennachforderungen in Höhe von knapp 1.100 EUR ein – das jedoch erfolglos.

Den Mietern stand laut Meinung der BGH-Richter ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Kaution zu. Zwar war die Nachforderung des Vermieters grundsätzlich begründet, jedoch war dieser Anspruch durch die Aufrechnung der Mieter mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erloschen. Das Gericht nahm an, dass der Vermieter stillschweigend durch die Erhebung der Klage auch über die Mietkaution abgerechnet habe. Und nach Ende eines Mietverhältnisses muss jeder Vermieter innerhalb angemessener Fristen dem Mieter gegenüber erklären, ob und welche Ansprüche er noch erhebt. Eine Abrechnung über die Kaution kann durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. Hier war über die Kaution durch die Erhebung der Klage abgerechnet worden. Damit hat der Vermieter kein weiteres Geld bekommen.

Hinweis: Die Abrechnung über eine Mietkaution kann auch mit einer Geltendmachung von Ansprüchen erfolgen, beispielsweise in einer Klage. Das ist wirklich neu!


Quelle: BGH, Urt. v. 24.07.2019 – VIII ZR 141/17

Thema: Mietrecht

Wohnungseigentumsanlage: Mängel, die eine zweckentsprechende Nutzung beeinträchtigen, erfordern eine sofortige Instandsetzung

Sind Wände in einer Wohnung feucht, muss gehandelt werden. Das gilt auch in einer Wohnungseigentumsanlage.


In einer Wohnungseigentumsanlage gab es in mehreren Wohnungen erhebliche Mängel, nämlich Feuchtigkeit im Mauerwerk. Zwei Gutachten kamen zum gleichen Ergebnis: Grund für die Feuchtigkeit seien eine fehlende Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss daraufhin, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen. Dagegen klagten zwei Eigentümer betroffener Wohnungen. Sie verlangten zusätzlich eine gerichtliche Beschlussersetzung auf Durchführung einer Sanierungsmaßnahme. Und sie gewannen auf ganzer Linie, da eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden hatte.

Weist die Wohnungseigentumsanlage gravierende bauliche Mängel auf, die eine zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Dass die Sanierungskosten ca. 300.000 EUR betragen sollten, war dabei unerheblich.

Hinweis: Schäden müssen beseitigt werden. Weist das Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentumsanlage gravierende bauliche Mängel auf, ist eine sofortige Instandsetzung dringend anzugehen. Eigentlich sollte das ja selbstverständlich sein, doch durch dieses Urteil des Bundesgerichtshofs ist dieser Grundsatz nun bindend.


Quelle: BGH, Urt. v. 04.05.2018 – V ZR 203/17
Thema: Mietrecht

Schimmel in der Mietwohnung

Feuchtigkeit und Schimmel sind ein häufig in Wohnungen auftretendes Problem. Die Ursachen können in baulichen Mängeln liegen oder im Wohnverhalten der Mieter oder auch einer Kombination aus beiden Ursachen. In einer aktuellen Entscheidung hat sich das Landgericht Aachen mit der Problematik auseinandergesetzt.

In dem entschiedenen Fall (LG Aachen, Urteil vom 02. Juli 2015 – 2 S 327/14 –) ging es um einen Schimmelschaden im Schlafzimmer der Wohnung. Der Vermieter warf den Mietern vor, hierfür durch nicht ausreichendes Heizen und Lüften verantwortlich gewesen zu sein. Er beanspruchte von den Mietern Schadensersatz wegen der entstandenen Sanierungskosten.

Das Landgericht wies die Klage des Vermieters ab.

Für einen Schadensersatzanspruch musste der Vermieter zunächst beweisen, dass der Mieter eine Pflichtverletzung begangen hatte. Er musste also beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem sog. Gefahrenbereich lag.

Es wurde vom Gericht ein Sachverständigengutachten zur Ursache des Schimmels eingeholt. Das Gutachten ergab, dass die Schimmelbildung zwar nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen sei. Der Schimmelpilzbefall habe auch durch ein normales Lüftungsverhalten vermieden werden können.

Jedoch schränkte der Sachverständige seine Erläuterungen insoweit ein, als die Möblierung des Schlafzimmers der Mieter als zusätzliches Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten hinzutrete. Die an der Außenwand befindlichen Schränke hätten danach zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten habe ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtige. Die Mieter hätten also mehr als nur üblich (überobligationsmäßig) lüften und heizen müssen.

Daraus zog das Landgericht den Schluss, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung lag.

In dieser Situation entspricht es gängiger Rechtsprechung, dass der Mieter vom Vermieter über die besonderen Anforderungen an Heizen und Lüften ausdrücklich belehrt werden muss. Ohne einen solchen Hinweis liegt kein Verschulden des Mieters vor, wenn sich Schimmel bildet. Denn es gehört jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Ein unter Umständen erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordert einen entsprechenden Hinweis des Vermieters.

Das Landgericht stellte auch fest, dass es einen Mangel der Mietsache darstellt, wenn eine Wohnung täglich drei- bis viermal gelüftet werden muss.

Feuchtigkeit und Schimmel sind also grundsätzlich immer ein Mangel. Ausnahmen gelten zunächst nur dann, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass die Wohnung in besonderer Weise beheizt und belüftet werden muss. Die vielfach von Vermietern pauschal geäußerte Ansicht, dass für Schimmel nur ein falsches Heizen und Lüften in Frage komme, ist falsch. Vielmehr muss der Vermieter durch ein Sachverständigengutachten den Nachweis führen, dass keine baulichen Mängel die Ursache sind. Weiter muss genau geprüft werden, ob sich die Schäden durch ein normales und zumutbares Heizen und Lüften hätten vermeiden lassen. Wenn die Anforderungen über ein dreimaliges vollständiges Stoßbelüften der Wohnung hinausgehen, ist die Grenze der Zumutbarkeit für Mieter erreicht.

Aus Erfahrung ist leider bekannt, dass die Gerichte mit diesen Feinheiten nicht durchgängig vertraut sind. So hat beispielsweise das Amtsgericht Wuppertal der Mieterin einer – trotz guter Beheizung – verschimmelten Wohnung einen täglich siebenmaligen vollständigen Luftaustausch zugemutet. Bei Wohnungen mit Schimmelproblem ist daher anwaltlicher Rat dringend angezeigt, sowohl auf Mieter- wie auch Vermieterseite.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal