Käufe und Verkäufe von Tieren finden täglich tausendfach in Deutschland statt. Und selbstverständlich gibt es auch hierbei Regeln. Ob eine fehlerhafte Formulierung im Kaufvertrag über ein Pferd so regelwidrig ist, dass sie automatisch einen Rücktritt vom Kaufvertrag ermöglicht oder gar den Umstand einer Täuschung erfüllt, musste das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) entscheiden.
In Hauskaufverträgen werden die Gewährleistungsrechte in aller Regel ausgeschlossen. Das gilt allerdings nicht für sogenannte versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind. Was genau das im Detail heißt, musste im Folgenden das Landgericht Frankenthal (LG) klären.
Es gibt nicht nur Leidtragende durch die Pandemie – sondern auch Krisengewinner. Nicht wenige haben an der Pandemie sehr gut verdient, wenngleich bei Weitem nicht alle durch eigenes oder gar schuldhaftes Zutun. Dennoch gab es auch hier schwarze Schafe. Dass man sich trotz der berechtigten Verärgerung über unlauteres Gebaren einiger auf das Rechtssystem verlassen kann, zeigt der Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).
Wer der Meinung ist, Wohneigentum verhindert unnötige Streitigkeiten, ist noch nicht in den Genuss gekommen, eines von vielen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sein. So musste der Bundesgerichtshof (BGH) auch im folgenden Fall zwischen den Streitparteien eines Objekts vermitteln – und zwar mit Aufklärung in Sachen Zustimmungsrechten und -pflichten.
Hier ging es um eine WEG mit drei Wohnungen. Die Vermietung einer Wohnung bedurfte gemäß der gemeinschaftlich vereinbarten Teilungserklärung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Diese durfte allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nun wollte ein Eigentümer die Wohnung einer Familie mit vier kleinen Kindern überlassen. Die anderen Eigentümer verweigerten jedoch ihre Zustimmung, weil der Eigentümer den entsprechenden Mietvertrag nicht vorlegte. Die WEG sah genau darin einen der wichtigen Gründe zur Verweigerung der Zustimmung.
Doch diese Ansicht hat der BGH verneint. Denn die Nichtvorlage des Mietvertrags sei kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Zwar muss ein Eigentümer, der von der Zustimmung der anderen abhängig ist, Informationen und Unterlagen zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift und zur Zahl der einziehenden Personen geben – der Mietvertrag selbst gehört jedoch nicht zu den zwingenden Voraussetzungen für eine entsprechende Zustimmung. Gleiches gilt übrigens laut BGH für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkauft. Auch in einem solchen Fall muss er den Kaufvertrag seinen Miteigentümern nicht vorlegen.
Hinweis: Im Wohnungseigentumsrecht gibt es viele Neuerungen, insbesondere durch neue gesetzliche Regelungen. Wer hierbei rechtlich sattelfest bleiben mag, sollte sich der Hilfe einer anwaltlichen Fachkraft des Mietrechts bedienen.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2020 – V ZR 300/18
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Auch wenn eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück besitzt, heißt das noch lange nicht, dass sie die Interessen des Eigentümers nicht berücksichtigen muss. Stur auf dieses Recht zu beharren, ohne beide Interessenseiten abzuwägen, geht mit dem Verwaltungsgericht Mainz (VG) nicht – wie der folgende Fall beweist.
Eine Käuferin schloss über ein in einem Sanierungsgebiet gelegenes Grundstück einen Kaufvertrag ab. Sie beabsichtigte, in dem sich dort befindenden Einkaufsmarkt ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft zu eröffnen. Auf dem Grundstück sollten jedoch nach der Sanierungssatzung der Gemeinde Parkplätze zur Entlastung des Ortskerns vom ruhenden Verkehr geschaffen werden. Unter Hinweis auf dieses Ziel erklärte die Gemeinde gegenüber dem Grundstücksverkäufer das Vorkaufsrecht. Die Käuferin monierte jedoch eine fehlende Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen durch die Gemeinde.
Das VG gab der Klage statt. Sich mit der Planung eines Einzelhandelgeschäfts durch die Grundstückserwerberin auseinanderzusetzen, wäre nach Ansicht der Richter auch deshalb unabdingbar gewesen, da mit dem Sanierungskonzept auch Erhalt und Stärkung des Einzelhandels im Ortskern verfolgt würden. Die Gemeinde hatte in diesem Fall jedoch nachweislich keinerlei Ermessenserwägungen angestellt, wie die entsprechenden Protokolle nahelegten. Und genau das ginge nicht. Man hätte sich auch mit den Interessen der Käuferin und den Auswirkungen auf die Gemeinde auseinandersetzen müssen, um daraufhin eine valide Abwägung vornehmen zu können.
Hinweis: Es zeigt sich wieder einmal, dass die Feinheiten im Verwaltungsrecht zu beachten sind. Häufig können diese Fallstricke nur von Experten ausfindig gemacht werden. Ein Gang zum Anwalt lohnt sich meistens.
Quelle: VG Mainz, Urt. v. 06.05.2020 – 3 K 532/19.MZ
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Wird ein Haus verkauft, sollte der Verkäufer sämtliche Mängel offenlegen, die ihm bekannt sind. Denn erstens fallen sie sowieso irgendwann auf. Und zweitens kann Arglist empfindliche Folgen haben, wie der folgende Fall des Oberlandesgerichts Braunschweig zeigt.
Ein Mann hatte ein Fachwerkhaus gekauft, das massiv von Insekten und Pilzen befallen war. Der Verkäufer hatte ihn über den Schädlingsbefall nicht aufgeklärt, obwohl 15 Jahre vorher umfangreiche Arbeiten an der Fassade vorgenommen und die Balken wegen eines Befalls von Holzwürmern gestrichen worden waren. Der Kaufvertrag enthielt allerdings einen Gewährleistungsausschluss, auf den sich der Verkäufer auch flugs berief. Und trotzdem klagte der Käufer auf Rückerstattung des Kaufpreises und Rückübertragung des Grundstücks. Er wollte das Fachwerkhaus nicht länger haben.
Und tatsächlich war der Käufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Denn der Verkäufer hätte ohne Nachfrage über den Schädlingsbefall und die Pilze den Käufer aufklären müssen. Daran änderte auch der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nichts. Denn darauf kann sich ein Verkäufer nur berufen, wenn er den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Doch genau das war hier der Fall gewesen. Der Hauskaufvertrag musste rückgängig gemacht werden.
Hinweis: Dieses Urteil ist eine Warnung an alle diejenigen, die Mängel verschweigen wollen. Selbst wenn sich im Kaufvertrag über eine Immobilie ein Gewährleistungsausschluss befindet, kann der Verkäufer nämlich für einen erheblichen Schädlingsbefall haften, der zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Quelle: OLG Braunschweig, Urt. v. 13.09.2018 – 9 U 51/17
| Thema: | Mietrecht |
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
Grundstückskaufverträge werden in aller Regel mit der Klausel versehen, dass Ansprüche der Käufer wegen Mängeln ausgeschlossen sind. Gleichzeitig kann es jedoch so sein, dass der Verkäufer gewisse Zusicherungen über die Eigenschaft abgegeben hat, von denen die Käufer ihre Kaufentscheidung auch abhängig gemacht haben.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine Grundsatzentscheidung zu der Frage gefällt, welche Anforderungen an eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung zu stellen sind (BGH, Urteil vom 06. November 2015 – V ZR 78/14 –).
Im Fall ging es um die Frage, ob eine bestimmte Fläche vereinbart worden war. Die Verkäufer hatten vorvertraglich Flächenangaben gemacht, die allerdings nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden waren.
Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa – wie im Fall – dadurch, dass Grundrisszeichnungen übergeben werden. In dem Fall erstreckt sich der Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht auf diese vereinbarte Beschaffenheit.
Das Problem bestand allerdings darin, dass die Beschaffenheitsvereinbarung nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde. Sie war daher nicht formgerecht.
Denn es gilt für Grundstückskaufverträge: Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Grundsätzlich kann zwar eine mündliche oder schlüssige Nebenvereinbarung durch Auflassung (d.h. Vertragsschluss vor dem Notar) und Grundbucheintragung „geheilt“ werden kann (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Der BGH nimmt jedoch für den Regelfall an, dass dies von den Parteien nicht so gewollt ist.
Die entscheidende Rechtsfrage ist, inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit des Vertrages der Annahme entgegensteht, Beschaffenheitsvereinbarungen könnten durch Beschreibungen bestimmter Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer im Vorfeld des Vertragsschlusses zustande kommen.
Der BGH entscheidet diese Rechtsfrage dahingehend, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache seien von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.
Die Parteien müssen, so der BGH, bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser – über die allgemeinen Anforderungen hinaus – dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet. Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben – selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde – sei vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen.
Das bedeutet: Käufer haben wegen einer Beschaffenheit der Sache, die nicht in den Notarvertrag aufgenommen ist, keine kaufrechtlichen Mängelrechte.
Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass der Käufer einen Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden des Verkäufers hat (§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB). Nach dem BGH gilt insofern: Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Eine Rechtsfolge dieses Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als Vertrauensschaden von dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat.
Auf diese Weise kann ein getäuschter Käufer doch noch zu einer Minderung des Kaufpreises kommen. Der Käufer muss allerdings beweisen, dass der Verkäufer vorsätzlich handelte, d.h. bewusst falsche Angaben zum Grundstück oder dem Gebäude vor Vertragsschluss gemacht hat. Hier liegt oft die Schwierigkeit und an diesem Nachweis scheiterte auch der Käufer in dem vom BGH entschiedenen Fall.
Es bleibt festzuhalten, dass Käufer darauf achten sollten, Beschaffenheitsvereinbarungen ausdrücklich in den Kaufvertrag aufzunehmen, um ihre Mängelrechte nicht zu verlieren. Nachträglich kann es ansonsten schwierig werden, diese gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Das Urteil des BGH hat gezeigt, wie entscheidend bereits die richtige Vertragsgestaltung ist.
Es ist daher dringend zu empfehlen, dass Käufer sich zu dem vom Notar erhaltenen Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung nochmals anwaltlich beraten lassen.
Thema: Grundstücksrecht
Autor: Rechtanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal
Von einem Kaufvertrag kann der Käufer grundsätzlich dann zurücktreten, wenn das Kaufobjekt mangelhaft ist. Einige Fallstricke bei der Rechtsdurchsetzung haben die Rechtsprechung in jüngster Zeit beschäftigt.
Nachfristsetzung erforderlich
Die Mängelrechte des Käufers setzen zunächst immer voraus, dass der Käufer den Verkäufer zunächst zur Nacherfüllung auffordert und hierzu eine Frist setzt. Erst nachdem dem Verkäufer die Gelegenheit gegeben wurde, entweder eine neue Sache nachzuliefern oder den Kaufgegenstand nachzubessern, hat der Käufer dann die weiteren Rechte wie den Rücktritt vom Vertrag, die Minderung des Kaufpreises oder auf Aufwendungs- bzw. Schadensersatz.
An die Aufforderung zur Nacherfüllung sind aber, wie der Bundesgerichtshof kürzlich für den Fall eines Pferdekaufs klargestellt hat, keine allzu strengen Anforderungen zu stellen.
Für eine Fristsetzung genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder durch vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht. Der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-)Termins bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 176/14 –). In dem entschiedenen Fall reichte dem BGH die Forderung: „Entweder wird das Pferd ausgetauscht oder wir gehen rechtlich gegen Euch vor.“ Daraus sei deutlich genug geworden, dass der Verkäufer umgehend Abhilfe durch Übergabe eines gesunden Pferdes schaffen sollte. Ein Zeitraum (z. B. „zwei Wochen“) oder ein Enddatum („bis zum …“) war nicht nötig.
Nachdem die Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen ist, kann der Käufer dann weitere Rechte geltend machen wie beispielsweise das Rücktrittsrecht.
Zu einem Fall des Grundstückskaufs hat das OLG Düsseldorf (Urteil vom 10. März 2015 – I-21 U 93/14, 21 U 93/14 –) einige interessante Grundsätze aufgestellt. In dem entschiedenen Fall hatte ein zum Preis von 312.500 € gekauftes Hausgrundstück unter anderem Feuchtigkeitsschäden. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Sanierung der Schäden bis zum 27.300 € kosten würde. Der Kaufvertrag enthielt den bei Grundstückskäufen üblichen Haftungsausschluss.
Erheblichkeit des Mangels
Die Ausübung des Rücktrittsrechts setzt zunächst voraus, dass ein Mangel vorliegt. Dieser Mangel muss mehr als nur unerheblich sein (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Die Beurteilung, wann ein Mangel „erheblich“ ist, richtet sich nach dem Aufwand für die Mangelbeseitigung.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof zum Gebrauchtwagenkauf ist die Erheblichkeit in der Regel jedenfalls dann gegeben, wenn der Mangelbeseitigungsaufwand einen Betrag von 5 % des Kaufpreises übersteigt (BGH, Urteil vom 28. Mai 2014 – VIII ZR 94/13 –). Dem hat sich das OLG Düsseldorf für den Grundstückskauf nunmehr angeschlossen. Da in dem entschiedenen Fall der Mängelbeseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises betrug, sah das OlG ein Rücktrittsrecht der Käufer grundsätzlich für gegeben.
Eine andere Sichtweise sei nach dem OLG auch nicht unter dem Aspekt berechtigt, dass es sich bei dem Hausgrundstück nicht um ein neu erstelltes Objekt, sondern einen „gebrauchten“ Gegenstand handelte. Die Tatsache, dass Erwartungen des Verkehrs an die Mangelfreiheit hierbei regelmäßig geringer seien, rechtfertige für sich genommen nicht bereits die Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle auf 10 % des Kaufpreises.
Haftungsausschluss und Arglist des Verkäufers
Der Fall, den das OlG Düsseldorf zu beurteilen hatte, scheiterte für die Käufer allerdings an dem vereinbarten Haftungsausschluss.
Der Kaufvertrag enthielt nämliche die folgende Klausel: „Der Kaufgegenstand wird übertragen in dem tatsächlichen Zustand, in welchem er sich heute befindet und der dem Käufer aufgrund Besichtigung bekannt ist. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel und wegen bestimmte Größe des Grundbesitzes sind ausgeschlossen; dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“
Ein solcher Haftungsausschluss ist zulässig und in ähnlicher Formulierung auch in fast jedem Kaufvertrag enthalten. Der Käufer kann sich dann auf Mängelrechte nur berufen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte (§ 444 BGB).
Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er den Käufer nicht über einen Mangel aufklärt, obwohl er dazu verpflichtet war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstücks eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.
Ein arglistiges Verschweigen setzt weiter voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Eine Betrugsabsicht muss nicht vorliegen, allerdings Vorsatz in Form eines „Fürmöglichhaltens“ oder „Inkaufnehmens“. Dementsprechend ist ein arglistiges Verschweigen nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Für den Vorsatz des Verkäufers trägt der Käufer im Prozess die Beweislast. Erfahrungsgemäß liegt die Hauptschwierigkeit in solchen Kaufvertragsfällen darin, Beweismittel zu benennen, mit denen ein Vorsatz des Verkäufers nachgewiesen werden kann. Hieran scheiterte auch die Forderung der Käufer in dem vom OLG entschiedenen Fall.
Es zeigt sich, dass die Fallstricke des Kaufvertragsrechts die obergerichtliche und höchstrichterliche Rechtsprechung ständig beschäftigen. Es ist daher bei einem beabsichtigten Kauf oder Verkauf rechtlicher Rat dringend zu empfehlen, bevor „das Kind in den Brunnen gefallen“ ist. Spätestens bei der Geltendmachung der Mängelrechte oder der Abwehr einer solchen Forderung sollte ein Rechtsanwalt beauftragt werden.
Thema: Immobilienrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wuppertal