Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er sie gut begründen. Doch auf welche Bestandteile der Wohnung darf er sich dabei beziehen? Einen erheblichen Aspekt hat das Amtsgericht Hamburg (AG) im folgenden Fall eines Mieterhöhungsbegehrens festgemacht: die Beschaffenheit der Wohnung zum Mietbeginn.
Wenn Eheleute sich trennen, ist ein häufiger Konfliktpunkt die Frage, wer in der ehelichen Wohnung verbleiben darf. Wer Eigentümer oder Mieter ist, spielt bei der Beantwortung eher eine Nebenrolle, denn eine „Ehewohnung“ wird nach Billigkeitskriterien zugewiesen. So war es auch im folgenden Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).
Untervermietungen sind zwischen Mietparteien immer wieder Anlass gerichtlicher Streitigkeiten. Hier ging es um die teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung. Da fragen sich womöglich selbst die Bescheidenen unter uns, wie ein Zimmer noch teilbar sei, um eine ordentliche Untervermietung unter Wahrung von Privatsphäre rechtfertigen zu können. Das Landgericht Berlin (LG) wusste darauf eine Antwort – und zwar etwa nicht mithilfe eines Einrichtungskatalogs, sondern dank des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Wenn ein Mieter nach einer berechtigten Kündigung nicht auszieht, muss er dem Vermieter eine entsprechende Nutzungsentschädigung zahlen. Die Frage, wie sich ein solcher Umstand bei einem auszugsunwilligen Untermieter verhält, musste einmal mehr der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
Ein Vermieter hatte eine über 100 m2 große Wohnung an einen Hauptmieter vermietet, der eine 7 m2 große Kammer der Wohnung an einen anderen untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters. Dann forderte der Vermieter den Untermieter erfolglos zur Herausgabe der Wohnung auf. Mitte des Jahres wurde der Untermieter zur Räumung verurteilt, und es wurde ihm eine Räumungsfrist bis zum 30.09. gewährt. Nun verlangte der Vermieter von dem Untermieter nach dessen Zwangsräumung im Oktober die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung für die Monate März bis September. Insgesamt ging es um etwas über 2.000 EUR.
Der BGH sah die Sache so: Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer auch den vollen Schadensersatz verlangen. Der Untermieter schuldet ihm demnach eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung. Für den Vermieter sei es schließlich unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führe, dass er die Miete nur in Höhe des Untermietzinses erhielte.
Hinweis: Die Untervermietung hat schon zu viel Streit geführt. Genaue vertragliche Regelungen können helfen – bitten Sie also besser Ihre Rechtsberatung rechtzeitig um fachliche Mithilfe.
Quelle: BGH, Urt. v. 11.12.2020 – V ZR 26/20
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Das Amtsgericht Wuppertal hat entschieden, dass in der vorzeitigen Wohnungsabnahme und der Schlüsselübergabe nicht der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden kann. Das Landgericht Wuppertal hat dies bestätigt und die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Im Fall hatte der Mieter die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrit verlassen und die Wohnung übergeben. Er berief sich darauf, dass der Vermieter, weil er die Wohnung bereits vorzeitig zurückgenommen, ihn auch aus dem Vertrag entlassen habe. Daher sei für den letzten Monat keine Miete mehr zu zahlen gewesen. Der Vermieter sah dies jedoch anders, klagte auf Zahlung der letzten Miete und gewann den Prozess in beiden Instanzen.
Das Landgericht Wuppertal führte zur Begründung aus (LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015 – 9 S 69/15 –):
Die Parteien könnten im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei ein Verhalten ausreichend sein kann, aus dem dieser rechtliche Wille geschlossen werden kann. Auf eine derartige Vereinbarung – eine um einen Monat vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses – habe sich der Mieter aber im Fall nicht berufen können.
Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z.B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.
Im entschiedenen Fall war ein solcher Wille nicht deutlich genug zum Ausdruck gekommen. In einem Schreiben hatte der Mieter zwar möglicherweise ein Angebot für eine Aufhebungsvereinbarung gemacht, dieses war jedoch durch den Vermieter nicht ausdrücklich angenommen worden. Auch mit der Rücknahme der Wohnung habe der Vermieter keine Annahmeerklärung zu einem Aufhebungsvertrag abgegeben.
In der Durchführung der Abnahme und der Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel könne, so das Landgericht, nicht der konkludente (d.h. durch schlüssiges Verhalten erklärte) Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden. Dagegen spreche, dass an einen entsprechenden Bindungswillen hohe Anforderungen zu stellen sind. Allein durch die Abnahme der Wohnung bringe der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Hierfür spreche vorliegend auch nicht der Zeitpunkt der Abnahme, denn eine Abnahme der Wohnung könne durchaus, je nach den hierfür zur Verfügung stehenden Terminen, auch einige Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden.
Das Landgericht nimmt zur Begründung auch Bezug auf eine Entscheidungs des Oberlandesgerichts Köln, das bereits für einen Fall aus dem Gewerberaummietrecht entschieden hat: „Durch die Übersendung der Schlüssel ist keine Beendigung des Mietverhältnis über Gewerberäume eingetreten. Mit Übersendung des Schlüssels und stillschweigender Annahme ist kein Aufhebungsvertrag zustande gekommen“ (OLG Köln, Urteil vom 09. Juli 1997 – 27 U 5/97 –).
Vermieter kennen das Problem, dass Mieter, die bereits einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, für den sich überschneidenden Zeitraum keine „doppelte“ Miete zahlen wollen. Rechtlich ist jedoch die Miete grundsätzlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter zu bezahlen. Die Kündigungsfristen sind bereits vom Gesetzgeber mieterfreundlich kurz gehalten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB: bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats), so dass sich im Zweifel kein Vermieter auf eine noch weitere Verkürzung einlassen wird.
Das sog. „Verwendungsrisiko“ liegt ohnehin beim Mieter. Das heißt, der Mieter muss, auch wenn er kein Interesse an der Nutzung der Wohnung mehr hat oder diese sogar aus persönlichen Gründen gar nicht mehr nutzen kann, weiterhin die Miete bezahlen (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Völlig chancenlos ist die Situation für Mieter bei vorzeitiger Rückgabe allerdings auch wieder nicht.
Unter Umständen kann bei vorzeitiger Rückgabe der Vermieter seine Mietansprüche ganz oder teilweise verlieren, nämlich insbesondere in den folgenden Fällen:
In unserer mietrechtlichen Beratungspraxis zeigt sich, dass vor allem der gekündigte Mietvertrag erhebliches Streitpotential bietet. Da der Teufel – sowohl für Mieter als auch Vermieter – im Detail steckt, sollte unbedingt anwaltlicher Rat rechtzeitig eingeholt werden, bevor kostspielige Fehler passieren.
Thema: Mietrecht
Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal
Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?
Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren
Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.
Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine „Umdeutung“ in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.
Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 – 235 C 133/13
Beschwert sich ein Mieter über einen anderen wegen Störung des Hausfriedens, muss der Vermieter dem Störenfried nicht mitteilen, wer die Vorwürfe erhoben hat. Dies entschied laut D.A.S. das Amtsgericht München.
Dem Gericht zufolge hat der Vermieter eine Fürsorgepflicht allen Mietern gegenüber. Wünschen die anderen Mieter, dass ihre Namen und Anschuldigungen vertraulich behandelt werden, muss der Vermieter dies akzeptieren. (AG München, Az. 463 C 10947/14)
Immer wieder kommt es in Mietshäusern zu Streitigkeiten unter den Bewohnern – über Lärm, Gestank, im Hausflur abgestellte Kinderwagen und diverse andere Probleme des Zusammenlebens. Lässt sich das Problem nicht durch ein persönliches Gespräch klären, ist der Vermieter gefragt. Er kann bei erheblichen Störungen des Hausfriedens eine Abmahnung und – bei deren Missachtung – eine Kündigung in die Wege leiten.
Der Fall: Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in München hatte wiederholt Beschwerden über einen ihrer Mieter erhalten. Anderen Mietern zufolge verhielt sich der Mann aggressiv und bedrohlich, es gab Beleidigungen, falsche Anschuldigungen und Androhungen von Gewalt. Die Vermieterin forderte den Mieter brieflich auf, derartige Störungen des Hausfriedens künftig zu unterlassen. Andernfalls müsse sie eine Abmahnung vornehmen und ihm dann bei weiteren Verstößen fristlos kündigen. Der Mieter forderte sie daraufhin seinerseits auf, ihm mitzuteilen, wer ihn aus welchen Gründen angeschuldigt habe. Dies verweigerte die Vermieterin. Die anderen Mieter hatten sie um vertrauliche Behandlung der Angelegenheit gebeten, da sie Angst vor dem Störenfried hatten. Dieser klagte nun gerichtlich auf Auskunft.
Das Urteil: Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung wies das Amtsgericht München die Klage auf Auskunft ab. Ein Auskunftsanspruch bestehe nicht. Der Vermieterin könne nicht zugemutet werden, die Namen der einzelnen Beschwerdeführer mit den jeweiligen Anschuldigungen weiterzugeben. Sie habe gegenüber allen Mietern eine Fürsorgepflicht. Die Erteilung einer derartigen Auskunft werde sehr wahrscheinlich zu einer Eskalation und zu weiteren Störungen des Hausfriedens führen. Allenfalls im Fall eines Räumungsprozesses müsse die Vermieterin vor Gericht beweisen, welche Gründe zu einer Kündigung geführt hätten und damit auch Genaueres zu den Beschwerden der anderen Mieter mitteilen.
Amtsgericht München, Urteil vom 08. 08. 2014, Az. 463 C 10947/