Im Wohnraummietrecht ist es recht einfach: Der Vermieter nimmt sich den Mietspiegel vor und schaut nach der entsprechenden Vergleichsmiete. Doch wenn die Wohnung auch teilgewerblich genutzt wird, wird es schwieriger – so auch im folgenden Fall des Landgerichts Berlin (LG).
Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er sie gut begründen. Doch auf welche Bestandteile der Wohnung darf er sich dabei beziehen? Einen erheblichen Aspekt hat das Amtsgericht Hamburg (AG) im folgenden Fall eines Mieterhöhungsbegehrens festgemacht: die Beschaffenheit der Wohnung zum Mietbeginn.
Im öffentlich geförderten Wohnraum gelten andere Regelungen als im zivilrechtlichen Mietrecht. Doch die Grenzen verschwimmen immer mehr.
Es ging um eine Wohnung, die im Rahmen der Münchner „Einkommensorientierten Förderung“ (EOF) für Bezieher von Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen gefördert wurde. Die Stadt München hat hier ein 25-jähriges Belegungsrecht der Vermieterin gegenüber. Diese durfte die Miete nur im gesetzlich zulässigen Rahmen erhöhen. Und genau das tat sie nach Meinung der Stadt auch.
Eine Mieterin war jedoch anderer Ansicht und behauptete, eine Mieterhöhung sei nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs für diese öffentlich geförderte Wohnung nicht möglich gewesen. Das sah das Amtsgericht München anders. Die Wohnung sei wie ehemals preisgebundener und nunmehr preisfreier Wohnraum zu behandeln. Hier war der Mietspiegel richtig von der Vermieterin angewendet worden, und sie konnte die Mieterhöhung verlangen. Für öffentlich geförderten Wohnraum nach dem Wohnungsbindungsgesetz (sozialer Wohnungsbau) gibt es zwar auch besondere Regelungen für Mieterhöhungen. Diese Regelungen gelten aber nicht für andere Förderungswege, wie beispielsweise hier. Mieterhöhungen sind dort nach den allgemeinen Regelungen möglich und können mit dem Mietspiegel begründet werden.
Hinweis: Nach dem Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen – kurz Wohnungsbindungsgesetz genannt – sind die Regelungen zur Mieterhöhung für solche öffentlich geförderten Wohnungen genau festgelegt. Fallen die Wohnungen aus der Förderung heraus, erfolgen die Mieterhöhungen wie bei jeder anderen Wohnung auch. Und das gilt offensichtlich auch für öffentlich geförderte Wohnungen, die nicht unter das Wohnungsbindungsgesetz fallen.
Quelle: AG München, Urt. v. 08.11.2017 – 414 C 14801/17
zum Thema: Mietrecht
Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?
Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren
Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.
Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine „Umdeutung“ in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.
Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 – 235 C 133/13