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Schlagwort: OLG Frankfurt a.M.

Baustopp durch Mieter: Vermietern ist das Unterlassen von Umbauarbeiten bis zum Mietvertragsende zumutbar

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Viele notwendige Dinge im Leben gibt es nicht ohne unangenehme Nebenwirkungen. Baumaßnahmen gehören für Mieter zu solchen Unannehmlichkeiten, auch wenn die unter Umständen zu späteren Wohnvorteilen führen. Dass Mieter Bauarbeiten dabei jedoch nicht immer dulden müssen, zeigt der Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).

Eine Rechtsanwaltskanzlei mietete befristet Büroräume im vierten Stock eines Gebäudes bis Ende 2023 an. Als dann das Haus jedoch verkauft wurde, bat die neue Eigentümerin die Rechtsanwälte um deren vorzeitigen Auszug, den diese jedoch nicht akzeptieren wollten. Die Eigentümerin kündigte daraufhin umfangreiche Umbau- und Modernisierungsarbeiten an, in deren Zug schließlich auch Entkernungsarbeiten, der Abbruch von Mauern und die Entfernung des gesamten Bodenbelags stattfanden. Die Rechtsanwaltskanzlei verlangte die Unterlassung der Umbaumaßnahmen und beantragte eine einstweilige Verfügung. Und das Gericht stellte sich hinter sie.

Laut Auffassung des OLG konnte die Rechtsanwaltskanzlei verlangen, dass der Vermieter zur Ermöglichung einer anderen Nutzung keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus durchführt. Auch war die Kanzlei nach Meinung der Richter nicht zur Duldung der Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende verpflichtet. Rechtsanwälte arbeiten gerichtsbekannt regelmäßig auch außerhalb der gängigen Geschäftszeiten.

Hinweis: Dieses Urteil wird nicht nur für Rechtsanwaltskanzleien als Mieterinnen gelten. Ein Mieter, der auf einen ruhigen Bürobetrieb angewiesen ist, hat nach dem Urteil Anspruch darauf, dass der Vermieter keine intensiven Umbau- und Modernisierungsarbeiten im gesamten Haus zur Ermöglichung einer anderen Nutzung durchführt.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 12.03.2019 – 2 U 3/19

zum Thema: Mietrecht

Fristlose Kündigung unrechtens: Pflichtverstoße von Dritten können Mietern nur selten zugerechnet werden

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Gravierende Pflichtverstöße des Mieters können schnell zu einem Kündigungsrecht des Vermieters führen. Was aber passiert, wenn diese Pflichtverstöße andere begehen, die nur auf Seiten des Mieters stehen, musste das  Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) klären.

Zwischen den Mietvertragsparteien des Falls kam es zu erheblichen Streitigkeiten. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu Ende Mai 2018. Doch dann ging es erst richtig los. Die Parteien fotografierten sich gegenseitig, Überwachungskameras wurden installiert und der Sohn der Vermieterin wurde am Boden liegend getreten und verletzt. Außerdem zerstörte der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin. Auch Beleidigungen durch die Anwältin der Mieter kamen hinzu. Daraufhin wurde das Mietverhältnis noch vor dessen Ablauf fristlos zum 06.10.017 gekündigt und Räumungsklage erhoben. Das war nach Ansicht des OLG aber nicht rechtmäßig.

Es lag kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Insbesondere die Schlägerei zwischen den Söhnen der Mietparteien rechtfertigte keine fristlose Kündigung, da das Verhalten des Sohns der Mieterin nicht zugerechnet werden konnte. Gleiches galt für die Entgleisung der Rechtsanwältin. Die Mieterin hatte sich die Bewertung ihrer Anwälte nicht zu eigen gemacht. Außerdem endete das Mietverhältnis ohnehin Ende Mai 2018 und ein Interesse an einer sofortigen Beendigung war auch deshalb nicht feststellbar.

Hinweis: Pflichtverletzungen der Kinder sowie verbale Entgleisungen der Rechtsanwältin der Mieter führen in den seltensten Fällen zur fristlosen Kündigung. Die Pflichtverletzungen sind dem Mieter in aller Regel nicht zuzurechnen.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 11.09.2018 – 2 U 55/18

Thema: Mietrecht

Zu spät reagiert: Auch für den Ausschluss aus einer Gewerkschaft müssen Fristen beachtet und gewahrt werden

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Dass der Ausschluss aus einer Gewerkschaft gar nicht so einfach ist, beweist der folgende Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG).

Ein Gewerkschaftsmitglied, das gleichzeitig stellvertretender Bundesvorsitzender war, sollte wegen eines schwerwiegenden schädigenden Verhaltens aus der Gewerkschaft ausgeschlossen werden. Ihm wurde vorgeworfen, Beiträge für die Jahre 2012 bis 2014 nicht korrekt gezahlt, Anfang 2014 auf einer sogenannten freien Liste einer Betriebsratswahl kandidiert sowie sich im März 2015 kritisch gegenüber einer Zeitung zu einem Tarifkonflikt geäußert zu haben. Das Gewerkschaftsmitglied klagte gegen den Beschluss – mit Erfolg.

Laut Ansicht des OLG war keiner der angeführten Gründe geeignet, einen Ausschluss jetzt noch zu rechtfertigen. Entscheidend waren hier nicht die Verstöße an sich, sondern vielmehr, dass der Ausschluss nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis der Gründe erfolgen darf. Denn beim längeren Abwarten gibt letztendlich der Kündigungsberechtigte zu erkennen, dass ihm die Fortsetzung der Mitgliedschaft ja gerade nicht unzumutbar war. Die behaupteten Vorfälle lagen für das Gericht allesamt zu lange zurück.

Hinweis: Der Ausschluss aus einer Gewerkschaft muss also in angemessener Zeit nach Kenntnis der Gründe erfolgen. Dabei ist ein halbes Jahr ein zu langer Zeitraum. Und dieses Urteil wird sinngemäß auch auf viele andere Vereine Anwendung finden.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 20.08.2018 – 4 U 234/17

Thema: Sonstiges

Größe des Aufsichtsrats: Die Anzahl der im Inland Beschäftigten entscheidet, ob eine paritätische Besetzung verpflichtend ist

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Die Frage der Größe des Aufsichtsrats eines Unternehmens ist von entscheidender Bedeutung, wie der folgende Fall zeigt, den das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. zu bewerten hatte.

Im Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft saßen zu einem Drittel Arbeitnehmervertreter auf Basis des sogenannten Drittelbeteiligungsgesetzes. Einer der Aktionäre war nun der Auffassung, dass die Arbeitnehmer neben den Anteilseignern mit der Hälfte der Sitze vertreten sein müssten. Maßgeblich ist dabei die Anzahl der Beschäftigten. Sind es mehr als 2.000 Beschäftigte, ist die paritätische Besetzung vorgeschrieben. Der Aktionär meinte nun, auch die Arbeitnehmer der ausländischen Tochtergesellschaften hätten berücksichtigt werden müssen, und er erhob eine Statusklage. Das Gericht sah das anders.

Der Aufsichtsrat war zutreffend besetzt. Für die Berechnung der Arbeitnehmeranzahl kommt es allein auf die im Inland beschäftigten Arbeitnehmer an. Zwar spricht der Wortlaut des Mitbestimmungsgesetzes nur von „Arbeitnehmern“ – dabei gilt jedoch das Territorialprinzip. Deshalb war es auch sachgerecht, den Umfang der Mitbestimmung an der Anzahl dieser Wahlberechtigten auszurichten.

Hinweis: Nur die Anzahl der im Inland beschäftigten Arbeitnehmer entscheidet also darüber, ob ein Aufsichtsrat dem Mitbestimmungsgesetz unterfällt oder nicht.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 25.05.2018 – 21 W 32/18

Thema: Sonstiges

Undankbare Aufgabe: Ein Testamentsvollstrecker darf Erben ungleich behandeln

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Durch die Bestellung eines Testamentsvollstreckers kann ein Erblasser sicherstellen, dass seine Wünsche auch über seinen Tod hinaus umgesetzt werden. Häufig gibt es aber über die Befugnisse des Testamentsvollstreckers Streitigkeiten.

Ein Mann setzte in seinem Testament verschiedene Erbquoten für seine noch minderjährigen Kinder, das bereits volljährige Kind und die Mutter der Kinder fest. Darüber hinaus ordnete er Testamentsvollstreckung an. Die Testamentsvollstreckerin zahlte die Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie entsprechend den festgelegten Quoten zunächst an alle Beteiligten aus. Da sie dann aber der Ansicht war, dass die Mutter der minderjährigen Kinder das Geld für sich selbst verwendete, stellte sie die Zahlungen an diese ein und überwies das Geld stattdessen an ein Tagesgeldkonto, das die Kinder nach ihrer Volljährigkeit erhalten sollten. Dagegen wehrte sich die Mutter.

Das Gericht stellte fest, dass sich im Testament keine expliziten Regelungen bezüglich der Verwendung der Nutzungen des Nachlasses fanden. Es verwies zudem darauf, dass die Testamentsvollstreckerin Nutzungen nur dann herauszugeben hat, soweit dies zur Bestreitung des angemessenen Unterhalts des oder der Erben sowie zur Begleichung fälliger Steuerschulden (Erbschaftsteuer) erforderlich ist. Andernfalls darf sie sie auch ansparen und dann gesammelt auszahlen. Auch der Grundsatz, nach dem alle Erben gleich zu behandeln sind, steht dem nicht entgegen. Aus dem Testament ergibt sich, dass der Erblasser den Immobilienbestand so lange erhalten wollte, bis die Kinder volljährig sind. Daher war es zulässig, sie anders zu behandeln als die volljährigen Erben.

Hinweis: Für die Testamentsvollstreckung sind zahlreiche Rechte und Pflichten gesetzlich geregelt. Um speziellen Konstellationen gerecht zu werden und Streitigkeiten zu vermeiden, sollten in einem Testament jedoch möglichst genaue Angaben zu den Kompetenzen des Testamentsvollstreckers gemacht werden.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 15.02.2016 – 8 W 59/15

Thema: Erbrecht

Übersehene Insolvenzreife: Beratungsgesellschaft muss Honorare zurückzahlen, jedoch keinen Schadensersatz leisten

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Wirtschaftsprüfer verdienen zwar recht gut – sie haben aber auch ein hohes Berufsrisiko zu tragen, wie dieser Fall zeigt.

Ein ehemals sehr großer deutscher Handelskonzern wurde von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hinsichtlich einer Sanierung beraten. 20 Tage nach Erstellung des Sanierungskonzepts musste das Handelsunternehmen dann allerdings Insolvenz anmelden. Es wurde ein Insolvenzverwalter vom Gericht eingesetzt, der feststellen musste, dass die Gesellschaft bereits lange vor dem Sanierungskonzept insolvent gewesen war. Der Insolvenzverwalter meinte nun, das hätte die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erkennen und mitteilen müssen. Deshalb forderte er über 82 Mio. EUR Schadensersatz wegen verzögerter Insolvenzantragstellung und die Rückzahlung der Honorarzahlungen von 3,5 Mio. EUR.

Und tatsächlich mussten ca. 2 Mio. EUR Beratungshonorar zurückgezahlt werden, da andernfalls andere Gläubiger benachteiligt worden wären. Beim Schadensersatz sah das aber anders aus. Denn die Beratungsverträge enthielten keine Verpflichtung, eine Insolvenzreife zu prüfen. Den Schadensersatz musste also die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nicht zahlen.

Hinweis: Der Insolvenzverwalter dieses Falls hat demnach keine Schadensersatzansprüche gegen die mit dem Sanierungskonzept beauftragte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Es kommt auch in diesem Fall immer auf die geschlossenen Verträge an.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 17.01.2018 – 4 U 4/17

Thema: Sonstiges

Gaststätte im Ausflugsgebiet: Eine die Gebrauchstauglichkeit einschränkende Straßensperrung stellt einen Mietmangel dar

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Dieser Fall kommt aus dem Gewerbemietrecht und er gibt Mietern ganz neue Möglichkeiten, die sich plötzlich unerwarteten Gegebenheiten ausgesetzt fühlen, die Einfluss auf ihren Geschäftsbetrieb nehmen.

Ein Gasthaus war langfristig befristet vermietet worden. Weit vor Ablauf der Mietzeit kündigte der Mieter dann jedoch das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September, hilfsweise zum Jahresende. Grund war, dass  längerfristige Straßensperren durch die Behörden angekündigt worden waren. Das Gasthaus wäre nur noch eingeschränkt zu erreichen gewesen. Schließlich wollte der Mieter durch das Gericht feststellen lassen, dass das Mietverhältnis beendet sei. Der Vermieter erhob Widerklage auf Zahlung der Miete für die Zeit von Oktober bis Dezember.

Tatsächlich war der Mietvertrag aufgrund einer ordentlichen Kündigung vorzeitig zum Jahresende beendet worden. Eigentlich war der Vertrag befristet gewesen, abgeschlossene Nachtragsvereinbarungen hatten jedoch die gesetzliche Schriftform nicht mehr gewahrt. Und so konnte der Mieter zumindest fristgemäß das Mietverhältnis vorab beenden.

Bezüglich der Widerklage entschied das Gericht, dass der Vermieter nur zwei Drittel der vereinbarten Miete für die Monate Oktober bis Dezember verlangen durfte. Die angekündigte Sperrung der Landstraße stellte nämlich einen Mangel der Mietsache dar. Ein Mangel kommt nach dem Gericht auch in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine äußere Einwirkung vorliegt, die sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt. Genau das war hier der Fall. Die Attraktivität der Gaststätte – gerade wegen seiner besonderen Lage und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal – war für Reisende nicht mehr gegeben. Deshalb war die Miete um ein Drittel gemindert worden.

Hinweis: Die vorübergehende Sperrung einer Straße kann also einen Mietmangel bei einer Gaststätte im Ausflugsgebiet darstellen.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16

Thema: Mietrecht

Pkw als Haushaltsgegenstand: Eigentumsübertragung ist Voraussetzung für eine eventuelle Ausgleichszahlung

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Ein Pkw, der nicht nur beruflich, sondern auch für die Familie genutzt wird, fällt nicht in die Zugewinnausgleichsberechnung – er gilt als Haushaltssache. Überträgt ein Ehegatte dem anderen einen Haushaltsgegenstand, kann dieser dafür eine Ausgleichszahlung verlangen. Zu der Frage, ob das auch gilt, wenn das Fahrzeug auf Kredit gekauft wurde, hat das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG) eine Entscheidung erlassen.

Die Ehegatten haben in ihrer Ehezeit einen Wagen gekauft. Ein Teil des Preises wurde angezahlt. Im Übrigen schloss der Mann in seinem Namen einen Darlehensvertrag ab und zahlte die monatlichen Raten. Nach der Scheidung machte die Frau geltend, der Mann habe ihr die halbe Anzahlung und die Hälfte der monatlichen Raten zu erstatten. Es bestehe schließlich ein Anwartschaftsrecht hinsichtlich des Fahrzeugs. Sie sei damit einverstanden, dass er Alleineigentümer des Wagens werde, sobald alles gezahlt sei. Dann wolle sie aber auch die Hälfte des gezahlten Kaufpreises bzw. des Wagenwerts.

Das OLG verweigerte der Frau diesen Anspruch; der Mann muss nichts zahlen. Es ist nämlich nicht so, dass sich die Ehegatten darauf verständigt hätten, dass der Ehemann Eigentümer des Wagens werde. Eine solche Eigentumsübertragung ist aber Voraussetzung dafür, eventuell eine Ausgleichszahlung verlangen zu können. Die Übertragung eines Anwartschaftsrechts kann man schon wie die Übertragung eines Eigentumsrechts behandeln. Hier ist aber gar nicht feststellbar, dass die Frau überhaupt Mitberechtigte beim Kauf des Wagens wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass allein der Mann aus dem Kaufvertrag berechtigt ist. War demnach aber nur der Mann berechtigt, übertrug die Frau ihm nichts – und kann nun auch nichts übertragen. Deshalb steht ihr auch kein Ausgleichsanspruch zu.

Hinweis: Darlehensraten beeinflussen in den meisten Fällen die Höhe des zu zahlenden Unterhalts. Ist das der Fall, kommt eine weitere rechtliche Verwertung nicht mehr in Betracht. Die vorstehende Problematik kann deshalb nur zum Tragen kommen, wenn Unterhaltsfragen zwischen Ehegatten keine Rolle spielen, das heißt, keiner vom anderen Unterhalt verlangt.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 06.04.2017 – 5 UF 295/16

zum Thema: Familienrecht

Vorsicht, Scherzkeks! Nur erkennbar unernst gemeinte Geschäftserklärungen können ohne Folgen bleiben

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Wer hin und wieder gern zu scherzen pflegt, sollte bei Geschäften unbedingt darauf achten, seinen Humor nur sehr wohldosiert einzusetzen. Nicht immer haben Scherzkekse im Streitfall Glück wie hier.

Im Internet wurde ein Fahrzeug zum Kauf angeboten, dessen Wert über 10.000 EUR lag. Ein Interessent und der Verkäufer des Fahrzeugs konnten sich über den Kaufpreis allerdings nicht einigen, auch ein Tauschangebot lehnte der Verkäufer ab. Schließlich sandte der Mann dem Kaufinteressenten eine Nachricht mit dem Wortlaut: „Also für 15 kannste ihn haben“. Der Interessent schlug natürlich prompt ein und antwortete: „Guten Tag für 15 EUR nehme ich ihn“ und erkundigte sich, wo er das Auto abholen könne. Die Antwort darauf lautete: „Kannst Kohle überweisen, Wagen bringe ich dann.“ Doch dann – kaum verwunderlich – erhielt der Interessent das Auto nicht und klagte seinen vermeintlichen Anspruch ein: Er wolle das Fahrzeug für 15 EUR nun auch haben.

Doch das Gericht brachte den nötigen Ernst in die Angelegenheit zurück: Die Erklärungen des Verkäufers waren erkennbar nicht ernst gemeint gewesen. Dementsprechend war die Antwort des Interessenten „Für 15 EUR nehme ich ihn“ auch nicht als ernsthafte Annahme eines vermeintlichen Kaufvertragsangebots anzusehen. Ein Kauf war nicht zustande gekommen und der Kaufinteressent verlor den Rechtsstreit.

Hinweis: Die Scherzerklärung „Für 15 EUR kannst du ihn haben“ löst in Bezug auf ein im fünfstelligen Bereich angebotenes Auto also keine Vertragsansprüche aus. Trotzdem sollten Beteiligte mit solchen Äußerungen eher vorsichtig sein.

Quelle: OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 02.05.2017 – 1 U 170/16

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