Mieter, die besonders in unsicheren Zeiten von einer eigenen Immobilie träumen, führt dieser Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich vor Augen, dass Eigentum verpflichtet – und im Fall einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus auch der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegenüber. Zwar gibt es auch hier Rechte, aber eben auch entsprechende Pflichten, die so manches Mal unerwartbar teuer werden können.
Verwalter von Wohneigentum haben es alles andere als leicht, wenn sie Verluste einfahren. Wenn sich herausstellt, dass der Aufwand nicht mehr in akzeptabler Relation zur Vergütung steht, kann ein Verwalter im Nachhinein diese nicht so einfach per Beschluss erhöhen lassen. Warum nicht, das zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Köln (AG).
Streitigkeiten von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) landen immer wieder vor Gericht. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ging es um die grundsätzliche Vorgehensweise, wenn einer der Eigentümer gegen einen Beschluss der WEG erfolgreich sein möchte.
Die Begriffe Wohneigentum und Teileigentum sind zu unterscheiden. Wohneigentum ist zum Wohnen bestimmt und Teileigentum bezeichnet eine gewerbliche Nutzung. Eine Änderung von Gewerbenutzung zur Wohnnutzung und umgekehrt ist aber nicht so einfach möglich – es sei denn, alle Eigentümer der Gemeinschaft stimmen zu. Und da es im folgenden Fall keine Einigkeit gab, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Seit über einem Jahr gibt es ein neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Viele Entscheidungen zu diesem neuen Gesetz gibt es bislang noch nicht, doch bezüglich der Prozessbefugnis von Eigentümern, wenn es um die Beeinträchtigung des Sondernutzungsrechts geht, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun ein Urteil gefällt.
In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss eine jährliche Abrechnung erfolgen. Das ist neben dem Wirtschaftsplan für das Folgejahr eine sich aus dem Gesetz ergebende Selbstverständlichkeit. Wann genau eine solche Abrechnung schlüssig ist, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) im Folgenden entschieden.
Ein Eigentümer ging gegen eine Jahresabrechnung seiner WEG vor. Er meinte, die Jahresabrechnung würde keinen schlüssigen Kontenabgleich erlauben, weil sie Überweisungen vom Sparkonto auf das Girokonto und vom Girokonto auf das Sparkonto als Einnahme bzw. Ausgabe auf den jeweiligen Konten enthalte und das „Minus“ der WEG zu niedrig darstellen würde. Das sah der BGH allerdings anders.
Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus. Entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglich Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung auch in den Augen der BGH-Richter im Grundsatz plausibel.
Hinweis: Auch wenn Eigentümer vielleicht einmal nicht an einer Versammlung teilgenommen haben, sollten sie in jedem Fall das Protokoll genau lesen. Gibt es hierzu Bedenken, sollten sich Eigentümer an den Verwalter wenden – und im Streitfall natürlich an den Rechtsbeistand ihres Vertrauens.
Eine Wohnungseigentumsanlage ist – das lässt der Name schon trefflich vermuten – zum Wohnen da und nicht zum Arbeiten. Eine solch sachliche Trennung sah eine Eigentümerin jedoch nicht so klar und ging in ihren vier Wänden dem sogenannten ältesten Gewerbe der Menschheit nach. Und ob aus moralischen oder rein rechtlichen Gründen: Die Dame landete mit ihrer Tätigkeit vor dem Landgericht Koblenz (LG).
Dass die Frau, Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der betreffenden Wohnanlage, in einer der Wohnungen der Prostitution nachging, passte den anderen Eigentümern rein gar nicht. Diese wollten sich die Gewerbetätigkeit also nicht bieten lassen und zogen vor das Gericht. Und das Recht war dabei ganz auf ihrer Seite.
Denn die Richter des LG untersagten der Frau die Nutzung des Sondereigentums zur Ausübung der Prostitution. Die Ausübung von Prostitution in einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnanlage stellt nämlich einen nicht hinzunehmenden Nachteil für die anderen Eigentümer und Bewohner der Wohnanlage dar. Auch die Tatsache, dass es sich um eine „diskrete“ Form der Prostitutionsausübung handelte, die durchaus in Bahnhofsnähe zulässig sei, änderte nichts an dieser Feststellung, dass Prostitution in der Wohnungseigentumsanlage verboten ist.
Hinweis: Miteigentümer einer WEG-Anlage müssen im Regelfall keinerlei gewerbliche Tätigkeit erlauben, es sei denn, diese wurde von ihnen ausdrücklich genehmigt.
Quelle: LG Koblenz, Beschl. v. 17.06.2020 – 2 S 53/19 WEG
Wer Teileigentum – also eine Gewerbeeinheit – erwirbt, ist gut beraten, sich über dessen vertraglich festgelegte Nutzungsform in der sogenannten Teilungserklärung zu informieren. Selbiges gilt für den Mieter dieser Gewerbeeinheit. Denn erst dann sind Streitigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu vermeiden. Und genau darum geht es in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
Im Erdgeschoss eines Gebäudes befand sich eine Teileigentumseinheit. In der diesbezüglichen notariellen Teilungserklärung wurde die Nutzung der Einheit als „Laden“ bestimmt. Nun wollte der Ladenmieter dort Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke verkaufen. In den Räumlichkeiten stellte er Stühle und Tische auf, ebenso wie auf den Außenflächen vor dem Geschäft. Das wollten sich die übrigen Mitglieder der WEG nicht gefallen lassen und zogen vor die Gerichte.
Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümer gegen den Mieter durchaus einen Unterlassungsanspruch hatten. Der Mieter nutzte die Räume anders, als es in der Teilungserklärung bestimmt war. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele mit Bestuhlung verstieß gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als Laden genutzt werden dürfe. Eine gastronomische Nutzung jedoch stört jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, sobald Außenflächen in Anspruch genommen werden – sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.
Hinweis: Wer also in einer Wohnungseigentumsanlage ein Teileigentum hat, muss genau in die Teilungserklärung schauen, sobald er die Nutzung ändern möchte. Andernfalls kann es später ein böses Erwachen geben, insbesondere, nachdem Investitionen getätigt wurden.
Nicht viele wissen es, aber bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann einem Wohnungseigentümer das Eigentum durchaus entzogen werden.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es Streit über einen der Eigentümer, der mehrere Übergriffe auf andere Eigentümer sowie die Hausverwaltung begangen hatte. Schließlich fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, gegen den Störer Klage auf Veräußerung des Wohnungseigentums zu erheben. Dieser zeigte sich davon scheinbar unbeeindruckt und störte auch nach Einreichung der Klage weiter: Er leerte einen Müllsack vor den Füßen des Hausmeisters aus und forderte diesen auf, den Müll wieder aufzuräumen. Dabei schubste er den Mann und versuchte, ihn zu würgen.
Der Bundesgerichtshof hat die Angelegenheit zwar zur erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen, aber es gilt mehr als nur wahrscheinlich, dass der Eigentümer seine Wohnung verlassen muss.
Grundsätzlich setzt eine Entziehung des Wohnungseigentums eine Abmahnung voraus. Der Störer muss dazu nicht nur seine Pflichten verletzen, sondern auch böswillig agieren. Dies lässt sich aber nur feststellen, wenn der Wohnungseigentümer zunächst abgemahnt wird. Die Abmahnung ist nur in den Ausnahmen entbehrlich, in denen sie der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg besteht.
Hinweis: Wird ein Wohnungseigentümer bereits auf Entziehung des Wohnungseigentums verklagt und setzt er das Verhalten fort, ist eine Abmahnung wegen des fortgesetzten Verhaltens nicht erforderlich.
Die Schaffung eines öffentlich-rechtlich geforderten Stellplatzes in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist Sache sämtlicher Eigentümer.
In einer Wohnungseigentumsanlage musste u.a. ein Pkw-Stellplatz nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben bereitgestellt werden. Die zuständige Stadt wies darauf hin, dass dieser Pkw-Stellplatz nachzuweisen oder alternativ ein Verzicht zu beantragen ist. Auf einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde dann beschlossen, dass der Stellplatz baurechtlich nicht geschaffen werden kann und bei der Stadt deshalb ein Ablöseantrag gestellt werden soll. Den Ablösebeitrag sollten alle Miteigentümer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile zahlen.
Dagegen klagte eine Eigentümerin, die die Kosten nicht mittragen wollte. Der Bundesgerichtshof urteilte jedoch, dass die Eigentümerversammlung einen rechtmäßigen Beschluss gefasst hatte. Denn die beschlossene Kostenregelung entspricht der gesetzlichen Kostenregelung aus § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Es handelt sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, und für diese haften alle Eigentümer anteilig.
Hinweis: Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer.