Schlagwort: Mietminderung

Ein Mietmangel kann nicht nur dann vorliegen, wenn das Mietobjekt selbst fehlerhaft ist (Baumängel, Defekte, Wasserschäden etc.), sondern auch dann, wenn sich aus der Umgebung Störungen ergeben, die den Mietgebrauch einschränken. In solchen Fällen muss sehr genau geprüft werden, welche Verantwortlichkeit den Vermieter trifft und welche Rechte der Mieter hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) hatte den folgenden Fall zu entscheiden:

Die Mieter mieteten eine Wohnung seit 1993. Unmittelbar an das Wohngrundstück grenzte schon damals ein Schulgelände an. Auf diesem Schulgelände wurde dann 2010 in 20 m Entfernung zur Terrasse der Mieter ein mit einem Metallzaun versehener Bolzplatz errichtet. Der Bolzplatz war für Kindes bis 12 Jahre an Wochentagen jeweils bis 18 Uhr geöffnet. Genutzt wurde der Platz dann allerdings auch außerhalb dieser Zeiten von Jugendlichen, die dort Ball spielten. Die Mieter beschwerten sich beim Vermieter und minderten die Miete um 20 %.

Für die Beantwortung der Frage, ob die Miete wegen des Lärms gemindert war, kam es darauf an, ob ein Mangel der Mietsache vorlag.

Nach dem Gesetz (§ 536 Abs. 1 BGB) ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein derartiger Mangel dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Keine stillschweigende Vereinbarung

Der BGH stellte im Fall zunächst fest, dass zwischen den Mietvertragsparteien keine stillschweigende Vereinbarung hinsichtlich etwaiger späterer Lärmeinwirkungen getroffen worden war. Es gab nämlich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter bei Vertragsschluss zusichern wollte, dass während der Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn.

Auch eine stillschweigende (konkludente) Vereinbarung setzt – wie auch sonst jeder Vertragsschluss – zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Hierfür reicht es noch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen Umstand – hier die von einem „normalen“ Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung dennoch anzumieten. Hinzukommen muss, dass der Vermieter erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt nicht, auch dann nicht, wenn der Vermieter davon weiß. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Daran fehlte es.

Der BGH stellt allgemein fest, dass eine Vereinbarung, die bestimmte Lärmeinwirkungen dauerhaft ausschließen soll, die Ausnahme darstellen dürfte. Denn soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder – wie hier – von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen.

Auslegung des Mietvertrags

Da also eine Vereinbarung zwischen den Parteien nicht vorlag, war der Mietvertrag auszulegen, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des allgemeinen Grundsatzes vonm Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dabei gelangte der BGH zu dem Ergebnis, dass der Vermieter nicht einseitig dafür zu haften hatte, dass von dem Nachbargrundstück dauerhaft keine vermehrten Lärmbelästigungen ausgehen würden.

Zu prüfen war nämlich, was Mieter und Vermieter vereinbart hätten, wenn sie das Problem vorausgesehen hätten. Der BGH wendet hierfür die im Zivilrecht übliche Methode der sogenannten „ergänzenden Vertragsauslegung“ an. Danach ist zu prüfen, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung eines Bolzplatzes auf dem benachbarten Schulgelände und dessen unbeschränkte Zugänglichkeit und Benutzung durch die Öffentlichkeit über den „normalen“ Schulbetrieb hinaus sowie die dadurch verursachte erhöhte Lärmbelastung, bewusst gewesen wäre.

Kinderlärm als Mangel?

Zunächst stellt der BGH fest, dass es auf eine besondere Vorschrift aus dem Bundesimmissionsschutzgesetz nicht fallentscheidend ankam. Nach dieser Vorschrift, welche noch die Vorinstanz für maßgeblich gehalten hatte, sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung (§ 22 Abs. 1a BImSchG). Vorliegend ging der Lärm allerdings nicht von Kindern, sondern von Jugendlichen und (jungen) Erwachsenen aus.

Der BGH stellte allerdings – auch wenn dies im entschiedenen Fall nicht streitentscheidend war – fest, dass reiner Kinderlärm wohl keinen Mangel einer Mietsache darstellt. Wegen Lärms von einem nachträglich errichteten Kinderspielplatz oder ähnlichem wird ein Mieter also die Miete grundsätzlich eher nicht mindern dürfen. Nach dem Willen des Gesetzgebers solle die immissionsrechtliche Sondervorschrift auch in das Mietvertragsrecht hineinwirken. Zu den Details wird die weitere Rechtsprechung des BGH abzuwarten sein.

Was gilt, wenn nichts vereinbart ist?

Der BGH nimmt für die Lösung des Falls dann Bezug auf das zwischen Grundstückseigentümern geltende allgemeine Nachbarrecht.

Im Fall von Immissionen gilt nämlich folgendes (§ 906 BGB): Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.

Der BGH stellt insoweit folgende Erwägungen an: Hätten die Parteien bei Vertragsschluss die eingetretene Entwicklung mit den daraus resultierenden erhöhten Geräuschimmissionen bedacht, hätte sich ihnen die Frage aufdrängen müssen, ob und mit welchem Ergebnis der Vermieter überhaupt in der Lage sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall zu begegnen. Zwar trifft einen Vermieter grundsätzlich auch die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten und zu diesem Zweck gegen den Störer jedenfalls im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Möglichen vorzugehen. Hierbei wären aber zugleich die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses und die in § 906 BGB konkretisierten Duldungspflichten sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen.

Dass die Parteien vor diesem Hintergrund davon ausgegangen wären, der Vermieter hätte den ursprünglich bestehenden Immissionsstandard ungeachtet etwa nach § 906 BGB bestehender Duldungspflichten unverändert gewährleisten sollen, könne nach dem BGH redlicherweise nicht angenommen werden. Denn damit wäre eine Erhaltungspflicht abverlangt, deren Erfüllung möglicherweise tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich unmöglich gewesen wäre. Hierauf hätte kein Vermieter sich eingelassen. Die Parteien hätten sich stattdessen also darauf verständigen müssen, die Störung durch Geräuschimmissionen Dritter nur dann als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn der Vermieter selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müsste.

Für das Mietverhältnis bedeutet das, dass ein Mieter keine Mängelrechte hat, soweit auch der Vermieter als Eigentümer des Grundstücks von dem Störer keine Unterlassung oder Entschädigung beanspruchen kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Störung unwesentlich ist oder ortsüblich. Sofern eine Immission allerdings abgewehrt werden kann oder der Eigentümer diese nur unter der Voraussetzung dulden muss, dass er eine Entschädigung erhält (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB), kann der Mieter die Miete kürzen.

Die Beurteilung der Rechtslage ist dadurch recht komplex geworden, da nicht nur die Besonderheiten des Mietrechts, sondern auch die grundstücksrechtlichen Besonderheiten zu beachten sind. Für Immissionen sind hierbei wiederum die speziellen Vorschriften im Bundesimmissionsschutzgesetz nebst der dazu ergangenen technischen Anleitungen zu beachten. Im Streitfall sollte frühzeitig Rechtsrat eingeholt werden, damit bei der Rechtsdurchsetzung Fehler vermieden werden!

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wuppertal