Egal, wie uneins Sie sich mit Ihrem Vermieter sind: Klagen Sie, aber zahlen Sie Ihre Miete! Denn wenn wegen Mietschulden eine Kündigung ausgesprochen wurde, ist der Auszug meistens unumgänglich – so auch im folgenden Fall, den letztlich der Bundesgerichtshof (BGH) zu bewerten hatte.
Sie ist das Damoklesschwert, das über vielen Mietern zu baumeln scheint, die in einer Eigentumswohnung leben: die Eigenbedarfskündigung. Hier öffnet sich in der Regel ein Fächer an Argumenten, die folglich erst die Richter einzeln untersuchen müssen, um zu bewerten, was mit der Wohnung und dem mutmaßlichen Eigenbedarf passieren soll. Im Folgenden hat sich das Amtsgericht Hamburg (AG) erneut mit der Frage befassen müssen, wann eine Eigenbedarfskündigung ausreichend begründet ist.
Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, muss er sie gut begründen. Doch auf welche Bestandteile der Wohnung darf er sich dabei beziehen? Einen erheblichen Aspekt hat das Amtsgericht Hamburg (AG) im folgenden Fall eines Mieterhöhungsbegehrens festgemacht: die Beschaffenheit der Wohnung zum Mietbeginn.
Der Streit um eine Mietwohnung beginnt häufig erst dann, wenn das Mietverhältnis zu Ende geht. Zu diesem Zeitpunkt werden die Mietverträge herausgeholt und geprüft, wer welche Pflichten hatte. Das Amtsgericht Hamburg (AG) war im Folgenden damit beauftragt, die Folgen einer undichten Duschkabine rechtskonform auszuloten, und musste dafür etwa nicht in den Mietvertrag, sondern schlicht und ergreifend ins Gesetz schauen.
Viele Gewerbetreibende sind in der Coronapandemie an ihre wirtschaftlichen Grenzen gestoßen. Mieten konnten teilweise nicht gezahlt werden. Mit den Folgen befasst sich auch dieser Fall, dessen Ausgang vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) auch einem mutmaßlichen Anwaltsfehler zuzurechnen ist.
Wer sich bei dem vorherrschend angespannten Wohnungsmarkt zum Wohnungswechsel entscheidet, sollte sich wirklich sicher sein. Denn ein Hin und Her wird von Vermietern in den seltensten Fällen akzeptiert, und wenn man nicht wie vereinbart das Feld räumt, kann es zudem teuer werden – so wie im folgenden Fall des Amtsgerichts Brandenburg (AG).
Die Mieter des Falls hatten ihr Mietverhältnis im September zum 31.12. gekündigt. Dann überlegten sie es sich doch anders und übermittelten den Vermietern ein Schreiben, in dem sie die Kündigung zurücknahmen. Damit hielten sie ihre Kündigung für erledigt und zogen auch nicht zum 31.12. aus, sondern erst im Juni des Folgejahres. Der Vermieter forderte nun für die Zeit von Januar bis Juni eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Marktmiete – und diese war höher als die vereinbarte Miete. Schließlich klagten die Vermieter vor dem AG – mit großem Erfolg.
Die „Rücknahme“ einer Kündigung ist nur einvernehmlich möglich. Der Vermieter konnte eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei statt der vereinbarten Miete die ortsübliche Marktmiete verlangen – jene Miete, die im Fall einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung ermittelt werden. Die Miete wird dann anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt, häufig zuzüglich eines Zuschlags von 10 %.
Hinweis: Ein Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, läuft also Gefahr, mehr bezahlen zu müssen als die bisher geschuldete Miete – vom Stress einer gerichtlichen Auseinandersetzung ganz zu schweigen.
Quelle: AG Brandenburg, Urt. v. 16.06.2021 – 31 C 51/20
Im Ausnahmefall kann ein Mieter sich gegen eine Räumung mit gesundheitlichen Problemen wehren, die durch den Auszug auftreten könnten. Doch sich allein auf vorgelegte Atteste zu verlassen, reicht hierfür künftig nicht aus. Wie in solchen Fällen in Zukunft vorzugehen ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
In dem Fall ging es um die Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung, in die die Tochter des Eigentümers einziehen sollte, um nach dem Abitur einen eigenen Hausstand zu gründen. Der 67-jährige Mieter widersprach der Kündigung und berief sich auf gesundheitliche Härtegründe. Er sei nach 30 Jahren im Mietverhältnis zu fest mit der Umgebung verwurzelt. Atteste wiesen auf seine Depression mit Suizidversuchen hin, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Zudem bescheinigten sie dem Mann eine Räumungsunfähigkeit, weil der Mieter „aus medizinisch-orthopädischer Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilogramm zu heben“. Das Landgericht (LG) wies nach einem ersten Urteil durch das Amtsgericht zugunsten des Mieters die Berufung zurück und begründete seine Entscheidung, die Beendigung des Mietverhältnisses würde für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten.
Schließlich ging die Angelegenheit bis zum BGH, der das vorinstanzliche Urteil aufhob und die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung an das LG zurückverwies. Das vorinstanzliche Gericht hätte ein Sachverständigengutachten zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der behaupteten Erkrankungen des Mieters vornehmen müssen. Es hätte sich nicht nur alleine auf die vom Mieter vorgelegten Atteste stützen dürfen. Konkret heißt es in der Grundsatzentscheidung, dass künftig ein Sachverständigengutachten „zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen auf dessen Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung“ eingeholt werden müsse.
Hinweis: Alleine die Vorlage eines ärztlichen Attests reicht also nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich abzuwehren. Trotzdem ist ein solches Attest wichtig, um erste Anhaltspunkte zu haben, ob und weshalb eine Räumung der Mietwohnung nicht möglich ist. Den eigenen Arzt mit ins Boot zu holen, ist für Mieter stets von Vorteil. Künftig werden die Gerichte in solchen Fällen zusätzlich ein (teures) Sachverständigengutachten einholen müssen.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.04.2021 – VIII ZR 6/19
| Thema: | Mietrecht |
Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.
Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein – mit Erfolg.
Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.
Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel – meist mehr als nur um die Wohnung.
Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 – 473 C 11647/20
| Thema: | Mietrecht |
Die eheliche Wohnung ist bei Trennung und Scheidung eine regelmäßig heikle Angelegenheit. Dass aber selbst bei Einigkeit darüber, wer bleibt und wer geht, zu Recht ein Interesse darin liegen kann, schriftliche Klarheit über das weitere Schicksal des Mietvertrags zu erlangen, zeigt der folgende Fall des Oberlandesgericht Hamburg (OLG).
Ein Ehepaar hatte gemeinsam eine Wohnung angemietet. Im Zuge von Trennung und Scheidung zog der Mann aus. So weit, so gut? Nicht ganz. Denn trotz augenscheinlicher Einigkeit der beiden verweigerte der Mann die abschließende Erklärung, aus dem Mietverhältnis auszuscheiden. Auch tat er sich lange Zeit schwer, den Schlüssel zur Wohnung abzugeben. Es reiche, dass er „praktisch“ mit der Wohnung nichts mehr zu tun habe. Und da die Frau nach der Scheidung die Dinge abschließend geklärt wissen wollte, landete die Angelegenheit somit vor dem OLG.
Generell gilt gesetzlich, dass die einstigen Ehegatten für die Zeit nach der Scheidung durch übereinstimmende Erklärung dem Vermieter mitteilen und bestimmen können, wer von ihnen das Mietverhältnis künftig allein fortsetzt und welcher Ehegatte somit aus dem Mietvertrag ausscheidet. Das Mietverhältnis mit dem ausscheidenden Ehegatten ende dann abschließend für die Zukunft. Somit verlangte die Frau die nachzuvollziehende Klarheit auch in den Augen des OLG völlig zu Recht. Faktische Verhältnisse reichen allein nicht – auch formal und damit durch ausdrückliche schriftliche Erklärung habe der Mann mitzuteilen, dass auch er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses allein durch die Frau einverstanden sei.
Hinweis: In den meisten derartigen Fällen ist das Regelbedürfnis ein anderes: Der ausziehende Ehegatte muss darauf achten, nach der Scheidung aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Andernfalls kann er noch Jahre später belangt werden. Wenn beispielsweise der in der Wohnung verbliebene Ehegatte irgendwann Jahre später aus- und womöglich unbekannt verzieht, kann der Vermieter den vorher ausgezogenen Ehegatten wegen eventuell noch offener Mietzahlungen in Anspruch nehmen.
Quelle: OLG Hamburg, Beschl. v. 03.11.2020 – 12 UF 131/20
| Thema: | Familienrecht |
Vielen Planungen hat die Coronapandemie einen gewaltigen Strich durch die Rechnung gemacht. Im folgenden Fall darf gemutmaßt werden, dass sich der Beklagte durch die krisenbedingte Verschiebung seines Gerichtstermins zunächst Erleichterung erhofft hatte. Doch das Amtsgericht Seligenstadt (AG) musste ihn im Fall der gegen ihn gerichteten Räumungsklage eines Besseren belehren.
Ein Mieter hatte seit März 2019 sämtliche Zahlungen wegen angeblicher Mängel eingestellt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, klagte auf Räumung sowie auf Zahlung der nicht geleisteten Mieten und der in Zukunft fällig werdenden Nutzungsentschädigungen. Der Gerichtstermin vom April 2020 wurde wegen der Coronapandemie auf September verlegt. Daraufhin beantragte der Vermieter, für die in der Zeit von Januar 2020 bis April 2020 fällig gewordenen Nutzungsentschädigungen nach § 283a ZPO die Leistung einer Sicherheit anzuordnen.
Das AG gab diesem Antrag weitestgehend statt. Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden, kann das Gericht auf Antrag des Vermieters anordnen, dass der Mieter eine Sicherheit für die Geldforderungen zu leisten hat, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind. Das ist dann möglich, wenn die Klage auf diese Forderungen eine hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile gerechtfertigt ist. Beides sah das Gericht hier als gegeben an.
Hinweis: Bei Fragen im Zusammenhang mit einer Zwangsräumung ist der Rechtsanwalt oder die Rechtsanwältin die richtige Adresse.
Quelle: AG Seligenstadt, Urt. v. 19.05.2020 – 1 C 735/19
| Thema: | Mietrecht |