Schlagwort: Vermieter

Scheidungswohnung: Eine mitwirkende Erklärung verpflichtet zur kooperativen Änderung des Mietvertrags

Sehr häufig ungeregelt bleibt das Mietverhältnis der Ehegatten im Fall von Trennung und Scheidung. Der Gesetzgeber hat den Mietern deshalb eine Hilfe an die Seite gestellt, die genutzt werden sollte.

Sind beide Ehegatten gleichsam Mieter der Ehewohnung, sind auch beide dem Vermieter gegenüber zur Zahlung der Miete verpflichtet. Solange die Ehegatten gemeinsam in der Wohnung leben, müssen sie darüber nicht näher nachdenken. Was aber gilt, wenn es zur Trennung kommt und der verdienende Ehegatte auszieht, während der nichts oder nur wenig verdienende Ehegatte (mit den Kindern) darin wohnen bleibt? Ohne eine anderweitige Regelung kann der ausgezogene Ehegatte auch Jahre später und trotz vollzogener Scheidung noch zur Mietzahlung herangezogen werden, sofern er Geld verdient. Im Innenverhältnis der Geschiedenen mag ihm zwar ein Regressanspruch zustehen – dieser hilft ihm jedoch nicht, wenn der im Mietobjekt verbliebene Exgatte vermögenslos ist.

Der Gesetzgeber hat deshalb geregelt, dass die Ehegatten für die Zeit nach der Scheidung dem Vermieter übereinstimmend mitteilen können, wer von ihnen künftig der alleinige Mieter ist und wer aus dem Mietvertrag ausscheidet. Der Vermieter muss diese Entscheidung hinnehmen. Damit ist dann der ausgezogene Ehegatte von den nach der Scheidung anfallenden Mietschulden etc. befreit.

Diese sogenannte mitwirkende Erklärung kann bereits vor der Scheidung verlangt werden, auch wenn sie erst ab Scheidung wirkt. Mag der im Objekt verbleibende Ehegatte kein Interesse daran haben, an der Entlassung des anderen aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Scheidung mitzuwirken, hilft ihm dies nicht. Er ist nicht nur dazu angehalten, sondern kann bei Bedarf auf diese Mitwirkung verklagt werden.

Hinweis: Die somit eintretende Änderung des Mietvertrags hat keine Rückwirkung. Etwaige bisherige Ansprüche auf eine Renovierung kann der Vermieter deshalb auch gegenüber dem aus dem Mietvertrag entwichenen Ehegatten weiterhin geltend machen. Auch kann der ausziehende Ehegatte nicht verlangen, dass er nach seinem Ausscheiden die eventuell von ihm geleistete Kaution vorzeitig zurückerhält.

Quelle: OLG Hamm, Beschl. v. 21.01.2016 – 12 UF 170/15
Thema: Familienrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung

Der BGH hat entschieden, dass ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann rechtfertigt, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

In dem aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14 –) waren mit separaten Verträgen zwei Wohnungen vermietet worden, nämlich eine Dreizimmerwohnung und eine weitere kleine Mansardenwohnung. Es war vereinbart worden, dass beide Verträge nur zusammen kündbar waren.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er im Kündigungsschreiben aus, dass er in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Der BGH wies die gegen die Mieter gerichtete Räumungsklage ab.

Zunächst stellte der BGH nochmals klar, dass an die Begründung des Eigennutzungswunsches im Kündigungsschreiben keine überzogenen Anforderungen zu stellen sind. Dem Mieter muss zwar zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschafft und er dadurch in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird allerdings Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Es genügt daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.

Die Besonderheit der beiden verbundenen Verträge wirkte sich hier so aus, dass auch bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestehen musste.

Ein berechtigtes Interesse an der Mansardenwohnung bestand zunächst. Der Vermieter wollte diese Räume der Tochter zur Verfügung stellen, damit diese mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonettewohnung umgebaut werden konnten.

Auch hinsichtlich des Nutzungsinteresses an der Dreizimmerwohnung sah es der BGH als ausreichend an, dass der Vermieter den Wunsch angegeben hatte, selbst in die Wohnung der Mieter im dritten Obergeschoss einzuziehen, um dort – entsprechend dem Wunsch der Tochter – einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können.

Insgesamt handelte es sich um „nachvollziehbare und vernünftige Gründe“, welche die Rechtsprechung zum Maßstab nimmt.

Das Problem des Falles sah der BGH allerdings bei Folgendem: Der Nutzungswunsch des Vermieters sei nicht hinreichend ernsthaft gewesen. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte „Vorratskündigung“) nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Im Prozess hatte der Vermieter bei der persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ und wortkarg vorgebracht und auch nicht angeben können, dass er sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen ausgerechnet die Wohnung der Mieter gewählt worden war. Dies rechtfertige Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Es sei auch denkbar, dass unter den mehreren Wohnungen im Haus die Wohnung der Mieter gerade deshalb ausgewählt worden war, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte und die Mansarde zum Ausbau der Maisonettewohnung benötigt wurde. Im Ergebnis war der Nutzungswunsch jedenfalls zweifelhaft.

Ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann aber eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen. Daher wies der BGH die Räumungsklage gegen die Mieter ab.

Es bleibt festzuhalten: Im Fall von Eigenbedarf genügen zwar nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen des Vermieters. Diese müssen aber auch zur Überzeugung des Gerichts feststehen, wenn der Mieter sie bestreitet. Der Mieter darf sie auch im Prozess ohne weiteres bestreiten, weil es sich um innere und rein subjektive Tatsachen handelt, die er nicht kennt. Das Gericht wird den Vermieter im Verhandlungstermin persönlich anhören, um sich einen Eindruck über die Motivlage zu verschaffen. Bei der Würdigung der Beweise ist das Gericht frei (§ 286 ZPO). Verbleiben objektive und vernünftige Zweifel an dem Eigennutzungswunsch, geht dies zu Lasten des Vermieters.

Thema: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Matthias Juhre, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal

Rauchwarnmelder: Mieter muss Ersatz selbstinstallierter Geräte durch den Vermieter dulden

In immer mehr Wohnungen werden Rauchwarnmelder installiert. Nun ging es um die Frage, ob Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch ihre Vermieter auch dann dulden müssen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit Warnmeldern ausgestattet haben.

Mieter hatten bereits Rauchwarnmelder in ihren Mietwohnungen installiert, als ihre Vermietungsgesellschaft erklärte, sämtliche Wohnungen einheitlich mit von Ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausstatten zu wollen. Die Mieter wollten das nicht dulden, sie hatten ja schon entsprechende Geräte. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Das Gericht führte aus, dass die von der Vermieterin beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen darstellen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Deshalb müssen die Mieter den Einbau auch dulden. Durch die spätere gemeinsame Wartung wird ferner ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.

Hinweis: Der Vermieter hat es also in der Hand, eigene Rauchmelder zu installieren und der Mieter muss den Einbau trotz bereits vorhandener selbst eingebauter Melder dulden.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 216/14

Thema: Mietrecht

Mietspiegel-Urteil: Nicht nur für Berliner Mieter und Vermieter wichtig

Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?

Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren
  • die wohnungsbezogene Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Onlinerechner der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des Landes Berlin,
  • die Berechnung der Kappungsgrenze sowie
  • ein Gutachten.
Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.

Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine „Umdeutung“ in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 – 235 C 133/13

Thema: Mietrecht

Verkehrssicherungspflicht: Für Legionellen im Trinkwasser können Vermieter haftbar gemacht werden

Legionellen im Trinkwasser führen weltweit immer wieder zu Erkrankungen und Todesfällen. Deswegen gibt es auch in Deutschland eine Trinkwasserverordnung, die die Grenzwerte für Legionellen vorschreibt.

Der Mieter einer Wohnung hatte im Jahr 2008 eine Lungenentzündung erlitten, hervorgerufen durch Legionellen im Trinkwasser. Nachdem er an dieser Erkrankung verstorben war, verlangte dessen Alleinerbin vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von fast 25.000 EUR. Sie war der Auffassung, dass der Vermieter das Trinkwasser nicht regelmäßig kontrolliert habe. In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen – der Bundesgerichtshof (BGH) hob diese Urteile jedoch auf und verwies die Angelegenheit zurück. Denn grundsätzlich kommt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters in Betracht. Das gilt erst recht, wenn – wie in diesem Fall – das zuständige Bezirksamt eine starke Legionellenkontamination festgestellt hatte.

Hinweis: Der entscheidende Paragraph der Trinkwasserverordnung trat zwar erst im November 2011 in Kraft. Der BGH sagt aber deutlich, dass auch vor diesem Datum bereits eine Verpflichtung des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen bestanden hatte.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.05.2015 – VIII ZR 161/14