Der Bundesgerichtshof hat zu Angaben über den Energieverbrauch in maklerseitigen Immobilienanzeigen neue Urteile gefällt.
Es ging um Immobilienmakler, die Wohnimmobilien in Tageszeitungen zur Miete oder zum Kauf angeboten hatten. In den Anzeigen fehlten Angaben
zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Das war so nicht in Ordnung. Verbraucher wurden unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung durch das Vorenthalten wesentlicher Informationen getäuscht – und wesentliche Informationen muss der Verbraucher erhalten. Das ergibt sich aus der Energieeinsparverordnung sowie aus Art. 12 der europäischen Richtlinie 2010/31/EU.
Hinweis: Immobilienmakler müssen also alle notwendigen Angaben zum Energieverbrauch in ihren Immobilienanzeigen aufnehmen. Und daran sollten sie sich halten, da sie andernfalls schnell abgemahnt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17
Wenn die Wurzeln eines Baums in den Abwasserkanal dringen und dadurch ein Schaden entsteht, haftet dann der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum steht?
Auf einem Gelände, das sich in städtischem Eigentum befand, stand ein Kastanienbaum. Dieser Kastanienbaum hatte Wurzeln, die in den öffentlichen Kanal hineingewachsen waren. Nach einem starken Regen kam es wegen der Wurzeln zu einem Rückstau im öffentlichen Kanalsystem und in einem Haus trat das Wasser aus dem Bodenablauf des Kellers heraus. Den Schaden von rund 30.000 EUR wollte die Eigentümerin nun von der Stadt ersetzt verlangen. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Eigentümer von Grundstücken mit Bäumen nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden haften, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen.
Es hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang ein Grundstückseigentümer für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss. Dabei muss der Eigentümer allerdings nicht den Kanal selbst überprüfen, zu dem er zumeist keinen Zugang hat.
Hier gab es allerdings eine Besonderheit, da die Stadt als Eigentümerin des Grundstücks mit der Kastanie auch die Betreiberin des öffentlichen Abwassersystems war und unmittelbaren Zugang zum Kanalsystem hatte. Deshalb hätte sie bei ohnehin gebotenen Inspektionen des Kanals die Wurzeln erkennen können und gegebenenfalls dann auch rechtzeitig beseitigen können. Ob das möglich gewesen wäre, muss nun die Vorinstanz noch aufklären, an die der Fall zurückverwiesen wurde.
Hinweis: Grundstückseigentümer haften für Rückstauschäden durch Baumwurzeln in Abwasserkanälen also in aller Regel nicht, da eine Prüfungspflicht für sie nach dem BGH nicht besteht.
Eltern haben automatisch ein Recht auf Umgang mit ihren Kindern, ohne dass es dazu einer gerichtlichen Regelung bedarf.
Seit 1998 haben Großeltern einen gesetzlich verbrieften Anspruch auf den Umgang mit ihren Enkelkindern, wenn dieser dem Wohl des Kindes dient. Unter dieser Prämisse hatte sich nun der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage zu beschäftigen, was passiert, wenn Eltern den Großeltern den Kontakt zu den Enkelkindern untersagen.
Das Verhältnis zwischen den Eltern, die mit ihren minderjährigen Kindern zusammenleben, und den Großeltern mütterlicherseits war sehr angespannt. Es kam zu einer Vereinbarung, nach der die Großeltern den Eltern ein zinsloses Darlehen zur Verfügung stellten und im Gegenzug Umgang mit den Kindern erhielten. Zur Rückzahlung sollte das Darlehen fällig werden, sobald die Eltern den Umgang nicht mehr gewährten. Auf den im weiteren Verlauf schriftlich erfolgten Vorwurf der Großeltern an das Jugendamt mit dem Betreff: „Vorfälle von seelischer Misshandlung der Enkelkinder (…)“ folgte zuerst ein Sachverständigengutachten, das die Vorwürfe als unberechtigt einstufte, und sodann ein Kontaktverbot zwischen den Großeltern und ihren Enkeln. Das wollten die Eltern der Mutter nicht hinnehmen, so dass sie den Kontakt schließlich gerichtlich einforderten.
Der Antrag wurde abgewiesen: Ein Recht auf Umgang zwischen Großeltern und Enkeln besteht und kann gerichtlich durchgesetzt werden, sofern dieser Umgang dem Wohl des Kindes dient. Das Recht auf Aufrechterhaltung dieser Bindung setzt jedoch voraus, dass der Fortbestand des Kontakts der Entwicklung des Kindes förderlich ist. Sind Eltern und Großeltern hingegen so stark zerstritten, dass dies die Kinder bzw. Enkelkinder in Loyalitätskonflikte bringt, fehlt es genau an diesem entscheidenden Gesichtspunkt. Und da den Eltern nun einmal der Erziehungsvorrang zukommt, haben die Großeltern in solchen Fällen das Nachsehen.
Hinweis: Der dem BGH vorliegende Fall erinnert mit der skurrilen Vereinbarung „zinsloses Darlehen gegen Enkelkontakt“ eher an Serienplots als an Regelungen zwischen erwachsenen Menschen. Anschwärzende Schreiben – wie das der Großeltern an das Jugendamt – kommen hierzulande in der Realität hingegen öfter vor. Großeltern tun gut daran, solche Schreiben nicht zu verschicken, da sie damit sehr schnell den Kürzeren ziehen.
Quelle: BGH, Beschl. v. 12.07.2017 – XII ZB 350/16
Wenn der Vermieter die Frist zur Stellung der Betriebskostenabrechnung nicht einhält, hat er schlechte Karten.
In diesem Fall ging es um die Nebenkostennachforderung eines Vermieters von ca. 1.000 EUR. Die Abrechnung für das Jahr 2014 hatte der Vermieter am 03.12.2015 vorgenommen, grundsätzlich also rechtmäßig innerhalb der Jahresfrist. Der Mieter vertrat jedoch die Auffassung, die aus sieben Seiten bestehende Nebenkostenabrechnung genüge nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form. Somit liege keine formal ordnungsgemäße Abrechnung vor und die Abrechnungsfrist sei nicht gewahrt worden. Das Gericht stellte sich jedoch auf die Seite des Vermieters.
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob die darin gemachten Angaben es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von bestehenden Zweifeln erforderlich ist.
Hinweis: Betriebskostenabrechnungen sind dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist. Liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor, kann vom Mieter auch nichts nachgefordert werden.
Trennen sich Ehegatten, ist unter anderem der Kindesunterhalt zu regeln. Meist sind die Kinder zu diesem Zeitpunkt noch minderjährig. Der Elternteil, bei dem die Kinder leben, leistet seinerseits den Unterhaltsbeitrag durch die Betreuung der Kinder, der andere Teil zahlt. Was passiert, wenn die Kinder volljährig werden und der Betreuungsbedarf entfällt?
Im Gesetz ist geregelt, dass die Betreuung eines minderjährigen Kindes durch einen Elternteil den gleichen Wert hat wie die Zahlung von Unterhalt. Das bedeutet, dass es beim minderjährigen Kind zumeist nicht darauf ankommt, was der betreuende Elternteil verdient – der Unterhalt wird allein anhand der Einkünfte des unterhaltspflichtigen Elternteils bestimmt. Mit Eintritt der Volljährigkeit entfällt jedoch gemäß Gesetz der Betreuungsunterhalt. Das bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt beide Elternteile zur Zahlung von Unterhalt heranzuziehen sind. Etwa noch erfolgende Betreuungsleistungen sind nicht mehr zu beachten.
Aus diesem Grund hat mit Eintritt der Volljährigkeit eine Neubestimmung des Kindesunterhalts zu erfolgen. Etwa vorher erfolgte Unterhaltstitulierungen – sei es in der Form von Jugendamtsurkunden oder in der Form gerichtlicher oder sonstiger Beschlüsse – verlieren nicht ihre Gültigkeit. Es können aber deren Überprüfung sowie etwaige Änderung verlangt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Ende 2016 verkündeten Entscheidung ausdrücklich klargestellt.
Es ist dabei laut BGH die Aufgabe des unterhaltsberechtigten und jetzt volljährigen Kindes, die Höhe des Einkommens jenes Elternteils darzulegen und zu beweisen, der bisher wegen der Betreuung keinen Unterhalt zahlen musste. Das gilt unabhängig davon, ob das Kind nach Eintritt der Volljährigkeit mehr Unterhalt für sich in Anspruch nehmen oder der bisher allein zahlungspflichtige Elternteil geltend machen möchte, ab sofort weniger Unterhalt zahlen zu müssen.
Hinweis: Wegen weiterer Unterschiede zwischen dem für Minderjährige oder Volljährige zu zahlenden Unterhalts ist es ratsam, rechtzeitig fachkundigen Rat einzuholen.
Quelle: BGH, Beschl. v. 07.12.2016 – XII ZB 422/15
Haustürgeschäfte können genauso wie Verträge im Internet von Verbrauchern innerhalb bestimmter Fristen widerrufen werden. Doch gilt das auch für eine Vereinbarung über die Modernisierung der Wohnung?
Ein Vermieter kündigte die Modernisierung einer Wohnung an, die auf eine zentrale Heizung- und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Dann erschien der Vermieter bei den Mietern und dort vereinbarten die Parteien, dass sich die Miete um 60 EUR pro Monat erhöhen und die Arbeiten auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen sein sollten. So wurde auch verfahren. Doch zwei Jahre nach den Arbeiten widerrief der Mieter sein Einverständnis zu der Mieterhöhung und verlangte die Rückzahlung der bereits bezahlten Erhöhungsbeträge, die sich mittlerweile immerhin auf 1.680 EUR beliefen. Schließlich klagte der Mieter das Geld ein.
Tatsächlich stand dem Mieter als Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, da der Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer gehandelt hatte. Hierbei handelte es sich nämlich um einen sogenannten Haustürvertrag, da der Vermieter den Mieter zu Hause aufgesucht hatte. Somit bekam der Mieter sein Geld zurück.
Hinweis: Wichtige Verträge sollten niemals zwischen Tür und Angel abgeschlossen werden. Und auch der überraschende Besuch des Vermieters kann zu einem Widerrufsrecht des Mieters führen.
Das Betriebsrentengesetz schützt Arbeitnehmer im besonderen Maße. Wie es sich jedoch mit Personen in Geschäftsführungspositionen verhält, zeigt dieser Fall.
Ein langjährig beschäftigter ehemaliger Geschäftsführer und Gesellschafter erhielt eine betriebliche Altersversorgung. Laut Vertrag war die Gesellschaft berechtigt, die Versorgungsansprüche durch eine Kapitalzahlung einmalig abzufinden. Und genau dazu entschloss sich die Gesellschaft. Sie zahlte einmalig eine Abfindung von 300.000 EUR. Dagegen klagte der ehemalige Geschäftsführer und wollte die Versorgungszusage ins System des Betriebsrentengesetzes und dessen Regelungen zurückführen. Das gelang ihm jedoch nicht.
Der Beschluss der Gesellschaft, die Versorgung des ehemaligen Geschäftsführers zu kapitalisieren, verstieß nicht gegen das Gesetz. Von den Vorschriften des Betriebsrentengesetzes kann zum Nachteil von Organen einer Kapitalgesellschaft abgewichen werden, soweit auch den Tarifvertragsparteien Abweichungen erlaubt sind.
Hinweis: Organe einer Gesellschaft, wie beispielsweise die Geschäftsführung, sind also nicht so schutzbedürftig wie Arbeitnehmer. Deshalb darf von den Vorschriften des Betriebsrentengesetzes zu ihrem Nachteil abgewichen werden.
Unternehmen wehrten sich gegen die laufzeitunabhängige Bearbeitungsgebühr ihrer Banken, die diese für Darlehen vertraglich verlangten.
Darlehensverträge beinhalteten Formularklauseln, nach denen Darlehensnehmer ein laufzeitunabhängiges „Bearbeitungsentgelt“ bzw. eine „Bearbeitungsgebühr“ zu entrichten hatten. Nun klagten die Unternehmen jedoch auf Rückzahlung dieses Entgelts – mit Erfolg.
Bei den betreffenden Klauseln handelte es sich um sogenannte Preisnebenabreden, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterlagen und dieser nicht standhielten. Denn die Vereinbarung laufzeitunabhängiger Bearbeitungsentgelte war mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren. Es lag eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners vor. Auch bei Unternehmerdarlehensverträgen gibt es keine Gründe, die diese gesetzliche Vermutung widerlegen würden.
Hinweis: Die Vereinbarung laufzeitunabhängiger Bearbeitungsentgelte bei Darlehen ist also auch gegenüber Unternehmen unwirksam. Nun sollten solche auch prüfen, ob sie von ihrer Bank Geld zurückbekommen können.
Quelle: BGH, Urt. v. 04.07.2017 – XI ZR 562/15 u. XI ZR 233/16
Wer es unterlässt, seine Photovoltaikanlage zu melden, kann zur Rückzahlung bereits geleisteter Einspeisevergütungen aufgefordert werden.
Ein Landwirt betrieb auf seinem Grundstück eine Photovoltaikdachanlage und speiste seit 2012 den damit erzeugten Strom in das Stromnetz ein. Vor der Inbetriebnahme der Anlage hatte der Mann ein Schreiben unterzeichnet, in dem er die Frage bejahte, seinen Standort und die Leistung der Anlage der Bundesnetzagentur gemeldet zu haben. Daraufhin zahlte ihm die Netzbetreiberin eine Einspeisevergütung nach den Fördersätzen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes von ca. 52.000 EUR. Dann stellte sich jedoch heraus, dass die Anlage bei der Bundesnetzagentur gar nicht angemeldet worden war. Die Stromgesellschaft rechnete daraufhin neu ab und forderte rund 45.000 EUR von dem Landwirt zurück. Denn der tatsächliche Wert des eingespeisten Stroms betrug nur knapp 7.000 EUR.
Tatsächlich bestand der Anspruch des Netzbetreibers auf Rückzahlung der Einspeisevergütung wegen unterbliebener Meldung einer Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur. Der Betrag musste von dem Landwirt zurückgezahlt werden.
Hinweis: Für viele Betreiber von Photovoltaikanlagen kann es nun teuer werden. Es besteht ein Anspruch des Netzbetreibers auf Rückzahlung von Einspeisevergütungen, wenn die Meldung einer Photovoltaikanlage bei der Bundesnetzagentur unterblieben ist.
Zur Regelung erbrechtlicher Angelegenheiten noch zu Lebzeiten wird immer wieder auf Schenkungen zurückgegriffen. Dass dabei einige rechtliche Vorgaben dringend zu beachten sind, zeigt der folgende Fall.
Eine Frau erteilte kurz vor ihrem Tod einem Bekannten eine Generalvollmacht, mit der er Fondsanteile von ihrem Konto verkaufte und das Geld für sich behielt. Die Frau starb wenige Stunden später, und die Erben verlangten die Rückzahlung des Betrags.
Das Gericht ging davon aus, dass es sich bei dem Vorgang um eine Schenkung handelte. Ein Schenkungsvertrag ist jedoch nur wirksam, wenn er notariell geschlossen wird. Dieser Formmangel kann zwar durch den sogenannten „Vollzug der Schenkung“ wettgemacht werden – jedoch nicht, wenn die Schenkung nahezu das gesamte Vermögen betrifft. Daher sah das Gericht den Schenkungsvertrag in diesem Fall als unwirksam an und verurteilte den Mann zur Rückzahlung des Geldes an die Erben.
Hinweis: Allgemein hin wird bei einer solchen „Schenkung zu Lebzeiten mit aufgeschobener Erfüllung“ der Formmangel einer fehlenden notariellen Beurkundung „geheilt“, sobald das Schenkungsversprechen vollzogen wird – im Gegensatz zu einer „Schenkung auf den Todesfall“, bei der die Vorschriften für Testamente und Erbverträge gelten und eine solche Heilung ausgeschlossen ist. Doch Vorsicht! Auch die „Schenkung zu Lebzeiten mit aufgeschobener Erfüllung“ stößt bei fehlender Beurkundung in Sachen Großzügigkeit auf ihre Grenzen: Sobald sich die Schenkung auf das gesamte Vermögen bezieht, entfällt die Heilung des Formmangels. So sollen eine übereilte Übertragung des gesamten Vermögens und eine Umgehung erbrechtlicher Regelungen verhindert werden. Es empfiehlt sich daher, größere Schenkungen rechtzeitig notariell beurkunden zu lassen.