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Schlagwort: AG München

Brand in der Mietwohnung: Verweigert die Wohngebäudeversicherung die Zahlung, darf dies nicht zu Lasten der Mieter gehen

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Ein Wohnungsbrand ist eine Katastrophe, bei der man sich glücklich schätzt, wenn es lediglich zu Sachschäden kommt. Doch nach dem ersten Schrecken und dem Glück, dass Leib und Leben erhalten geblieben sind, muss schließlich der Schadensfall geklärt und vor allem beseitigt werden. Als Mieter zahlt man für solche Fälle im Rahmen der Betriebskosten regelmäßig Beiträge für die Wohngebäudeversicherung. Doch was passiert, wenn diese sich im Streit mit ihrem Versicherungsnehmer – dem Vermieter – befindet, behandelt dieser Fall, den das Amtsgericht München (AG) zu beurteilen hatte.

Als eine Frau, die gemeinsam mit ihrem Mann Mieterin einer Wohnung ist, eine Pfanne mit Fett unbeaufsichtigt auf dem Herd stehen ließ, wurden durch den entstehenden Brand die Küche, die Fenster mit Rollläden und die Türen völlig zerstört. Die Bodenfliesen und der Deckenputz mussten ebenso erneuert und die gesamte Wohnung musste gereinigt werden. Die Vermieterin meldete den Schaden folglich ihrer Gebäudeversicherung. Diese zahlte ihr dann auch 19.500 EUR. Da die Vermieterin angeblich irrtümlich angegeben hatte, dass sich die Küche in ihrem Eigentum befinden würde, musste sie schließlich 12.000 EUR an die Versicherung zurückzahlen – denn die Küche stand tatsächlich im Eigentum der Mieter. Daraufhin verlangte die Versicherung auch die restlichen 7.500 EUR von der Vermieterin zurück. Die nahm nun wiederum ihre Mieter in Regress und verklagte sie – erfolglos.

Die Klage auf Erstattung der Brandsanierungskosten von über 13.000 EUR wurde vom AG abgewiesen. Ein Vermieter muss die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehmen, ohne dass diese bei den Mietern Regress nehmen kann. Der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht, ist vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt, denn Mieter zahlen im Zuge der Nebenkosten Beiträge zur Wohngebäudeversicherung. Macht ein Vermieter im Schadensfall gegenüber der Versicherung unrichtige Angaben, dürfen die Folgen nicht zu Lasten der Mieter gehen.

Hinweis: Hat also die Gebäudeversicherung an den Vermieter gezahlt, können weder die Versicherung noch der Vermieter den Mieter selbst in Regress nehmen. Das gilt jedenfalls bei fahrlässig verursachten Brandschäden.

Quelle: AG München, Urt. v. 17.05.2018 – 412 C 24937/17

Thema: Mietrecht

Falschparker unbekannt: Die Einstellung eines Bußgeldverfahrens schützt bei Parkverstößen nicht vor einem Kostenbescheid

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Wer der Meinung ist, ein ihm zugegangenes Dokument beträfe ihn nicht, tut gut daran, es nicht mit Nichtbeachtung zu versehen. Dass so zum Beispiel eine verspätete Mitteilung, ein anderer sei für einen Parkverstoß verantwortlich, nicht von der Zahlung der Verfahrenskosten entbindet, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG).

Das Fahrzeug der Klägerin war rund 20 Minuten innerorts im Bereich eines Parkscheinautomaten ohne gültigen Parkschein geparkt. Der Fahrer wurde nicht festgestellt und das am Fahrzeug hinterlassene Verwarnungsangebot nicht angenommen. Die Betroffene reagierte auch nicht auf den ihr übersandten Anhörbogen. Nach Erhalt des daraufhin erlassenen Bußgeldbescheids regte sie sich dann aber doch und legte Einspruch ein, wobei sie ihren Sohn als Fahrer benannte. Da zwischenzeitlich Verfolgungsverjährung gegen die Betroffene eingetreten war, nahm das Ordnungsamt den Bußgeldbescheid zurück, stellte das Bußgeldverfahren ein und erließ gegen die Betroffene als Fahrzeughalterin einen Kostenbescheid. Hiermit war die Betroffene nicht einverstanden – sie beantragte den Erlass einer gerichtlichen Entscheidung.

Das AG wies den Antrag jedoch zurück. Nach § 25a Abs. 1 Satz 1 Straßenverkehrsgesetz werden in einem Bußgeldverfahren wegen eines Halt- oder Parkverstoßes dem Halter des Kraftfahrzeugs oder seinem Beauftragten die Kosten des Verfahrens auferlegt, wenn der Führer des Kraftfahrzeugs vor Eintritt der Verfolgungsverjährung nicht ermittelt werden kann oder die Ermittlung einen unangemessenen Aufwand erfordern würde. Nach der Feststellung des Fahrzeughalters genügt die formlose Zusendung eines Anhörbogens an den Fahrzeughalter innerhalb eines Zeitraums, in dem normalerweise der Halter den Fahrer noch feststellen könne. Bei Privatpersonen, die sich nur auf ihr Gedächtnis stützen könnten, käme naturgemäß auch ein kürzerer Zeitraum in Betracht.

Hinweis: Nur bei Parkverstößen kann in Deutschland der Halter eines Fahrzeugs mit Kosten belegt werden. Die Kostenhaftung ist in diesem Fall keine Sanktion für unrechtmäßiges Verhalten, sondern die Konsequenz aus dem Veranlasserprinzip. Es wäre unbillig, die Allgemeinheit mit den Kosten von ergebnislosen Bußgeldverfahren zu belasten, und daher ist es nur angemessen, den Fahrzeughalter als Verursacher heranzuziehen.

Quelle: AG München, Beschl. v. 11.10.2018 – 953 OWi 195/18

Thema: Verkehrsrecht

Virtuelle Vergleichswohnungen: Ein Mieterhöhungsbegehren darf sich nicht auf Mietpreischecks eines Onlineportals stützen

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Eine Mieterhöhung muss ordnungsgemäß begründet werden. Dass dem Erfindungsreichtum von Vermietern hierbei aber Grenzen gesteckt sind, beweist das Urteil des Amtsgerichts München (AG) im folgenden Fall.


Nach dem Gesetz muss ein Vermieter, der die Miete erhöhen möchte, seinen Mieter um Zustimmung bitten. Hält er das Verfahren korrekt ein, hat er einen Anspruch auf Zustimmung, den er auch einklagen kann. Voraussetzung ist jedoch stets, dass ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsschreiben mit einer ordnungsgemäßen Begründung vorliegt. Das geht zum Beispiel mit dem Anführen von Vergleichswohnungen. In diesem Fall meinte die Vermieterin jedoch, keine Vergleichswohnungen gefunden zu haben. Deshalb habe sie zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückgegriffen. Schließlich klagte sie die Zustimmung zur Mieterhöhung ein. Diese Zustimmung bekam sie vom AG allerdings nicht.

Der aus einem Internetportal gewonnene Mietpreischeck kann nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden. Der Auszug des Mietpreischecks vom betreffenden Internetportal wird den gesetzlichen Anforderungen nämlich in mehreren Punkten nicht gerecht, so dass eine Mieterhöhung auf diese Art und Weise nicht begründet werden kann.

Hinweis: Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietpreischeck von Immobilienscout24 ist aus mehreren Gründen nicht rechtmäßig. Da werden sich Vermieter schon etwas mehr Arbeit machen müssen.

Quelle: AG München, Urt. v. 07.03.2018 – 472 C 23258/17

Thema: Mietrecht

Verkehrssicherungspflichten in Waschstraßen: Betreiber muss auf die Gefahr durch Parksperrenaktivierung neuerer Fahrzeugtypen hinweisen

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Die Kombination von Waschstraßen und der Haftung im Schadensfall ist ein um einiges breiter gefasstes Thema, als man mutmaßt. Dass dies allerdings vor allem auch daran liegt, dass technische Neuerungen auch immer neue Herausforderungen an Waschstraßenbetreiber und natürlich ebenso Fahrzeugführer stellen, beweist der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG).

Ein Autofahrer befuhr mit seinem Fahrzeug eine Waschstraße ohne Hinweis darauf, dass bei modernen Fahrzeugen dieser Art für eine sichere Benutzung der Waschstraße das Einschalten der Zündung während des Durchlaufens der Waschstraße erforderlich ist. Der ausgehängte Warnhinweis lautete lediglich: „Gang raus, Automatik ,N‘, Motor abstellen, Nicht lenken, Nicht bremsen.“ Schließlich wurde das Fahrzeug während des Waschvorgangs zweimal aus der Schleppkette herausgehoben und dabei beschädigt. Ein Umstand, der nachvollziehbarerweise vor Gericht landete.

Ausschlaggebend war dabei die Aussage des Gutachters. Demnach greift bei moderneren automatikgetriebenen Fahrzeugen bei ausgeschalteter Zündung eine Parksperre. Dieser Umstand kann bei der Sicherheitsrolle und einem für den Radstand zu kurzen Rollenabstand zum Herausheben aus der Schlepprolle führen, und zwar dann, wenn zu diesem Zeitpunkt die Parksperre – etwa durch Betätigung der Zündung – wieder aufgehoben wird. Waschstraßen seien wie hier oft noch nicht auf die immer länger werdenden Radabstände neuerer Fahrzeugtypen eingestellt. Ein entsprechend notwendiger Hinweis wurde an die Nutzer der Waschstraße aber nicht erteilt. Und so war die Haftungsfrage klar: Das AG hat den Betreiber der Waschstraße, der hierdurch gegen seine Verkehrssicherungspflichten verstoßen hatte, zu Schadensersatz verurteilt.

Hinweis: Den Benutzer der Waschstraße trifft hier kein Mitverschulden, weil er nicht wissen konnte, dass aufgrund der Länge seines Fahrzeugs sowie der Größe der Radabstände dies dazu führen würde, dass das Fahrzeug aufgrund des eigentlichen „Schutzeffekts“ der Sicherheitsrolle aus der Schleppkette heraus und nach rechts getragen werden würde.

Quelle: AG München, Urt. v. 06.09.2018 – 213 C 9522/16

Thema: Verkehrsrecht

Überhöhte Instandsetzungsrechnungen: Versicherer dürfen das Werkstattrisiko nicht auf die Geschädigten abwälzen

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Der folgende Fall ist nicht der erste, der aufzeigt, dass Versicherer das Risiko überhöhter Instandsetzungsrechnungen gern auf den Geschädigten abzuwälzen versuchen. Aber hier vertrat das Amtsgericht München (AG) eine gängige Auffassung, dass normalverständlichen Menschen keine detaillierten Fachkenntnisse abverlangt werden dürfen.

Bei einem Verkehrsunfall wurde ein sechs Jahre altes Fahrzeug an der vorderen Stoßstange und dem vorderen linken Kotflügel beschädigt. Die gegnerische Versicherung erstattete dem Geschädigten jedoch nur 3.600 EUR der ihm von der seinerseits beauftragten Werkstatt berechneten 3.900 EUR. Der Versicherer begründete die Kürzung damit, dass die Werkstattrechnung überhöht sei. Und hier hatte er gleich mehrere Punkte zu bemängeln: Eine zweifache Spureinstellung sei seiner Meinung nur bei vorangegangener Vermessung notwendig, für die aber kein Protokoll vorgelegt worden sei. Die Position „Anbauteile für Instandsetzung und/oder Lackierung“ sei nicht nachvollziehbar, ebenso wenig der für ein sogenanntes Lackfinish geforderte Betrag, da ein Polieren hier nicht notwendig gewesen sei. Ein Betrag über 100 EUR für eine „Fahrzeugverbringung“ sei gleichermaßen unverständlich. Der Geschädigte hätte aufgrund seiner Schadensminderungspflicht diese Unrichtigkeiten der Rechnung erkennen und gegenüber der Werkstatt rügen müssen – so der Versicherer. Doch das AG war da ganz anderer Auffassung.

Das Gericht verurteilte die Versicherung zur Zahlung des Differenzbetrags, allerdings Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen die nach Meinung der Versicherung falsch abrechnende Werkstatt. Das Werkstattrisiko hat grundsätzlich die Versicherung zu tragen, so dass der Geschädigte die restlichen Reparaturkosten ersetzt verlangen kann – selbst wenn diese tatsächlich überhöht wären. Es ist dabei es völlig irrelevant, ob es sich um eine erforderliche Reparaturmaßnahme handelt oder eben nicht; dies zu klären, ist Aufgabe der Profis.

Hinweis: Das sogenannte Werkstattrisiko verbleibt nach dem Urteil in der Sphäre des Schädigers, denn den beschränkten Kenntnis- und Einwirkungsmöglichkeiten des Geschädigten sind bei der Schadensregulierung regelmäßig Grenzen gesetzt – vor allem, sobald er einen Reparaturauftrag erteilt und das zu reparierende Objekt in die Hände von Fachleuten gibt. Der Geschädigte kann in der Regel nicht erkennen, ob eine Spureinstellung nur bei Vorliegen eines Vermessungsprotokolls notwendig ist bzw. wie hoch die Lackierkosten sein dürfen und ob Verbringungskosten und Kosten für die Gutachtenerstellung üblich sind oder nicht.

Quelle: AG München, Urt. v. 16.04.2018 –  332 C 4359/18

Thema: Verkehrsrecht

Videoüberwachung auf Grundstück: Allein die Befürchtung einer Überwachung beeinträchtigt das nachbarschaftliche Persönlichkeitsrecht

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Ein interessantes Urteil hat das Amtsgericht München zu der Frage der Installation einer Überwachungskamera gefällt.

Ein Mann hatte auf einem Baum eine Kamera installiert, die bei einem Bewegungsimpuls auf seinem Grundstück nur einzelne Fotos anfertigte. Die Kamera war dabei allerdings auch in Richtung des Nachbargrundstücks hin ausgerichtet. Eine Bewegung vor dem dortigen Gartentor oder auf dem Grundstück der Nachbarn aktivierte die Kamera jedoch nicht. Dennoch klagten die Nachbarn gegen diese Kamera – und bekamen Recht: Die Kamera musste entfernt werden.

Durch die Installation der Kamera, die auch auf die nachbarliche Auffahrt als einzigen Zugang zum Grundstück der Nachbarn gerichtet war, wurde deren Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt. Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schützt dabei nicht nur vor tatsächlicher Bildaufzeichnung – es schützt bereits vor der berechtigten Befürchtung einer Bildaufzeichnung. Es war offensichtlich, dass die Nachbarn sich durch die Ausrichtung der Kamera kontrolliert fühlten, wenn sie aus ihrem Haus kamen oder zu ihrem Haus gingen und ihre Auffahrt benutzten. Dabei konnten sie weder beeinflussen, wann sie bei solchen Gelegenheiten gefilmt wurden, noch konnten sie überhaupt feststellen, ob Aufzeichnungen gefertigt wurden. Zudem war unter Berücksichtigung der zwischen den Parteien bestehenden nachbarschaftlichen Streitsituation die Befürchtung, überwacht zu werden, nachvollziehbar.

Hinweis: Es geht also um das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit. Und das schützt bereits vor der Befürchtung einer Bildaufzeichnung durch eine Überwachungskamera.

Quelle: AG München, Urt. v. 14.11.2017 – 172 C 14702/17

Thema: Mietrecht

Bedingung für Ablösezahlungen: Ist der neue Bewohner Nutzer, aber nicht Mieter, gelten diesbezügliche Absprachen nicht mehr

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Eigentlich ein alltägliches Geschäft: Ein ausziehender Mieter möchte seine Küche nicht mitnehmen und verkauft sie an den Nachmieter. Doch Vorsicht! Auf was hierbei zu achten ist, zeigt dieser Fall.

Eine Mieterin hatte sich mit einem potentiellen Nachmieter darauf geeinigt, dass sie eine Küche für 3.000 EUR an ihn verkauft. Das Ganze stand jedoch unter folgender Bedingung: „Diese Vereinbarung ist aufschiebend bedingt durch ein Zustandekommen eines Mietverhältnisses in Form der Mietvertragsunterzeichnung zwischen dem Erwerber und dem Eigentümer.“ Der Käufer teilte der Frau dann später mit, dass er nicht mehr an der Übernahme der Küche interessiert sei, denn er sei nicht Nachmieter geworden, sondern seine Mutter. Er wohne lediglich in der Wohnung. Die Vormieterin klagte daraufhin ihr Geld ein – allerdings vergeblich.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München war die im Vertrag genannte Bedingung nicht eingetreten. Die Mutter war Mieterin geworden und nicht deren Sohn, für den die Absprache gelten sollte. Es kam für die Frage des Entstehens des Kaufpreisanspruchs nicht darauf an, dass der Ablöseschuldner sich in der Wohnung aufhielt und diese faktisch nutzt.

Hinweis: Eine Ablösezahlung ist also nicht fällig, wenn der Mietvertrag nicht durch den Mieter, sondern durch einen Dritten unterzeichnet wird und die Zahlung unter der Voraussetzung stand, dass der Mietvertrag mit dem Vertragspartner zustande kommt.

Quelle: AG München, Urt. v. 12.12.2017 – 414 C 11528/17

Thema: Mietrecht

Stillschweigender Verzicht: Vorgetäuschter Eigenbedarf gilt nach Erhalt einer stattlichen Abstandszahlung nicht mehr

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Für die Kündigung von Wohnraum benötigt der Vermieter einen triftigen Grund – zum Beispiel den Eigenbedarf, sofern er die Wohnung für sich oder seine nahen Verwandten benötigt. Für den Vermieter ist das Vortäuschen des Eigenbedarfs ein riskantes Unterfangen. Gleiches gilt aber auch für Mieter, wenn diese Vereinbarungen unterschreiben, die eventuell spätere Ansprüche ausschließen, oder wenn sie gar eine namhafte Abstandszahlung für ihren Auszug erhalten. Und genau das beweist der folgende Fall des Amtsgerichts München.

 

Ein Mann kaufte eine vermietete Wohnung. Mit dem Mieter schloss der neue Eigentümer einen Aufhebungsvertrag und zahlte ihm letztendlich 21.000 EUR für dessen Auszug. Danach verkaufte der Beklagte die Wohnung weiter. Nun wurde der ehemalige Mieter aktiv und erklärte die Anfechtung der Vereinbarung. Der Eigentümer habe in einem ersten Telefonat nach dem Wohnungskauf von Eigenbedarf gesprochen. Daher verlangte der Mieter nunmehr Schadensersatz von 125.000 EUR wegen des angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs – eine Summe, die sich sich aus dem Zehnjahreswert der Differenz der früheren Kaltmiete zu der Miete einer vergleichbaren Wohnung errechnete. Das Gericht sprach ihm das Geld jedoch nicht zu. Denn in der Vereinbarung war der Wille beider Parteien zu erkennen, alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und zur Vermeidung zukünftigen Streits auch auf Ansprüche wegen eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf zu verzichten.

Hinweis: Aufgepasst beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags! Wenn ein Mieter für seinen Auszug eine hohe Abstandssumme erhält, kann darin gleichzeitig ein Verzicht auf Ausgleichsansprüche auch bei einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf liegen.

Quelle: AG München, Urt. v. 29.03.2018 – 432 C 1222/18

Thema: Mietrecht

Mitbestimmung der Miteigentümer: Auch Wohnungseigentümer dürfen aus Lauben nicht einfach Gartenhäuser machen

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Dass der Frömmste nicht in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt, liegt oftmals daran, dass es an einer Vorabklärung, die so manchen Zwist unter den Rechtstreitklassikern verhindert hätte, fehlt. Die Schillersche Weise gilt auch für Wohnungseigentümer, wenn diese einfach mal vergessen, zu geplanten Veränderungen die Eigentümergemeinschaft zu befragen.

 

In einer Wohnungseigentumsanlage waren in den Gärten der Erdgeschosswohnungen nach drei Seiten hin offene Lauben aufgestellt worden. Eine Eigentümerin riss ihre Laube ab und errichtete stattdessen ein massives Gartenhaus. Dagegen klagte eine Miteigentümerin – und zwar mit Erfolg.

Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden. Die Schwelle, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung vorliegt, ist dabei niedrig anzusetzen. Grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig. Das Gartenhaus hatte das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändert. Und auch unter Berücksichtigung, dass zuvor eine nach der Gemeinschaftsordnung erlaubte Laube aufgestellt war, stört das massive Gartenhaus das ästhetische Gesamtbild der Anlage mehr als eine offene Gartenlaube.

Hinweis: Im Garten einer Wohnungseigentumsanlage darf also ohne Zustimmung der sonstigen Miteigentümer kein Gartenhaus errichtet werden.

Quelle: AG München, Urt. v. 14.02.2017 – 484 C 22917/16 WEG

Thema: Mietrecht

Fahrlässige Pflichtverletzung: Eine angebohrte Wasserleitung berechtigt den Vermieter nicht gleich zur Kündigung

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Wer kennt es nicht? Ein neues Regal, ein neues Bild; und prompt muss auch ein neues Loch in die Wand. Doch wo, fragt sich ein Mieter dann schnell, liegen darunter Leitungen? Und wer haftet, wenn man sie trifft?

Ein guter Bekannter einer Mieterin hatte einen Wasserschaden in der Mietwohnung verursacht. Er hatte Dübel zur Anbringung von Sockelleisten 3 cm tief in die Wand geschlagen und dabei eine Hauptwasserleitung getroffen. Eine Prüfung mit einem Metalldetektor oder eine Erkundigung beim Vermieter über den Leitungsverlauf war zuvor nicht erfolgt. Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis wegen des Schadens von knapp 10.000 EUR.

Das war aber nicht rechtmäßig. Das Anbohren der Leitung stellte zwar eine schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung dar. Hier stand jedoch zu erwarten, dass die Vermieterin den Schaden von ihrer Versicherung ersetzt erhält. Ein grober Fahrlässigkeitsvorwurf konnte der Mieterin ebenfalls nicht gemacht werden. Das senkrechte Abknicken der Leitung unter Putz war von außen nicht erkennbar und hatte auch keinem allgemein üblich bekannten Leitungsverlauf entsprochen.

Hinweis: Wenn also ein Bekannter des Mieters Leitungen anbohrt, ohne diese zuvor mit einem Metalldetektor abgesucht zu haben, besteht zwar eine fahrlässige Pflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber noch lange nicht, das Mietverhältnis zu kündigen.

Quelle: AG München, Urt. v. 08.03.2017 – 424 C 27317/16

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